中國網財經 4 月 6 日訊 ( 記者舒越 譚夢桐 ) 2021 年是綠城中國全面推進 " 戰略 2025" 的開局之年。這一年，盡管外部環境惡劣，但綠城中國依然實現了銷售規模、營業收入及凈利潤等多項財務指標的上漲。不過，毛利率與凈利潤率的持續走低，永續債及少數股東權益的持續膨脹，則讓綠城中國的盈利前景蒙上了一層陰影。

2022 年銷售目標劍指 3300 億元

3 月 22 日，綠城中國發布 2021 年度業績報告。報告期內，綠城中國實現銷售額 3509 億元，同比增長 21.3%，超額完成全年銷售目標，完成率 113%。中指研究院日前發布的數據顯示，32 家公布 2021 年度銷售目標的代表企業，僅有 6 家完成銷售目標。

有分析人士認為，綠城中國過去一年逆勢增長的原因可能是更低的杠桿以及更高的周轉，其整體項目的周轉運營處于提速狀態。中信證券研報提到，2021 年綠城從拿地到開工、開盤、交付的周期分別為 4.3 個月、7.3 個月和 30.1 個月，同比平均提速 6%。

2022 年，綠城中國將合同銷售目標定為 3300 億元。在當下市場信心恢復尚待時日的大環境中，綠城中國能否順利實現該目標有待觀察。2022 年 1-2 月，綠城中國總合同銷售金額約 274 億元，同比減少了 31.16%。

早在 2020 年，綠城中國宣布全面啟動 " 戰略 2025" 規劃，并提出 "2025 年 5000 億元 " 的銷售目標。為了實現目標，綠城中國在土地市場上表現積極。

2021 年，綠城中國新增土儲貨值約 3137 億元。2022 年，根據中指研究院發布的數據， 1-2 月綠城中國的拿地金額位列第一。在當下市場，外界普遍認為綠城中國拿地步伐 " 過于激進 "，不過，其執行董事及行政總裁郭佳峰在業績發布會上對此回應稱：" 對維持綠城中國重資產板塊一年 2500 億左右的銷售規模來看，拿地節奏屬于正常補貨 "。

毛利率和凈利率雙降

規模實現突破的同時，綠城中國 2021 年實現營業收入 1002.4 億元，同比增長 52.4%；毛利 191.68 億元，同比增加 16.67%；凈利潤 76.9 億元，同比增長 33.4%。不過，其毛利率下滑了 5.6 個百分點至 18.1%，其中，物業銷售毛利率下降 6 個百分點至 17.5%。

綠城中國執行董事兼執行總裁耿忠強在 2021 年業績說明會表示，綠城中國當期毛利率確實下降比較多，背后的原因主要有兩方面：一方面，近年來土地市場競爭比較激烈，土地成本上升明顯；另一方面，近年來政府調控力度加大，房地產銷售價格受限價影響，綠城中國的品牌溢價沒有充分體現。

不過，耿忠強進一步表示：" 雖然綠城中國毛利率下滑了 5.6 個百分點，但凈利潤率維持在 8% 左右。此外，綠城中國重倉的部分城市，例如杭州、寧波，毛利率與別的城市項目相比低一些，但這些城市去化快，回款快，資金周轉效率高，通過高結算效率能有效保證公司現金流。" 數據顯示，綠城中國 2021 年凈利率為 7.67%，而 2020 年這一數據為 8.76%。

對毛利率和凈利率的下滑，克而瑞地產研究院分析認為，綠城中國盈利能力有待加強。報告期內，綠城結轉的并表項目權益比較低，加上永續債分紅侵蝕利潤，剔除永續債分紅后，實際核心歸母凈利是 45.5 億元，核心歸母凈利率 4.54%，核心盈利能力待提高。不過，待永續債年內到期陸續贖回后，權益利潤率后續可能得到修復。

永續債和少數股東權益居高不下

綠城中國的永續債償一直以來也是業內關注的焦點。數據顯示，截至 2021 年末，綠城中國永續債為 107.58 億元，2020 年底該數據為 206.18 億元。

克而瑞地產研究院分析稱，綠城中國永續債利率大概 6%-7%，較其加權融資利率而言成本偏高，到 2023 年末永續債余額清零，其盈利能力可能得到修復。

耿忠強在綠城中國 2020 年業績會上曾坦言永續債是一把 " 雙刃劍 "，透露 "2020 年境內永續債的利率是 6.07%，全年永續債的利率為 7.12%，這是我們使用永續債的代價 "。

除永續債外，綠城中國膨脹的少數股東權益也一直受到詬病。2021 年，綠城中國的少數股東權益為 622.08 億元，同比增長 95.9%，規模翻了將近一倍。少數股東權益增長主要是合作開發增多所致，但也被部分房企用于明股實債、將負債轉移表外，以制造更低的負債率。數據顯示，2021 年綠城中國自投項目的權益占比僅為 54.46%，在 Top20 房企中排倒數第一。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受媒體采訪時表示，少數股東權益的增長，一定程度上可以增加公司的現金流，在企業擴張的同時也能夠保持較低的負債率，但這在規模上會處于 " 虛胖 " 的狀態。

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