受嚴監管、去通道等金融防風險因素影響，2018年信托資產規模增速出現近十年以來的首次負增長，隨著房地產信托產品集中兌付期的到來，房企資金壓力或將更為緊張，房地產信托或迎來極為嚴峻的現實考驗。

一直處于信托行業中游的百瑞信托有限責任公司(下稱“百瑞信托”)，2018年度公司營業收入與凈利潤均同比出現下降，又因不幸“踩雷”東方金鈺債務違約危機泥潭而“麻煩不斷”。即便如此，近日因香港上市公司朗詩綠色集團(00106.HK)一則公告再次引發市場對其的關注，百瑞信托或將在風險高發區的“涉房信托”繼續“冒險賺錢”。

“合作開發”房地產

2月15日，朗詩綠色集團公告稱，該公司全資附屬公司西安朗詩銘與百瑞信托訂立協議，西安朗詩銘與百瑞信托合作開發西安名京房地產開發有限公司(下稱“西安名京)持有的目標地塊，于滿足約定條件的情況下，西安朗詩銘同意按約定條件對目標股權及信托債權進行回購，最高金額上限為人民幣6億元。

該協議信息顯示，西安名京將設立目標公司以開發目標地塊項目，目標公司設立后，西安名京將向西安朗詩意轉讓目標公司100%股權。百瑞信托設立信托計劃以信托資金收購西安朗詩銘持有的西安朗詩意49%股權，及進行債權融資，西安朗詩銘與百瑞信托按各自持股比例向西安朗詩意實繳出資資本、增資以及向西安朗詩意及/或目標公司投入債權，以共同開發目標地塊，但百瑞信托提供資金的存續總規模不得超過人民幣3億元。

朗詩綠色集團官網顯示稱，該公司是中國領先的綠色開發運營商和生活服務商。2018年2月，由“朗詩綠色地產”正式更名為“朗詩綠色集團”。

向全球投資者提供香港等地財經股市資訊的財華社在名為《朗詩綠色集團的多元化陷阱》的深度透視文章中描述，朗詩綠色集團是一家成立于南京，立足于長三角的房地產開發商，作為一家以“綠色”為賣點的區域性開發商，面對愈發嚴峻的行業形勢，公司希望通過轉型，推動公司業務多元化，分散風險，在地產之外有所斬獲。該分析文章從朗詩綠色集團地產業務乏力、發力長租公寓、覬覦養老產業、多元化的囈語等方面進行了剖析。

“公司雖然以“綠色”作為營銷的噱頭，但其房子質量在長三角的地區卻沒有形成良好的口碑，網路上負面消息比較明顯。”財華社還認為朗詩綠色集團是一個高負債率的公司。

百瑞信托是經批準設立的非銀行金融機構，公司始建于1986年4月15日，前身為鄭州信托投資公司，2002年完成重新登記后更名為百瑞信托;2010年以來，歷經多次增資擴股，公司注冊資本增至40億元。公司目前股東包括國家電力投資集團公司、鄭州市政府和摩根大通3方。

相關數據顯示，百瑞信托2018年全年實現收入總額16.75億元，同比下降8.6%;實現凈利潤10.12億元，同比下降2.3%。

讓金融回歸本源，更好地為實體經濟服務，是包括信托業在內中國金融業轉型的重要任務。《華夏時報》記者分析相關數據發現，同樣在“轉型”過程中的百瑞信托與監管機構“脫虛向實”、回歸本源的發展要求或有所“背離”。

相關數據顯示，2017年度百瑞信托投向房地產業信托資金占比上升，而投向基礎產業與實業的信托資金占比均下降。該機構2017年度信托資產分布前三大行業中，首位便是房地產業，投向房地產業信托資金為510.35億元，占比28.95%。與其2016年度投向房地產業信托資金369.09億元相比，增加141.26億元。

《華夏時報》記者向百瑞信托詢問該公司2018年度信托資產投向房地產業信托資金額度和占比等數據，百瑞信托未給與提供。

國家電投集團資本控股董事長、黨委書記兼百瑞信托董事長王振京曾對外稱，2018年是信托行業進入從高速粗放發展向全面高質量發展的轉型換擋元年，回歸信托本源，結合自身資源稟賦打造核心競爭力和新的利潤增長點，成為包括百瑞信托在內的所有信托公司的共同選擇。

一位不愿具名的專業人士分析認為，對于前述合作中百瑞信托是否“脫實向虛”甚至當“房地產開發商”，其可能為了避嫌，設立信托計劃以信托資金收購合作方49%股權，這樣則不需要并表，監管要求不能做回購和通道，百瑞或通過對賭協議來退出。

疑問重重的“涉房信托”

雖然房地產市場歷經調控，但該行業總體利潤率水平較高，加之多種因素導致房企資金需求進一步加大，在其他融資渠道收緊環境下，較高融資成本的房地產信托則成為房企的“無奈之選”。

而隨著市場風險不斷積聚增加，房地產信托風險已有大量積聚的跡象，信托機構“涉房信托”成為風險高發區。《華夏時報》記者經過調查發現，前述西安朗詩銘與百瑞信托擬合作開發的西安名京持有的目標地塊，或存在較大隱患和風險。

相關信息顯示，西安名京2015年11月10日前，由中融信托100%控股，當日變更為深圳平安大華匯通財富管理有限公司控股，2017年1月5日變更為中信信托控股機構的深圳前海金韜一號投資企業59.6%控股，深圳平安大華持股則縮減為40.4%。

信托機構在做地產業務時，對于不良禁止交易的地產客戶開展房地產投融資業務合作，信托機構對于項目公司及其集團或民營企業實際控制人近期存在重大負面信息、違約事件或糾紛、信用記錄不佳、民間借貸等方面也有明確要求。

據企查查相關數據顯示，截至發稿前，西安名京自身風險35起，關聯風險81起，其中被執行人數據中，西安名京從2019年1月3日開始，被西安市中級人民法院連續立案被執行人案件12宗，福建省寧德市中級人民法院1月29日公告起訴開庭傳票，其中也涉及西安名京。

而尚待開發的目標土地位于西安市未央區北二環以南，文景路以東，國有土地使用權證編號為“西未國用(2013出)第161號」及「西未國用(2013出)第163號”，為城鎮住宅及批發零售用地，使用權面積為9935.5平方米。

“這個項目或不符合‘432’條件，‘432’指房地產項目‘四證齊全’、30%為自有資金投入、開發商有二級開發資質，如果符合這個標準，融資成本比信托低的銀行機構就做了，也輪不著百瑞信托進去。”某專業人士分析認為，市面上常見的房地產信托多采用“明股實債”來規避監管，而這塊2013年出讓的地塊為何現在才計劃開發或會令投資者質疑。

由于相關政策對于地產融資的監管趨嚴，大部分風險把控比較好的信托公司風控明顯提高，合作的融資主體目前已經劃定在房企綜合實力排名在30名左右，甚至更高。

中國房地產大數據應用服務商克而瑞公布房企業績排行榜顯示，2018年朗詩綠色集團以381.3億元的銷售額名列房企68名。在2018年房地產行業誕生30家千億企業的背景下，朗詩綠色集團在規模上并沒有太大優勢。

藍鯨財經曾以朗詩綠色集團業績增長乏力和前途未卜的多元化等方面對其進行分析稱，自2013年上市以來便深陷業主維權漩渦的朗詩綠色集團，近年來發展可謂坎坷不斷。

“對于一家資金并不充裕的中小型房企，全面撒網的戰略是否正確?如今的朗詩，一方面面臨著地產業務的銷售壓力，一方面在轉型業務上前途未卜。下一步，田明又將把朗詩帶往何處?”藍鯨房產梳理發現，截止到2018年10月末，朗詩綠色集團行業排名從2016年53位、2017年64位，下降至73位。

朗詩綠色集團公告中稱，透過引入百瑞信托作為合作伙伴，共同投資開發目標項目，有助該集團分散投資風險、提升資金效率及帶來出售收益，且目標項目將由該集團負責操盤管理，貫徹集團“產品差異化、資產輕型化、盈利多樣化”的整體戰略。

為核實百瑞信托與朗詩綠色集團合作過程中的相關問題，《華夏時報》記者向百瑞信托發送采訪提綱進行采訪，截至發稿，未收到該公司的正式回復。

隨著信托業競爭日益加劇，對于既存在向上突破機會，也存在沉淪或掉隊可能的百瑞信托，面對業績下滑和“踩雷”泥潭，如何根據政策與金融市場變化及時調整信托項目的配置領域，讓金融真正回歸本源，更好地為實體經濟服務，或還有很長的路要走，或還要面臨一系列的“不確定性”。

責任編輯：孟俊蓮 主編：冉學東

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