隨行就市，房貸利率的起伏就像過山車。

三季度以來，一二三四線城市房地產市場普遍降溫，不確定性進一步增加。作為樓市最重要的支撐工具，信貸對市場影響至深，正如限貸的殺傷力往往高于限購。在市場下行之際，多地傳出利率松動的消息。

在深圳，11月26日，招商銀行把首套房貸利率從上浮15%下調到上浮12%，而金葵花且資產達標的客戶首套上浮10%，部分銀行出現(xiàn)放款提速的跡象。而10月以來，北京、廣州、杭州、南京、武漢等重點一二線城市首套房利率出現(xiàn)不同幅度的下滑。

業(yè)內人士認為，資金面邊際正在改善，未來利率繼續(xù)走高的可能性減少，結合年底開發(fā)商業(yè)績沖刺而推出的優(yōu)惠活動，對購房者而言是利好，不過程度有限。

房貸利率下調跡象

房地產市場的湖面又泛起了漣漪。10月份以來，全國多個城市的銀行房貸利率出現(xiàn)下調，激蕩購房者的心。

2018年10月份，融360監(jiān)測的35個重點城市533家銀行首套房貸款利率為5.71%，相當于基準利率(4.90%)的1.165倍，環(huán)比上漲0.01%，房貸利率在連續(xù)22個月上漲之后，今年下半年以來增速顯著收窄。

從具體的利率分布來看，融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月，全國533家銀行中505家銀行執(zhí)行基準利率及以上(占比94.75%)，同9月持平，其中執(zhí)行基準利率上浮10%、15%、20%的銀行分別占比24%、29%、26%，為市場主流，而執(zhí)行20%以上的占比12%。

分線城市來看，北京、廣州、杭州、南京、武漢10月首套房利率分別下降0.02%、0.01%、0.12%、0.05%、0.09%。作為35個主要城市中首套平均利率最高的城市，武漢首套房利率降至6.26%。

在深圳，傳出的最新消息是招商銀行房貸利率放松。

招商銀行深圳分行一名個貸經理向第一財經證實此事，“是昨天(26日)開始首套房貸利率變成上浮12%，之前是15%。如果是金葵花客戶的話，可以申請上浮10%的優(yōu)惠利率。但目前說不準會維持到什么時候，看市場情況，可能會隨時上調。”

不過深圳房貸放松仍是個別銀行行為，還沒成為一場集體行動。

四大行中，工商銀行的相關負責人告訴第一財經，目前在深圳還是執(zhí)行首套房貸利率上浮15%，二套上浮20%的標準。”沒有任何的折扣優(yōu)惠，我們內部員工申請房貸一樣要上浮同樣幅度。”建設銀行、農業(yè)銀行深圳分行同樣是首套房貸利率上浮15%，二套上浮20%，負責個貸的人士均表示“尚未接到下調利率的通知。”

深圳中原董事總經理鄭叔倫對第一財經表示，“目前，深圳有部分銀行的房貸利率確實出現(xiàn)松動空間，另外也要看申請人的資質、借貸背景和資金情況。這不是統(tǒng)一的政策放松，是個別銀行的商業(yè)行為，不排除有銀行年底也需要進行業(yè)務沖刺，他們本身有松動的動機。”

此外，今年以來，央行從宏觀上營造了一個穩(wěn)健中性的貨幣政策環(huán)境，年內已四次降低法定存款準備金率，共釋放流動性約4萬億元，對沖部分中期借貸便利后，凈釋放流動性2.3萬億元。

市場流動性增加，有利于銀行間市場利率下行。安信證券分析師黃守宏指出，此前銀行資金緊張，放款速度及放款額度較為緩慢，年底額度相對充裕，資金端的相對緊張有所緩和，傳導至利率端。

圖片來源：攝圖網

攪動市場的鲇魚

2017年以來，房貸利率經歷了打折-基準-上浮的過程。尤其是去年下半年以來，深圳銀根持續(xù)收緊狀態(tài)，主要體現(xiàn)為銀行放款緩慢、房貸利率上浮，至今年7月，主流銀行的首套住宅貸款利率已全線提升至基準上浮15%。

4個多月后，深圳房貸利率終于出現(xiàn)松動。房貸利率下降，意味著購房者資金成本減少。

以500萬總價、貸款350萬元的房產計算，采取等額本息的還款方式，貸款30年，首套房貸以基準計算的話，每月月供還款1.85萬元，支付利息款共318.7萬元，還款總額為668.7萬元;首套房貸以基準上浮10%計算的話，每月月供1.96萬元，支付利息款共356.7萬元，還款總額為706.7萬元。

以深圳招行首套房貸上浮幅度下調至12%為例，前后3%的幅度雖然沒有明顯的差別，但不論如何，“利率下調，再配合開發(fā)商的優(yōu)惠打折，對購房者來說，當然是好事。”鄭叔倫說。

鄭叔倫認為，未來利率繼續(xù)走高的可能性減少，不排除有回歸基準的可能。

購房者關心房貸利率的變化，更關心變化出現(xiàn)后的市場表現(xiàn)。深圳樓市處于低氣壓狀態(tài)下多時，利率松動能不能成為攪動沉悶市場的鲇魚?

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心指出，從歷史成交情況看，大市走好下的利率下調能帶來成交明顯放量，大市轉弱下的利率上調會進一步降低成交。而在大市走好下的利率上調和大市轉弱下的利率下調對市場的影響則相對小。“不過，考慮到房貸份額占比最高的四大行有望跟進調整，同時年底的供應放量也給客戶帶來更多選擇，市場整體環(huán)境好過年中。”

比期待更多銀行跟進的結果更快的是，開發(fā)商年底沖業(yè)績的槍聲已經打響，一波被深圳市場壓抑了兩年的購買力，正走在被收割的路上。

在深圳西邊的沙井，駐扎著一堆剛需盤，僅是華強城、卓越中寰和萬科星城三個新項目，就有近5000套新房入市。11月27日早上，華強城開盤，到下午4點，銷控表顯示已賣出八成。比華強城早一天，11月26日晚，萬科旗下的豪宅項目臻山府采用線上選房模式開盤，半小時就賣出九成。

深圳市場依然二手難賣，一手滯銷，但一些性價比高項目入市而帶動的氣氛，個別銀行帶頭下調利率的消息，還是讓這個沉悶市場有了裂縫。

第一財經記者 陳淑貞

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