本文來源：時代周報 作者：忻奇琪

" 房地產行業已經從沖浪運動變為帆船運動，看得到浪，但卻看不到風。對企業來說，唯有不斷提升自身能力，找準方向才能迎風而上。" 2022 年 3 月 31 日，新城控股（601155.SH）

董事長王曉松在業績會上如是說道。

過去的一年，整個地產行業邏輯都經歷了巨大的變化。三道紅線、集中供地 " 流拍潮 " 的出現，以及新房市場乃至二手房市場均出現了不同程度的降溫，都預示著行業寒冬的到來。

但在王曉松看來，房地產行業的從業者不應該被悲觀情緒籠罩。整個行業的兩大基本面仍然沒有發生變化，首先，房地產仍然是國家最重要的支柱性行業之一，其次，超長周期的行業屬性也沒有變化。

" 在經歷了這一輪企業的自我審視，高杠桿、高周轉的行業屬性已經轉向了高質量的發展。因此在 2022 年，新城仍然還是會堅持有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質的產品與服務，聚焦利潤，繼續回歸產品、服務和有活力的組織。" 王曉松進一步表示。

基本盤穩固，財務安全墊持續增厚

回顧過去這一年，在行業新形勢、新周期下，新城控股圍繞 " 穩中求進、地域深耕、運營優先、科技賦能、風險管控 " 五大戰略指導，用業績的穩定性和連貫性來替代單一規模的增長，推動公司基本盤更加穩固，也讓財務安全墊繼續增厚。

年報數據顯示，2021 年新城控股實現銷售金額 2337.75 億元，累計銷售面積約 2354.73 萬平方米，實現營業收入 1682.32 億元，同比增長 15.64 %。約 2338 億元銷售金額來源主要還是以高潛力城市為主，在深耕長三角的基礎上，同時聚焦其他核心城市群。其中，長三角占比 53%，中西部占比 28%，環渤海占比 15%，粵港澳大灣區占比 4%。

利潤方面，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤 125.98 億元，扣非歸母凈利潤 102.45 億元。截至報告期末，公司總資產達 5342.93 億元，歸屬于上市公司股東的凈資產 593.10 億元，同比增長 17.23 %。

2021 年末，新城也按照監管部門的要求，如期將 " 三道紅線 " 穩步降至綠檔。

2021 年年報顯示，截至報告期末，新城控股在手現金余額 552.26 億元，現金短債比 1.07 倍；凈負債率為 48.12%，繼續處于行業較低水平；公司剔除合同負債和預收款項后的資產負債率為 69.95%，相較去年同期下降 4.18 個百分點。若直接按照貨幣資金和短期借款的計算口徑，公司現金短債比則為 1.92 倍。

尤為難得的是，截止 2021 年期末，公司經營性現金流凈額為 219.85 億元，同比大幅增長 5657.18%，經營性現金流連續四年為正。在行業融資難度不斷加大的情況下，新城控整體平均融資成本為 6.57%，同比下降 0.15 個百分點。2021 年新城控股的加權平均凈資產收益率（ROE）達 22.73%，位于行業前列。

在強化現金管控的同時，新城控股積極開展到期債券置換，公司債務結構得以進一步優化。報告期內，公司先后完成公司債券及應收賬款資產支持證券的發行，共募集資金 17.85 億元人民幣；在中國銀行間市場發行中期票據，募集資金 8 億元人民幣；在境外通過發行美元債券，募集資金 7.04 億美元。

通過適當的直接融資保障經營的持續穩定，響應國家降杠桿、穩預期的號召。報告期內，新城還成功發行了首筆綠色美元債，發行規模為 3 億美元，期限為 4.25 年期，票面利率 4.625%，標志著公司邁出了綠色金融的關鍵一步，也是公司在推動綠色企業運營和實現公司可持續增長方面的又一里程碑。

業績會上，新城控股還首次披露了其合聯營權益有息負債，公司財務狀況更加透明。據 2021 年年報，目前公司合聯營權益有息負債僅為 115.13 億元。同時，公司 2021 年新增竣工面積 3290.34 萬平米。截至報告期末，新城控股末已簽約待結轉面積 3421.88 萬平米，鎖定未來營收及利潤的可結算資源充足。

輕重并舉，商業第二曲線增速明顯

針對市場官方關注的商業方面，據管理層介紹，期內新城控股實現商業運營總收入 86.39 億元，超額完成全年 85 億元的既定目標，同比增長 51%，全年新開業及管理輸出的吾悅廣場共 30 座。

依托雙輪驅動這一獨特經營模式，新城在商業運營方面的數據表現突出，商業板塊正作為公司第二增長曲線持續進階。

截至報告期末，吾悅廣場開業面積達 1248.38 萬平方米，整體出租率為 97.63%，此外物業出租及管理毛利率高達 72.64%。惠譽在此前覆蓋新城控股的評級報告中指出，新城旗下購物中心獲得的強勁經常性租金收入，將為公司提供額外的流動性緩沖，并支持其業務穩定性。

尤為值得一提的是，2021 年以來，新城控股商業持續性經營收入已能完全覆蓋當期利息支出。數據顯示，2021 年新城控股商業持續性經營收入大幅超過當期利息支出，約為 139.36%。

而在商業拓展方面，新城控股堅持 " 輕重并舉 " 戰略，將輕資產作為商業項目拓展的重要組成部分，既能不斷擴大新城商業在管規模，也利于進一步強化吾悅商業管理品牌形象。數據顯示，2021 年新城控股新獲取吾悅廣場 32 座，其中重資產 16 座、輕資產 16 座。

截至 2022 年 3 月 25 日，新城控股已開業及管理輸出的吾悅廣場累計達 130 座，已開業數量位居境內外上市公司首位；公司開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到 189 座，進駐全國 135 個城市。

在新城控股聯席總裁的曲德君看來，公司在過去的 13 年基本實現了全國化的布局，品牌影響力也持續不斷地得以提升。當前，85% 的吾悅廣場布局于 " 十四五 "19 個國家級城市群，覆蓋全國 GDP80% 區域，服務所在城市 80% 的主流消費人群，形成規模效應。

" 業務是公司區域深耕的一個壓艙石，商業管理則是提供了穿越周期穩定收入的這種現金流，各個事業部之間的這種協同發展相互促進，正是新城的核心優勢的最基本的前提。展望未來，2022 年新城控股全年計劃新開業吾悅廣場 25 座、到 2022 年底開業總數達到 155 座，全年商業運營總收入目標為 105 億元。" 曲德君表示。

近期，新城以自有資金提前完成 2019 年公開發行公司債券 ( 第一期 ) ( 品種二 ) 回售資金本息及 2017 年度第一期中期票據到期本息共計 25.92 億元的支付。對此，管理層進一步指出，未來新城也將繼續堅守底線思維，保持良好的流動性，提前或按時全額償還公開市場債券本息，全力保障公司穩健經營及全體投資者的利益。

基于對公司發展前景和戰略規劃的認同，新城控股部分董事和高級管理人員將按照交易場所交易規則，以市場化方式在二級市場購買新城控股發行的公司債券。根據計劃，新城控股管理層擬購買總規模不超過 2000 萬元存續的公司債券。

3 月 30 日，新城控股發布公告宣布，擬以不低于 1 億元不超過 2 億元人民幣的自有資金，回購公司股份。面對復雜的外部環境，新城控股也將繼續致力于用核心能力的確定性應對不確定性，聚焦十年戰略、堅持長期主義、戰術聚焦當下、確保穩健經營。

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合作聯系：東方地產dichan@em.eastday.com

關鍵詞： 經營性現金流