本文刊于2022年4月13日《經濟日報》第6版，作者亢舒，原題為《著力促進住房消費健康發展》

穩定住房消費與“房住不炒”并不矛盾，滿足購房者購置首套房和改善需求的前提是不能過度加杠桿，不能給投機性需求大開方便之門。

近期，又有多地調整房地產市場調控政策。4月11日從蘇州有關部門傳出消息，蘇州的“限售”和“限購”政策均有松動：二手房限售年限從5年縮短至3年；非蘇州戶口購房社保要求由3年內連續滿24個月改為累計24個月；非戶籍居民賣房后兩年內無需社保或繳稅證明可直接購房。蘇州政策的調整有助于進一步釋放合理改善性需求，對于“賣一買一”的購房者是利好消息。一段時間以來，房地產調控政策初露松綁跡象的城市包括鄭州、哈爾濱、福州等省會城市，也包括衢州、綿陽等三四線城市。蘇州房地產市場一直備受關注，此番新政出臺，被認為是一個信號，即調控松綁的城市范圍已進一步擴大至熱點城市。

從中央到地方，房地產相關政策都在積極促市場穩定。3月中旬，金融委會議以及央行等有關部門均表態將防范化解房地產市場風險，促進市場平穩健康發展。綜合近期各地新調控政策，包括放松限購、降低首付比例、發放購房補貼、降低房貸利率、取消限售或縮短限售年限等。與房地產相關的政策也頻繁出臺，如放松落戶限制、支持人才購房等，在客觀上有利于市場恢復。

應該明確，房地產政策的調整是各地落實房地產調控主體責任，因城施策促進房地產市場平穩健康發展的體現。房地產調控政策既要防市場大起，也要防大落。當市場形勢出現變化，調控政策隨之調整是有必要的。房地產市場在經濟發展中的支柱地位沒有變，其帶動作用強，對于穩定經濟發展和防范風險都有至關重要的作用，通過調整政策促進市場平穩健康有利于地方經濟發展，有利于穩定宏觀經濟基本盤。

政策暖風頻吹，市場反響幾何？不同城市間有所分化。北京3月份二手房網簽數量1.5萬套，盡管與去年同期2.2萬套相比仍有一定差距，也已經高于今年1月份、2月份的1.1萬套和0.8萬套不少；鄭州調控措施出臺后，市場成交明顯回升，3月份鄭州二手房成交量超過2月份兩倍。但還有一些城市，特別是一些三四線城市，市場依舊較為冷淡，房價仍未走出下跌區間。

過去房地產調控一旦釋放積極信號，市場就會有較為敏銳的反應，而本輪市場恢復顯然不及預期。主要原因在于受到疫情影響，以及去年至今一些房企面臨債務違約風險，對房地產市場預期轉弱，房企開發投資信心不足，購房者購買新建住宅擔心難交房，二手房市場低迷的情況下則擔心現在入手“高位站崗”，從而延緩入市，住房成交量減少。

對于未來，應堅定信心。房地產業回歸民生屬性和租購并舉后依然大有可為。業內人士對房地產行業從過去“黃金時代”“白銀時代”逐步進入“黑鐵時代”的判斷贏得不少關注。我國仍處于城鎮化持續發展階段。2021年末我國城鎮常住人口比2020年末增加1205萬人，流動人口3.8億人，增加了885萬人，人口流動帶來新增住房需求。隨著新型城鎮化的推進，居民住房消費愿望轉化為現實，再加上金融等政策的支持，城市住房需求特別是改善性住房需求有望持續釋放。

眼下，促進住房消費健康發展，政策仍須進一步發力。應該進一步落實金融支持政策，特別是差別化信貸政策，更好滿足剛需和改善性住房需求。各地可進一步因城施策，出臺有助于激活市場需求、降低購房成本的政策。各地在過去房價過快上漲時采取的限購、限貸、限售等臨時性措施，如果阻礙剛需和改善性需求釋放，應該及時調整。還要積極化解房地產企業風險，解決企業債務違約問題，讓購房者建立“保交樓”預期，有助于其安心購房。

穩定住房消費與“房住不炒”并不矛盾，滿足購房者購置首套房和改善需求的前提是不能過度加杠桿，不能給投機性需求大開方便之門。同時，保障性租賃住房、長租房市場、城市更新、老舊小區改造等可以有效拉動投資，提升新型城鎮化質量，這些方向都得到政策大力支持，且具有光明前景。應該獲得地方政府的大力支持，房企也可以積極嘗試。

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