從易居房地產研究院最新發布的《中國百城土地儲備報告》獲悉， 截至2018年11月底，易居研究院監測的100個城市土地儲備為111826萬平方米，環比增長2.0%，同比增長13.6%。土地儲備去化周期較10月份有所擴大， 11城土地儲備去化周期超過3年，其中張家口、石家莊、肇慶去化周期超5年。

百城土儲去化周期上行

報告數據顯示，2018年11月份，100個城市土地儲備去化周期為18.6個月，這也意味著按照目前商品房銷售的節奏，市場需要18.6個月的時間才可以消化完這些土地儲備，該數值相比10月份的18個月有所擴大。從趨勢看，土地儲備去化周期正走出13個月的歷史低位水平，總體保持上行。從原因上看，近期該曲線上行和商品房交易行情降溫的因素有關。

據了解，2018年11月份，一、二、三四線100個城市土地儲備去化周期分別為15.7、19.4和18.2個月。相比10月份14.7、18.7和17.6個月的數值，三類城市去化周期均有所擴大。

需要注意的是，相比二線、三四線城市，一線城市當前土地儲備去化周期相對偏小。報告指出，這和兩個因素有關。一是一線城市當年高端項目的預售管控略有松動，進而利好商品房交易的上升。二是一線城市此前供地節奏并不快，這也影響了土地儲備的規模。

11城去化周期超3年

報告顯示，當前各個城市的土地儲備去化周期數值差異較大。100個城市中，有11個城市的土地儲備去化周期大于36個月即三年，其中有30個城市土地儲備去化周期小于12個月。

中新經緯客戶端梳理發現，張家口(75個月)、石家莊(69個月)、肇慶(62個月)、漳州(53個月)、九江(45個月)、贛州(42個月)、鄭州(42個月)、徐州(42個月)、岳陽(41個月)、桂林(39個月)等十個城市土地儲備去化周期最長，除此以外，保定土地儲備去化周期也超過三年。

報告分析稱，去化周期長意味著此類城市未來土地和商品房供應將充足。值得注意的是，此類城市購房政策總體偏緊，若未來市場交易有反彈，那么去化周期壓力會比預計的要小一點。以石家莊為例，據媒體報道，從去年的2017年3月17日至今，經歷了一年多“史上最嚴”樓市調控后，石家莊新房市場成交量下跌，特價房不斷推出，營銷活動不斷;二手房市場冷清，成交價格也在經歷了最初的慣性上漲、保持平穩后，開始出現回落，二手房普遍下跌了10%，“可以說市場已經降至冰點”。

此外，中新經緯發現，燕郊(0個月)、中山(3個月)、丹東(4個月)、清遠(4個月)、承德(5個月)、揚州(5個月)、海口(6個月)、馬鞍山(6個月)、惠州(6個月)、秦皇島(7個月)等十個城市土地儲備去化周期最短。

對此，報告指出，去化周期非常短會使得此類城市未來兩年房價漲易跌難。對于土地儲備去化周期小于12個月的城市，更需要增加供地和鼓勵房企拿地。包括燕郊、丹東等城市去化周期較小，這和此類城市供地偏弱有關。而對于中山來說，受益于粵港澳大灣區的概念，房地產交易表現較好，這也使得土地儲備去化周期相對偏小。

土地儲備去化周期料繼續上行 存量時代到來

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2018年11月全國百城土地儲備規模繼續上升，但是同比增幅曲線卻是在下行的。今年上半年房企購地表現還比較積極，這利好土地儲備規模的上升。但是下半年隨著房地產市場的降溫，房企購地意愿明顯減弱，各地土地流拍案例增多，這都抑制了土地儲備規模的上升。

58安居客房產研究院首席分析師張波進一步指出，2019年一線城市的降溫更多將體現在成交量減少，二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，三四線城市的分化將在2019年表現尤為明顯。

此外，貝殼研究院的數據顯示，2016年和2017年分別有9個和24個城市的二手房交易量超過新房，成為滿足住房需求的主要渠道。這個數字在2018年預計將超過40個。

貝殼研究院院長楊現領表示，從總體上來看我們已經不缺房子，這個判斷意味著，未來房地產市場的需求將主要來自于存量的流通。

嚴躍進預計，當前商品房銷售市場下行的趨勢不改，所以從土地儲備計算公式的角度看，土地儲備去化周期依然會上行。(萬可義)

關鍵詞： 樓市 降溫 土地儲備