文丨西部菌

4 月 13 日，據港交所文件披露，東原仁知城市運營服務集團股份有限公司已通過港交所上市聆訊。

東原仁知是重慶第一家上市民企迪馬股份旗下的物業公司，截至去年底，共有 325 個在管物業項目，包括住宅及非住宅物業，覆蓋中國 16 個省、自治區及直轄市的 51 個城市，總在管建筑面積約為 28.2 百萬平方米。

迪馬股份雖然是特種車起家，但其地產板塊早已成為重要的收入來源。此次推動東原仁知上市，和房企分拆物業上市的浪潮相吻合。而通過聆訊，意味著上市邁出關鍵一步。

不過，作為中小型物業服務品牌，東原仁知即便成功上市，要依托資本市場做大做強，其規模有待提升、母公司依賴太重等問題，必須盡快改善。

01

公開資料顯示，東原仁知服務的前身為東原物業，成立于 2003 年，此前一直服務于東原地產。而東原地產背后的東原集團，在 2014 年經過重組后并入迪馬股份。

去年的 4 月 30 日，東原仁知服務首次向港交所遞交招股書，不過招股書 11 月 1 日失效，隨后公司再次遞表，可見上市之路并不是一帆風順。

來源：網絡

而這次通過上市聆訊，一個不得不提的因素是，近幾年來，通過積極的投資和收購，東原仁知服務的規模快速提升，并且業績表現相當亮眼。

招股書顯示，2019 年到 2021 年，東原仁知服務的在管項目數量由 80 個增加至 325 個，漲幅超 300%；在管建筑面積由 1190 萬平方米增加至 2820 萬平方米，漲幅約 137%。

在規模提升的同時，其營收和利潤指標同樣是一路走高。

營收方面，2019 年到 2021 年，公司收益由 5.59 億元上升至 11.93 億元，增幅達 113%，復合年增長率約為 46.1%。

這三年實現毛利分別約 1.33 億元、2.16 億元及 3.1 億元，增幅約 132.8%。凈利潤分別約 2560 萬元、8450 萬元及 1.3 億元，增幅約 409.4%。

也就是說，在三年期間，東原仁知服務的在管面積、營收和毛利翻了兩倍多，而凈利潤更是翻了有五倍左右。如此亮眼的業績增長，無疑是沖刺上市的重要資本。

來源：官網

東原地產從重慶起家，2017 年將總部從發源地重慶搬到了上海，所以，依托東原地產的東原仁知服務，其業務重心也是以長三角和西南地區為主。

按照招股書，2020 年，在總部位于中國西南地區的物業服務百強企業中，東原仁知服務排名第三，而增長率則于總部位于中國長三角地區的物業服務百強企業中排名第二。

02

絕大多數從房企分拆出來的物企，在早期的發展過程中，都面臨著高度依賴母公司項目輸血的問題，那么，東原仁知服務獨立獲取第三方項目的外拓能力如何呢？

招股書顯示，2019 年到 2021 年年底這三年來，東原仁知服務源自獨立第三方的物業項目總在管建筑面積，分別為 280 萬平方米、990 萬平方米、1410 萬平方米，三年增長五倍。

來源：招股書

同時，源自迪馬集團及聯屬公司的物業項目，分別約為 910 萬平方米、1110 萬平方米及 1400 萬平方米，約占本集團管理的總建筑面積的約 76.7%、52.9% 及 50.0%。

營收方面，母公司及關聯公司分別貢獻約為 241.6 百萬元、296.5 百萬元及 361.4 百萬元，約占物業管理服務所得收益的 93.9%、84.9% 及 57.4%。

可見，經過幾年的外拓，東原仁知服務的業務結構有了明顯的改善，對母公司的依賴在不斷降低，獨立運營的能力提升很大。

不過細分來看，東原仁知服務在一些具體的業務板塊上，還是高度需要迪馬股份的 " 喂養 "。

如住宅物業方面，近三年，東原仁知服務向迪馬集團住宅物業提供物業管理服務產生的收益，在其總收益中的占比分別為 83.7%、74.9% 及 69.5%。有下降，但 69.5% 的占比依然較高。

另一方面，東原仁知服務的規模快速增長，以及來自第三方的收入迅速提升，和它展開的投資收購息息相關。

如招股書提到，東原仁知服務先后收購了湖北中禾、重慶盛都、皆斯內上海及廣西盛康等公司。

來源：招股書

其中 2020 年下半年收購皆斯內集團，讓其來自第三方的非住宅物業收益占比，直接從前一年的 13.8%，猛增到了第二年的 72.9%。

收并購的模式，畢竟不是一種常規的擴張手段。要想獨立獲取更多項目，還是得靠提升運營效率、服務水平等。所以，東原仁知服務母公司依賴降低，未必等同于外拓能力大幅加強。

對此，招股書在風險提示中也提到，" 迪馬集團的業務或其開發新物業項目的能力如有任何不利發展，可能影響我們獲取相關新物業管理服務協議的能力 "。

03

在股權結構上，目前東原仁知服務已經和東原地產實現剝離，不過其業務分布和東原地產依然有較高的重合度。

根據招股書，東原仁知服務管理的物業項目，主要位于重慶、四川省及湖北省，該區域產生的收益分別占總收益約 92.3%、86.9% 及 59.0%。

來源：招股書

東原地產在 2017 年將總部從重慶遷移到上海之后，開始更大力度的全國化進程，比如第二年度便進入了昆明、西安、鄭州、長沙、貴陽等多個核心城市，2019 年首進廣州、佛山。

不過，東原地產的規模增長，遠沒有東原仁知服務來得快。克而瑞數據顯示，2021 年東原地產銷售額 553.7 億元，而上年同期則為 602.1 億元，千億之夢越來越遠。

母公司方面，根據迪馬股份披露，2021 年，公司房地產業務實現銷售面積 290.67 萬平方米，銷售金額 369.03 億元，其中合并報表權益銷售面積 183.21 萬平方米，合并報表權益銷售金額為 209.64 億元。

有限的地產銷售規模，決定了對母公司依賴不輕的東原仁知服務，面臨著一個明顯的規模增長天花板。

來源：網絡

以東原仁知服務為例，它所在的物業服務賽道，百億收入規模的物企已經達到 4 家，分別為碧桂園服務、綠城服務、保利物業、招商積余。而到 2021 年，東原仁知服務才十億出頭。

隨著地產存量時代到來，分拆物業上市成為潮流，但這個賽道已經相當擁擠了。公開數據顯示，到 2020 年全國約有 200000 家物業管理公司。

在一些物企沖刺上市的同時，行業內部大魚吃小魚的收并購也愈演愈烈。因此即便東原仁知服務上市成功，也不等于套上了護身符，可以安穩地發展下去。

東原仁知服務本身規模過小，盈利能力也頗不穩定—— 2019 年到 2021 年毛利率分別為 23.7%、28.2% 及 25.9%，接下來必須持續增強外拓能力、盈利能力和運營效率，才能在資本市場站穩腳跟。

MORE

往期精選

商務合作、轉載開白聯系：

為西部城事提供版權及法律服務

區域丨地產丨財經

合作聯系：東方地產dichan@em.eastday.com

關鍵詞： 東原仁知