4月13日，植信投資研究院召開(kāi)線上發(fā)布會(huì)并發(fā)布《冬天已去，春天來(lái)了嗎？——2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與2022年展望》研究報(bào)告，植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平及房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)進(jìn)行解讀。

報(bào)告指出，2021年，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是困難的一年，全年房地產(chǎn)投資增速創(chuàng)多年新低。展望2022年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能呈現(xiàn)先抑后穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資增速可能先走負(fù)后轉(zhuǎn)正，波動(dòng)中小幅下降。

報(bào)告顯示，與2021年房地產(chǎn)投資先揚(yáng)后抑相反，2022年房地產(chǎn)投資在前期將延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策支持和自身需求回暖的作用下，后半段房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度有望逐步企穩(wěn)回升，房屋新開(kāi)工或于三季度觸底反彈，全年房地產(chǎn)投資增速小幅放緩至3.5%。

植信投資研究院認(rèn)為，2022年，房地產(chǎn)政策明確“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，突出“因城施策”。在穩(wěn)增長(zhǎng)的政策大背景下，主基調(diào)偏暖。為穩(wěn)定樓市預(yù)期，短期不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的條件。為更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，住房金融總體上將進(jìn)一步回暖，居民房貸利率將小幅下調(diào)，個(gè)人按揭貸款增速有望回升；公積金和首付比例等政策可能會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)，以釋放合理的購(gòu)房需求。地方政府也將積極發(fā)力，落實(shí)穩(wěn)樓市的舉措。有條件的城市將減少或取消限制性購(gòu)房政策，年初以來(lái)包括鄭州、秦皇島、哈爾濱、福州等40個(gè)城市放松或廢除限購(gòu)、限售等政策，支持樓市良性循環(huán)和健康發(fā)展。

銷售方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售可能先抑后穩(wěn)。2022年初房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度仍在慣性下降，主因是全國(guó)諸多地區(qū)房產(chǎn)銷售仍舊受制于2021年地方政府監(jiān)管政策偏緊以及短期房?jī)r(jià)預(yù)期看空等因素所致。到三季度則可能逐步企穩(wěn)。雖然可能與傳統(tǒng)“金九銀十”行情相比成色明顯不足，但四季度銷售環(huán)境將可能明顯回暖。

同時(shí)，受供求關(guān)系帶來(lái)的銷售波動(dòng)影響，全年房?jī)r(jià)漲幅可能在大部分時(shí)間內(nèi)面臨下行態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)在上半年總體表現(xiàn)疲軟，走勢(shì)將延續(xù)分化，僅部分一線和重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)可能保持堅(jiān)挺，三、四線城市商品房去化壓力較大，樓市相對(duì)冷清。結(jié)合過(guò)去類似周期的房?jī)r(jià)表現(xiàn)，預(yù)計(jì)本輪房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)大致在2022年三季度，庫(kù)存偏低的大城市房?jī)r(jià)在下半年存在一定上行壓力。

報(bào)告提到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍值得關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)聚集于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，主要包括三大風(fēng)險(xiǎn)：一是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；三是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

植信投資研究院指出，2022年房企將在一季度、三季度迎來(lái)償債高峰。其中一季度、三季度重點(diǎn)房企信用債、海外債合計(jì)到期規(guī)模分別約為1835億元、2072億元。

土地市場(chǎng)方面，報(bào)告指出，2022年土地市場(chǎng)可能仍然面臨偏冷的局面，土地購(gòu)置費(fèi)可能連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)。當(dāng)前房企償債壓力不小，現(xiàn)金流持續(xù)偏緊，銷售端溢價(jià)空間較小，特別是民營(yíng)房企難有機(jī)會(huì)參與到土拍市場(chǎng)中，土地市場(chǎng)情緒改善仍需較長(zhǎng)的過(guò)程。地方土拍規(guī)則可能松動(dòng)，有利于增加土地供應(yīng)，激活土地市場(chǎng)活力。除了一線城市土地市場(chǎng)保持一定熱度之外，部分重點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)也有望逐步回暖，全國(guó)范圍內(nèi)土地市場(chǎng)的差異性將進(jìn)一步體現(xiàn)，三、四線城市土地市場(chǎng)可能維持相對(duì)冷清的局面。

植信投資研究院認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行筑底階段，房地產(chǎn)投資增速放緩不利于宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)，也影響著地方政府土地財(cái)政收入。2022年初金融委會(huì)議提出，“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有利有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案”。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)能否實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的關(guān)鍵，是房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)能否有效緩釋。

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)，植信投資研究院建議維穩(wěn)政策可依照“改善購(gòu)房者預(yù)期—釋放合理購(gòu)房需求—增加房企金融支持—增加土地有效供給”的方向和路徑，精準(zhǔn)施策；在堅(jiān)持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，突出“因城施策”。

對(duì)此，植信投資研究院提出四大類共十五條建議：

第一類，切實(shí)因城施策，改善住房需求，扭轉(zhuǎn)悲觀預(yù)期。建議提供穩(wěn)定的信貸支持，增加公積金貸款額度，滿足首次購(gòu)房家庭貸款需求；加大供給側(cè)結(jié)構(gòu)支持力度，下調(diào)庫(kù)存壓力較大的部分二線城市和三四線城市的最低首付比例；對(duì)一線和重點(diǎn)二線城市違規(guī)購(gòu)房行為保持高壓監(jiān)管政策；大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加大保障性租賃住房金融支持；擺正房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，金融政策應(yīng)對(duì)房企進(jìn)行公允評(píng)估。

第二類，創(chuàng)造寬松的金融環(huán)境，緩釋房企現(xiàn)金流和債務(wù)壓力，穩(wěn)妥化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。建議商業(yè)銀行應(yīng)加快按揭貸、開(kāi)發(fā)貸審批和發(fā)放速度，以滿足房企合理資金需求；開(kāi)發(fā)貸實(shí)施定向?qū)捤烧{(diào)整，穩(wěn)妥有序增加并購(gòu)貸款；嚴(yán)禁商業(yè)銀行及金融機(jī)構(gòu)隨意停貸、抽貸；對(duì)資質(zhì)優(yōu)良的房企增加直接金融支持；放松預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)；加大房地產(chǎn)建設(shè)“后半段”的金融支持力度。

第三類，盤(pán)活土地市場(chǎng)，放松土拍規(guī)則，增加土地供給。建議盤(pán)活存量建設(shè)用地，推動(dòng)存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地；各城市酌情對(duì)現(xiàn)行土拍規(guī)則中較為嚴(yán)苛的條款做出適當(dāng)調(diào)整，降低參拍門檻；將土地限價(jià)的側(cè)重點(diǎn)向“招拍掛”價(jià)格管理傾斜。

第四類，綜合考量和積極構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系。建議建立因地制宜、動(dòng)態(tài)調(diào)整的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系。

關(guān)鍵詞： 房?jī)r(jià)走勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 先抑后穩(wěn)