中國網(wǎng)財(cái)經(jīng) 4 月 8 日訊 上清所今日發(fā)布的消息顯示，北京天恒置業(yè)集團(tuán)有限公司 ( 簡稱 " 天恒置業(yè) " ) 擬發(fā)行 2022 年度第一期中期票據(jù)，募集資金不超過 13 億元，全部用于償還公司債務(wù)本金及利息。

截至募集說明書簽署之日，天恒置業(yè)存續(xù)期間的債券共計(jì) 191.54 億元，其中中期票據(jù) 48.58 億元，超短期融資券 20 億，定向債務(wù)融資工具 75 億元，公司債券 19.96 億元，短期融資券 15 億元，永續(xù)中票 13 億元。

聯(lián)合資信在提示給予天恒置業(yè)評級時(shí)提到，2022-2023 年面臨一定集中償付壓力。截至 2021 年 3 月底，天恒置全部債務(wù)資本化比率 72.54%，整體債務(wù)負(fù)擔(dān)重；截至報(bào)告出具日，天恒置 2022-2023 年分別需償還有息債務(wù) 138.46 億元、104.11 億元和 69.26 億元，合金金額 311.83 億元。

不過，鑒于外部發(fā)展環(huán)境良好等因素，聯(lián)合資信依然給予了天恒置業(yè)主體信用等級為 AA+，本期中期票據(jù)信用等級為 AA+，評級展望為穩(wěn)定。

在募集說明書中，天恒置業(yè)提示了經(jīng)營性凈現(xiàn)金流波動(dòng)較大及對債務(wù)保障能力較弱、資產(chǎn)負(fù)債率較高等一系列風(fēng)險(xiǎn)。2018-2020 年及 2021 年 1-3 月，天恒置業(yè)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為 -35.58 億元、34.03 億元、12.98 億元和 -4.11 億元。2020 年度天恒置業(yè)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流同比大幅下降及 2021 年一季度為負(fù)主要是因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目不斷增加，但開發(fā)產(chǎn)品需要一定周期，項(xiàng)目開發(fā)投入與項(xiàng)目銷售不同步所致。同時(shí)，天恒置業(yè)堅(jiān)持積極的經(jīng)營策略，開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，特別是新增各類保障性住房、危舊小區(qū)改造項(xiàng)目以及文物保護(hù)區(qū)的保護(hù)和修繕項(xiàng)目等需要的投資量較大，導(dǎo)致經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出規(guī)模增大。地產(chǎn)板塊開發(fā)產(chǎn)品需要一定周期，隨著近年新開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本的轉(zhuǎn)化和土地儲備節(jié)奏的調(diào)整，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流狀況將逐漸好轉(zhuǎn)。

2018-2020 年底及 2021 年 3 月末，天恒置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別是 74.09%、73.02%、77.17% 和 78.80%。天恒置業(yè)稱，公司負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率較高盡管符合業(yè)務(wù)發(fā)展和戰(zhàn)略實(shí)施的需要，且負(fù)債水平在房地產(chǎn)企業(yè)中處于正常水平，但仍然面臨資產(chǎn)負(fù)債率較高、償債壓力較大的風(fēng)險(xiǎn)。

截至 2021 年 3 月底，天恒置業(yè)的有息債務(wù)總額共計(jì) 506 億元。從構(gòu)成來看，不僅有債券融資，還有來自銀行、信托的借款。截至 2021 年 3 月底，天恒置業(yè)從平安、中信、西藏等信托公司借款的合同金額為 141 億元，賬面余額為 86.47 億元。

天恒置業(yè)的政府補(bǔ)貼收入占比較高。2018-2020 年獲得的政府補(bǔ)助分別為 89.63 萬元、2094.54 萬元和 12,190.8 萬元，占同期凈利潤的比重分別為 1.46%、7.32% 和 32.87%。天恒置業(yè)稱，由于政府補(bǔ)貼收入存在一定的不確定性，未來如果獲得的政府補(bǔ)貼收入下降，可能面臨盈利能力下降的風(fēng)險(xiǎn)。

從項(xiàng)目來看，截至 2020 年末，天恒置業(yè)已完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目共 19 個(gè)，目前其中不少是 " 已銷售完畢 "、" 基本售罄 " 等狀態(tài)；在建房地產(chǎn)項(xiàng)目僅剩水岸一號、翰學(xué)雅居、京西悅府、天象文化主題配套社區(qū)、通州臺湖項(xiàng)目與天恒龍澤府共 6 個(gè)項(xiàng)目。

營銷費(fèi)用方面，2018-2020 年，天恒置業(yè)的銷售費(fèi)用分別為 2.05 億元、2.23 億元和 2.73 億元，合計(jì)金額為 7.01 億元；管理費(fèi)用分別為 3.93 億元、4.76 億元和 3.9 億元，合計(jì) 12.59 億元。

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關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)項(xiàng)目 中期票據(jù)