（文/張志峰 編輯/馬媛媛）剛剛遞交完2021年度成績單不久，以歡樂谷主題樂園名聞全國的央企華僑城即傳來換帥消息。

4月7日晚間，華僑城公告稱，鑒于公司董事長段先念已達法定退休年齡，即日起不再擔任公司董事長、執行委員會主任委員、戰略委員會主任委員等職務，離任后將不再擔任公司任何職務。

據知情人士消息，接替者是同為央企的保利集團原總經理張振高。

而聯想到一周前發布的財報數據，總體業績卻大幅下滑七成的華僑城，交上了幾乎是央企在房地產行業中的最差成績單，接替者還是央企巨頭保利集團原總經理，企業這次換帥便頗有些“誰行誰上”的意味了。

賣子收益大減疊加資產減值

財報數據顯示，2021年全年，華僑城2021年實現營業收入1026億元，同比增長25%；而凈利潤、歸母凈利潤分別為71億元、38億元，分別同比下降55%和70%；凈利潤率和歸母凈利潤僅有6.92和3.7%。

值得一提的是，這些利潤還是在企業2021年非流動資產處置損益與計入當期損益的政府補助合計產生了17.73億元凈收益的前提下產生的。

其中，企業去年依靠“賣子”度日早已不是首次，且前兩年賣子收益更高。根據財報披露，華僑城2019年-2021年非流動資產處置損益分別達到34.91億元、30.39億元和11.33億元。

盡管2021年度下半年以來房地產開發行業市場下行，房企普遍銷售受阻、利潤率有所下滑，但央企也普遍在10%以上，華僑城3.7%的歸母凈利率顯然不只是賣子收益減少這么簡單。

要知道，同為央企的中海地產去年的營收2422億元，相當于華僑城2倍，卻賺取了凈利潤和歸母凈利潤高達431億元和402億元，分別超過華僑城的6倍和10倍之多。

而另一大央企保利發展，即便盈利能力不如中海，2021年預計實現歸母凈利潤也高達276億元，超過華僑城的7倍。

年度業績會上，就公司利潤較上年大幅度降低的原因，華僑城董事、總裁王曉文總結為四點：一是受房地產調控政策的影響；二是公司內部結轉結構的變化；三是業內各房地產公司區域采取保守的投資策略；四是公司對部分存在減持的存貨本公司計提減持。

王曉文指出，利潤下降還與公司內部結轉結構的變化有關，目前深圳本部高毛利項目已基本結轉完畢，由于業內各房地產公司區域采取保守的投資策略，采取通過股權轉讓實現的投資收益較上年有較大幅度的減少。

而排除市場和調控因素影響，華僑城的大規模計提減值動作對利潤率影響極深。

數據顯示，企業2021年共計提資產減值及信用減值21.7億元，直接造成企業凈利潤損失超過20%。

對此，公司總會計師馮文紅向投資者解釋稱，一是部分房地產收并購項目，因受行業政策、政府限價等原因，銷售價格低于項目可研的市場預期價格，出于謹慎性原則計提減值，這部分占減值的56%；二是對禹洲等兩項長期股權投資，因債務及應收賬款可能發生無法償還或收回而計提減值，占33%；三是因疫情反復影響部分綜合經營項目，予以計提減值。

她還提到，若未來市場情況好轉，對于減值跡象已消失的存貨部分的減值可以轉回；對于固定資產、長投減值部分按照會計準則的規定，無法轉回。后續是否持續計提減值取決于行業情況和市場走勢，如市場持續下行，不排除持續計提減值可能性。

馮文紅續指，引入頭部企業進行合作開發，有助于實現優勢互補、增強競爭能力，并降低開發風險，是過去及未來一段時間公司加快周轉的舉措方式之一。

平衡文旅與地產是關鍵

有資深行業人士向觀察者網分析稱，華僑城核心業務主要分為文旅和住宅開發銷售兩部分。原本作為以文旅為核心的開發商，華僑城最為擅長的文旅產業近年來受到疫情影響受到重創；因此在2021年，華僑城大幅加碼房地產開發領域，不巧又遭遇市場下行和強調控，致使企業2021年看似營收大幅增長，盈利能力反而大不如前。

財報數據顯示，華僑城2021年收入主要源于粵港澳大灣區和華東兩大區域，占比達到80%。

根據企業披露，文旅業務方面，2021年華僑城旗下27家景區、28家酒店、1家旅行社、7家開放式旅游區、1臺旅游演藝共接待游客7797.9萬人次，同比2020年大增82%，恢復至2019年的150%；剔除2021年新增加項目，為2020年117%的水平，恢復至2019年的96%。

看似數據華麗，實則去年旅游綜合業務收入433億元，僅與2020年持平，占全部主營業務收入的42%，占比進一步下降。

而房地產開發業務方面，2021年企業累計實現簽約銷售面積399萬平米、簽約銷售額825億元。年內，新獲取項目23個，新增土地面積258萬平方米，計容建面435萬平方米，其中有15個項目以底價或接近底價摘牌。

最終，企業房地產業務收入同比增長58%至590億元，占總共收入比為58%。

長期以來，社會對于以華僑城為代表的文旅產業“披著文化旅游外衣，行地產開發之實”的做法多有詬病，如今看來這條道路也確實難行。

因此，分析人士認為，張振高從保利來到華僑城，首先要解決的就是確認文旅與地產開發之間的主從關系，平衡兩者的發展和協同，從長遠戰略上確定企業未來方向。

公司副董事長劉鳳喜在業績會上表示，公司“十四五”規劃明確了以旅游為核心增長極，城鎮化為底盤，創新和數字化為新動能的發展思路。其中排在第一位的就是，確立旅游業務的中心地位，強化運營能力建設和產品創新，突出旅游產品對綜合開發項目的驅動作用，突出旅游產品自身盈利能力的提升。

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