新華網北京7月1日電(陳俊松)作為事關民生的一件大事兒，樓市的任何風吹草動都必然備受關注。

今年以來，無論中央支持雄安新區發行REITs等房地產金融創新產品，還是上交所表態要推動公募REITs試點，都表明了REITs在中國的發展將進一步提速。

在“房住不炒”的大背景下，房地產行業調控從嚴，房企融資渠道受到嚴格限制。那么，REITs作為新的融資渠道，會否給了房企迅速“鋪攤子”的機會?是否會影響樓市調控的成果?會否造成房價的上漲?

“不會助推住宅價格非理性上漲”

所謂REITs，即不動產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱為REITs)，是指將流動性低的不動產資產或權益轉化為流動性較強的金融產品，向機構投資者和個人公開發行，以不動產持續穩定的運營收益和租金來回報投資者。

換句話說，REITs是一種和股票基金類似的基金，只不過募集資金投向的不是股票組合，而是不動產物業組合。比如某長租公寓公司發行REITs，那么這些公寓的大部分租金就會成為投資者的收益。

需要注意的是，國際普遍的REITs通常是公募類的，也就是上述定義所描述的。我國已經開展不少REITs試點，不過由于主要是面向機構投資人等限定性群體，也被稱為私募REITs或者類REITs，真正公募REITs產品業內呼聲較高，但仍未推出。

對于不動產的持有者——通常是開發商而言，發行REITs相當于縮短了投資回報周期，實現資金快速回籠。有輿論因此擔心，開發商融資后大舉搶地建房，以及投資者購買REITs加大了樓市的買方力量，都將推動房價的上漲。不過業內人士認為，此種擔心大可不必。

從帶來收益的底層資產來看，REITs主要針對的是酒店、辦公、商業、基礎設施等商業不動產，與傳統的居民住宅嚴格隔離。商業地產普遍以自持為主，收入多依賴于運營品質提高帶來的租金上漲，而住宅價格則依賴供求關系。

另一方面，REITs幾乎不投資開發類物業，而是投資已經能產生穩定現金流和固定收益的成熟不動產項目。與開發商的前端“建設制造”相比，REITs的標的定位是終端的物業管理平臺，本質上是運營商。

以此觀之，發展REITs與住宅價格的漲跌沒有因果聯系。

“境外市場經驗表明推行REITs有助于降低不動產市場價格波動性，不會助推住宅價格非理性上漲。”全國政協委員、中國證監會原主席肖鋼說。

中金公司近期發布的研報也認為，無論從業務線條還是融資路徑上，都可以與傳統的商品房開發做到有效隔斷，因而也不會對地價、房價形成上漲壓力。“即便開發商有通過REITs上市募資所得反哺商品房開發主營業務的傾向，這一渠道也可通過政策手段實現有效阻隔。”

而對商業不動產而言，REITs對二級市場不僅不會加大價格波動幅度，反而是具有“價格穩定器”和“價值發現”功能，防止資產炒作。

REITs產品的設計初衷是為投資者提供獲取穩定現金流收益和持續資產增值的投資機會。全國政協委員、中國證監會原主席肖鋼認為，穩定現金流收益來源于“雙重穩定性”，即物業成熟穩定性和分配比例穩定性。與此同時，強制性高比例分紅也抑制了REITs利用留存資金進行擴張的沖動。“與投機型投資者‘追漲殺跌’模式不同，REITs更具備長期價值發現能力。”

中金公司的研報顯示，海外龍頭REITs傾向于長期持有資產，資產換手比例和頻率都很低，甚至在實體市場價格出現明顯過高/過低的偏離時起到了穩定器的作用。“因此可以認為REITs與資產炒買炒賣是絕緣的。”

減少住宅市場的資金囤積

在普通住房市場中，REITs并非發揮不了作用。業內人士普遍認為，REITs將成為推動建立購租并舉住房制度的重要工具，推動建立房地產市場的長效機制，一定程度上能緩解房價上漲的壓力。

近年來，我國對住房租賃市場的發展十分重視，比如今年5月住房租賃條例再次列入國務院立法工作計劃，多地出臺租房補貼等政策。

不過租賃住房項目前期需大量投入，運營商通常要負擔巨額的開發/收購和裝修費用，而租房的收益率相對較低，收益期非常漫長。即便是當“二房東”輕資產運營企業，也需要承擔前期的裝修和收房成本。因此如何拿到錢是租賃項目運營商的頭等大事。

上交所今年年初表示，加快發展住房租賃REITs。業內分析，通過發行REITs，就可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。

中金公司認為，于政府而言，REITs打通了政策性住房，尤其是租賃住房的退出渠道，得以形成從開發投資到退出的閉環，從而加快財政資金的良性周轉，提供住房供給效率。于企業而言，REITs的出臺將支持那些真正有意愿發展租賃住房業務的公司，并且倒逼企業的資產運營和管理能力提升。

北京大學光華管理學院REITs課題組認為，REITs能夠打通房地產投融資鏈條、降低融資成本以及促進房企市場化競爭，是房地產長效機制的重要組成。

簡而言之，資金周轉速度加快，租賃住房的供給就會增多。而社會資本進入增加，意味著運營商所需資金減少，資金門檻降低又導致入局者數量增加，運營商要打動投資者就必須提升運營能力。

“長期來看，這將促進住房供應結構加速改善，對緩解住房供應和房價上漲壓力起到積極作用。”中金公司研報認為。

從投資端來看，中國民眾對住宅項目的熱衷，部分源于手里的資金缺少穩定可期的投資方式，股市風險高，而債市收益率又相對較低。REITs提供了方便投資商業地產的選項，且由于REITs是標準化的金融產品，小份額即可買入，這或有助于分散直接投資住房的壓力。

“REITs有效降低不動產投資門檻，能夠成為有效投資替代品，疏解住宅市場的儲蓄資金，減少住宅市場的資金囤積。”肖鋼說，同時，REITs豐富了公眾投資理財選擇，提高居民財產性收入。

“推動基礎設施REITs正逢其時”

此外，REITs市場的重要發力點或是基礎設施領域。與不動產領域一樣，基礎設施多是重資產項目。

國家發改委投資司副司長韓志峰說，一方面新建基礎設施項目投資需要大量的資本金，另一方面已經形成的大量優質資產在沉睡。“大量的存量資產怎么盤活?很重要的一個手段就是推行基礎設施REITs。”

今年1月，北京大學光華管理學院REITs課題組發布的《中國基礎設施REITs創新發展研究》(下稱《研究》)稱，中國基礎設施存量規模超過100萬億元，若僅將1%進行證券化，即可撐起一個萬億元規模的基礎設施REITs市場。如果收費公路以REITs為方向的證券化率能達10%，那么該類資產就能達8000億元。

韓志峰認為，推動基礎設施REITs正逢其時。通過發行基礎設施REITs盤活資產，將收回資金用于新的基礎設施補短板項目建設，從而形成良好的投資循環。

REITs將基礎設施的收益和負債打包轉交給了下游的投資者，實現了運營方的輕資產運營。地方政府盤活了資源，降低了負債水平，企業也可以降低財務風險。

不過，REITs要解決投資人風險收益匹配的問題，拿出來融資的基礎設施項目要能產生穩定現金流，且風險可控。同時，產權和權益要清晰，能夠合法轉讓。

韓志峰認為，有六個具體基礎設施領域適合發REITs，分別是：鐵路、收費公路、港口等交通設施;供水供熱供氣等市政設施;電力、石油天然氣等能源領域;園區開發和物流倉儲的基礎設施項目;污水垃圾處理、固體廢物治理等生態環保領域;科技園區和科技設施。

《研究》指出，基礎設施REITs的引入，有望改變中國基礎設施傳統投融資模式。“基礎設施REITs擁有其他融資方式所不具備的優勢和特點，與基礎設施領域資金需求非常匹配，無論在宏觀經濟層面的降杠桿、補短板，還是在基礎設施行業的投融資模式改革，以及微觀層面的企業競爭力提升等方面，均具有積極的意義。”

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