流動性問題影響上市選擇 物管資本化大潮降溫

持續了兩年多的物管行業上市浪潮和并購大勢，至今仍有余波。

2022年1月，龍湖智創生活、魯商生活服務先后向港交所提交表格，其中后者為二次遞表。2月，金茂物業通過港交所上市聆訊。再算上去年末萬物云啟動上市計劃，意味著最后一批大型房企也已走上分拆物業上市之路。

同期，華潤、合景、金科、碧桂園旗下物管企業均有并購動作，說明物管行業的跑馬圈地仍在繼續。

隨著房地產市場進入存量時代，物管領域在近年來迎來發展機會。過去兩年，大量物管企業登陸資本市場，其中多數由房企旗下的物業板塊分拆而來。借助資本的力量，物管行業并購也開始加速，一批頭部物管企業誕生。

歲末年初這波上市動作，被視為物管行業整合大潮的延續。但值得注意的是，與以往相比，資本的態度已變得冷靜。部分物管企業的母公司處于流動性危機，同樣影響了其上市選擇。受此影響，物管行業的資本化浪潮正在降溫。

但在對規模的追求下，并購動作仍將持續。

資本“末班車”

物管企業上市大潮始于2018年，當年共有6家物管企業登陸A股和港股，相當于此前四年(2014年到2017年)的總和。到2019年，這一數量攀升至11家，2020年增至18家。2021年，物管上市潮有所降溫，但仍有14家企業完成上市。

這股熱潮的出現，源于“房地產進入下半場”的大背景。我國的房地產存量規模龐大，但管理的數字化和智能化水平不高。隨著大數據和云計算技術的發展，這部分資產的運營上，具備很大的想象空間。

過去幾年來，除了少數專業化物管服務企業外，大部分上市的物管公司從傳統房企的物管業務分拆而來。盡管上市時規模大小不一，但普遍得到資本的追捧。

據克而瑞物管統計，到2020年末，物業板塊的PE均值達到37.00倍。相比之下，房地產板塊的PE均值僅為個位數。

但到2021年，資本的熱情明顯下降。除了上市數量減少外，同級別物管企業的認購規模和市盈率也有所下滑。上述機構的統計顯示，至2021年末，物業板塊PE均值僅為17.64倍，同比降幅達52.31%。其中，市盈率最高的華潤萬象生活為53.72倍，較上年底下滑64.36%；市盈率最低的彩生活為2.26倍，下滑74.66%。

該機構還表示，2020年17家在港交所上市的物企從初次交表到成功上市平均歷時137天，而2021年上市的13家物企平均用時205天。

“物業公司上市大潮正在進入尾聲。”上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，一方面是因為多數大中型物業公司已經完成上市，另一方面則是由于最佳窗口期已過。他認為，除非是優質物管企業，資本市場的追捧度已經大不如前。

去年末以來做出上市動作的四家物業企業萬物云、龍湖智創生活、魯商生活服務、金茂物業均背靠傳統房企。其中，萬物云的在管面積達到5.66億平方米(截至2020年末)，僅次于碧桂園服務；龍湖智創生活的在管面積也達到2.5億平方米(截至2021年末)。魯商生活服務和金茂物業的在管面積僅在2000萬平方米上下。

分析人士認為，規模的差異，將使得這幾家公司的上市表現有所分化。但這也將是物管企業的資本“末班車”，隨著資本態度趨于冷靜，物管企業的上市大潮也將歸于平淡。

值得注意的是，房地產業的流動性危機，也在影響物業企業的上市進程。2021年，中南服務、中梁百悅智佳經歷了二次遞表，并通過聆訊，但最終選擇被收購；祥生活服務宣布暫緩上市；陽光智博終止IPO，換股萬物云；富力物業選擇被碧桂園服務收購。

這些物業公司直接上市未果，均被認為與母公司的流動性危機有關。事實上，自去年8月以后，不僅房企的IPO近乎歸零，旗下物業公司的上市也接近斷檔。國金證券表示，“地產行業自去年7月份開始進入下行趨勢，不少房企為了自救不得不出售旗下物業公司。”

規模競速仍然激烈

與房地產類似，物業企業也有著明顯的規模效應。近幾年來，在資本的助推下，物管行業的并購大潮也已展開，并購規模在去年創下新高。

根據國金證券不完全統計，2021年上市物管公司在并購方面的現金支出超過300億元人民幣，較2020年翻了一倍以上。碧桂園服務是去年并購市場上的最大買家，其對藍光嘉寶服務、富力物業和彩生活的三筆并購，對價都在幾十億甚至達百億元。僅這三筆并購將為碧桂園服務帶去至少2.5億方在管面積，相當于其2020年底在管面積的66%。

進入2022年，碧桂園服務的收購仍在繼續。2月14日，碧桂園服務發布公告稱，擬收購中梁百悅智佳約93.76%股權。算上去年3月的一筆收購，碧桂園服務收購了中梁百悅智佳的全部股份。

值得一提的是，中梁百悅智佳曾在去年兩次在港交所交表，并于去年12月通過上市聆訊，但最終仍選擇出售。

同樣有著兩次交表、通過聆訊經歷的中南服務，于今年1月被華潤萬象生活收購，作價不高于22.6億元。當月，華潤萬象生活還以不高于10.6億元的代價收購了禹洲物業服務50%的股權。

經過近兩年來的上市潮和并購潮，物管行業的分化格局已雛形漸顯。根據中指研究院的統計，2020年，百強物管企業的市場份額達到49.71%，較2019年增加6.10個百分點。到2021年，其份額已經過半。其中，十強物管企業的規模和市占率增速明顯高于行業均值，“強者恒強態勢顯著”。

但物業公司對規模的追求，仍然不會就此止步。北京某物管企業相關負責人向21世紀經濟報道表示，目前物管企業對母公司的依賴度仍然較高，反映出外拓能力和造血能力不足，也在一定程度上影響資本的估值。因此，通過并購的方式，擴大第三方公司的份額，仍將是各大公司的主要策略。

他還認為，就目前物管行業的集中度來看，各個層級的企業還有一定的提升空間，這也決定了規模擴張仍有必要。

與此同時，在商辦、醫院、學校等非住宅業態及城市服務等領域，仍有大量的市場空間。

中指研究院指出，物管行業的并購仍將持續，且會有如下特點：第一，大魚吃大魚的現象仍將發生；第二，部分中小型物業企業借力并購、市場拓展、戰略合作等手段快速提升市場份額，甚至實現彎道超車；第三，在收并購領域，國資背景的物業服務企業將越來越多地唱主角。

國金證券則認為，隨著萬物云和龍湖智創生活上市，對規模增長仍有訴求，并購市場預計還將維持一定熱度。但到今年年底，預計物管行業的規模競爭賽或將迎來尾聲，屆時在管規模的排名情況將趨向穩定。

(作者：張敏)

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