日前，央行召開(kāi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房，加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。專(zhuān)家表示，房企融資渠道全面收緊，加上下半年將迎來(lái)房企債券到期高峰，房企再融資能力將面臨考驗(yàn)。未來(lái)銷(xiāo)售回款將是資金來(lái)源的一個(gè)主要方面，房企可能更加重視周轉(zhuǎn)率，加速去庫(kù)存。

防范違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)

談及此次央行座談會(huì)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，考慮到后續(xù)金融環(huán)境可能會(huì)有改善，此次會(huì)議相當(dāng)于提前打預(yù)防針，防范各類(lèi)違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，本次會(huì)議明確了房貸政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，也肯定了個(gè)人房貸適度增長(zhǎng)的模式。后續(xù)政策層面和放貸層面不希望出現(xiàn)大起大落，將以穩(wěn)定為導(dǎo)向。同時(shí)，強(qiáng)化對(duì)消費(fèi)貸、理財(cái)資金等方面的管控。雖然表面上部分銀行貸款額度較為緊張，但不排除實(shí)際過(guò)程中仍存在違規(guī)資金通過(guò)各種渠道流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，明確提出對(duì)高杠桿經(jīng)營(yíng)房企的管控，尤其是對(duì)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率等數(shù)據(jù)的管控。預(yù)計(jì)下半年部分房企在發(fā)債等方面會(huì)比較節(jié)制，同時(shí)也會(huì)積極進(jìn)行債務(wù)的清償，以降低資金壓力。

在信貸方面，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立認(rèn)為，后續(xù)銀行料減少房地產(chǎn)行業(yè)貸款占新增貸款的比例，包括開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，預(yù)計(jì)會(huì)采取規(guī)模及比例控制措施，甚至提高房地產(chǎn)貸款的利率。

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，目前房地產(chǎn)在金融資源中占比較高，主要是居民在房地產(chǎn)方面的融資比例快速上升，未來(lái)可能會(huì)采取比較謹(jǐn)慎的監(jiān)管方式。“但對(duì)于良性的、合理的需求，比如剛需，改善性的住房需求，銀行給予支持是合理的。”

房企償債高峰將至

近期房企融資政策不斷規(guī)范，除銀行貸款外，5月份以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)對(duì)非標(biāo)、美元債、ABS等融資渠道逐一進(jìn)行規(guī)范，抑制違規(guī)融資的行為。

今年下半年將迎來(lái)一波房企債務(wù)高峰，特別是境內(nèi)地產(chǎn)債紛紛到期。據(jù)華泰證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，2019年8-12月，地產(chǎn)債總計(jì)到期量達(dá)2106億元，其中8-10月地產(chǎn)債單月到期金額較大，房企再融資能力將面臨考驗(yàn)。

在美元債方面，整體到期壓力不大。野村證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺表示，今年下半年房地產(chǎn)企業(yè)海外美元債到期規(guī)模會(huì)從上半年的210億美元下降到111億美元。從今年三季度到2020年四季度，房地產(chǎn)企業(yè)平均每個(gè)季度海外美元債到期規(guī)模為84億美元。

在融資渠道收緊的背景下，房企前期不同的融資渠道會(huì)導(dǎo)致受到的影響程度不同。華泰證券研報(bào)表示，融資行為的規(guī)范將導(dǎo)致房企融資能力分化加劇，前期對(duì)于非標(biāo)、美元債、ABS融資的依賴(lài)度高的房企面臨的沖擊更大，此時(shí)企業(yè)的內(nèi)生現(xiàn)金流和在手資源變得尤為重要。

加快銷(xiāo)售回款

7月，粵泰股份、新城控股、泰禾等多家房企發(fā)布公告出售現(xiàn)有項(xiàng)目套現(xiàn)以緩解當(dāng)前公司流動(dòng)性面臨的困難。多位專(zhuān)家認(rèn)為，多路徑開(kāi)拓融資渠道是下半年房企的重要任務(wù)。

某信托公司房地產(chǎn)金融部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，房企要根據(jù)國(guó)家宏觀政策，適時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略，可以采取合作開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)等方式應(yīng)對(duì)發(fā)展困境。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，未來(lái)房企在債權(quán)融資方面會(huì)相對(duì)保守，那些不增加債務(wù)壓力、更偏股權(quán)方面的融資行為相對(duì)會(huì)增多。

華泰證券研報(bào)指出，自有資金是企業(yè)償債的基礎(chǔ)保障，現(xiàn)金較為充裕的房企資金周轉(zhuǎn)壓力相對(duì)更小。提高內(nèi)生性造血能力，加快銷(xiāo)售回款是債務(wù)滾動(dòng)的關(guān)鍵，特別是對(duì)于融資能力較差的房企。

在刺激銷(xiāo)售加速回款方面，嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企需要強(qiáng)化降價(jià)促銷(xiāo)策略。此外，還可以通過(guò)積極與分銷(xiāo)渠道加強(qiáng)聯(lián)系，提高傭金比例，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目客源的快速聚集。在內(nèi)部繼續(xù)加大考核，尤其是設(shè)定更明確的銷(xiāo)售指標(biāo)，也需要建立更科學(xué)的去庫(kù)存策略。

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