遠洋集團與紅星美凱龍的“緣分”又進了一步。7月18日，遠洋集團發布公告稱，遠洋集團、遠洋資本與紅星控股正式簽署協議，以40億元獲取紅星地產70%股權。三方將有效持有重慶紅星美凱龍企業發展有限公司35%、35%、30%的股權，共同推進紅星地產的后續開發與經營。

收入91個物業

根據公告，此次交易標的不包括紅星置業、吳中路愛琴海商場等若干公司，僅指重慶紅星美凱龍企業發展有限公司下屬的紅星地產板塊，且交易對價不包括紅星控股單方面享有的已結轉利潤以及后續所產生的盈利。

公開信息顯示，紅星地產全稱為上海紅星美凱龍房地產集團有限公司，成立于2008年8月29日，法定代表人為樓超綱，經營范圍包括房地產開發經營;建設工程設計;各類工程建設活動等。該公司由上海紅星美凱龍企業經營管理有限公司持股約97%，而上海紅星美凱龍企業經營管理有限公司則為重慶紅星美凱龍企業發展有限公司的全資子公司。

根據收購框架協議，完成收購事項后，重慶紅星美凱龍企業發展有限公司連同其附屬公司、合營企業及聯營公司將于中國持有91個物業項目。

截至目前，天津遠璞(遠洋集團旗下子公司)已完成對紅星地產18%股權的收購，預計將于2021年7月30日、2021年8月10日及2022年1月10日或前后分階段完成收購紅星地產余下的22%、11%及19%的股權。

遠洋集團與紅星美凱龍的“緣分”遠不止于此。

除上述18%股權收購外，今年6月2日，遠洋資本通過關聯公司與紅星美凱龍達成《合作框架協議》，斥資23.12億元，收購紅星美凱龍所持有的7家物流子公司。

21個愛琴海托管

此次合作中，紅星地產還擁有21個商業項目，其中位于上海、天津、福州、蘇州、長沙、西安等一二線城市核心地段的優質資產占整體估值70%以上;同時，超過30%項目位于華東區域。目前，商業項目已有3個處于開業狀態，預計今明兩年新增開業數量十余個。

不過這批商業項目，遠洋方面并沒有接手運營的打算。公告指出，在運營管理上，為充分發揮其豐富的運營經驗與差異化競爭優勢，紅星地產原則上將繼續委托愛琴海集團對21個商業項目進行運營管理。作為國內知名的購物中心品牌，愛琴海集團在數智化運營和創新產品進化方面擁有強大的專業能力，將對該批商業項目帶來持續穩定的收益。

最近有消息稱愛琴海集團正在積極籌備赴港上市，但愛琴海商業地產項目的運營，卻很難用“漂亮”形容。以北京為例，因項目經營存在問題，北三環愛琴海購物公園于2020年2月29日終止營業。

不過就算不用托管，遠洋方面在商業地產板塊也有不錯的運營基礎：在住宅開發主業之外，遠洋集團布局商業地產已十余年，并打造出北京頤堤港、成都遠洋太古里、杭州遠洋樂堤港等知名商業標桿。

2020年財報顯示，遠洋集團在建的商業地產項目總建筑面積逾180萬平方米，其中北京項目面積占比達70%，位于北京CBD核心區的Z6項目已于2020年10月開工奠基，與太古地產的第三個合作項目北京頤堤港二期也于2020年下半年正式開工。

是互補還是救命

“隨著房地產行業邁向高質量發展階段，房企之間通過戰略合作方式實現互利共贏，已成為重要發展趨勢。”遠洋集團執行董事、執行總裁王洪輝在談到此次收購時表示，紅星地產資產質量優質、盈利能力強、財務狀況良好，團隊專業、高效、作風踏實，與遠洋集團企業文化理念十分契合。

但包括中國城市房地產研究院院長謝逸楓在內的多位地產人士一致認為，種種跡象表明，紅星美凱龍當前正在遭遇流動性危機，急需出售資產來進行“輸血”。

無論雙方合作的初衷是什么，根據18日披露的信息，遠洋集團將充分發揮資管業務差異化優勢，支持紅星地產高效運轉。紅星地產亦可以借助遠洋資本在資產證券化、金融化方面的專業能力，獲取充沛的現金流。

知情人士透露，遠洋集團已基本完成了對紅星地產的全面盡調，“優質”才有合作的可能。截至2020年底，紅星地產總資產約1000億元，其中存貨逾600億元、現金90億元、預收賬款近500億元、有息負債168億元、凈資產167億元。

除此之外，合作開啟后，遠洋在華東、華中、華西的土地儲備將得到明顯增厚，區域布局亦將更加完善和均衡，銷售規模有望邁上新臺階。按照計劃，紅星地產在未來兩年每年將貢獻300億-400億元的銷售規模，其中絕大多數銷售額來源于華東、華中和華西區域。

北京商報記者了解到，2020年遠洋集團合約銷售1310.4億元，其中華東區域貢獻遠洋銷售額的15%，華南區域貢獻18%，而華中區域則貢獻了11%。

地產分析師嚴躍進表示，此次雙方合作，也反映出地產行業的一個趨勢。對于需要做大規模的企業而言，收購簡單明了，更為直接;而對于現金流緊張的企業而言，剝離一部分資產，甚至是優質資產，才能更快實現脫困。長遠來看，未來這樣的戰略合作會更多。

(北京商報記者 盧揚 王寅浩)

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