文 | 凱風

樓市松綁潮之下，全國房價仍未逆轉。

01

最新經濟數據發布。

日前，2022 年一季度 GDP 同比增長 4.8%。其中，消費增長 3.3%，工業增長 5.5%，固定資產投資增長 9.3%。

可見，投資，尤其是基建投資，在穩經濟中發揮著關鍵作用。

然而，房地產投資卻未出現明顯逆轉，而全國商品房均價跌破了萬元大關。

數據顯示，2022 年一季度，房地產開發投資增長 0.7%，而去年同期增速則高達 25.6%。

同時，2022 年一季度，商品房銷售面積 31046 萬平方米，同比下降 13.8%；商品房銷售額 29655 億元，下降 22.7%。

商品房銷售額下滑幅度遠大于銷售面積，這意味著全國商品房均價開始回落。

根據數據測算，2022 年一季度，全國平均房價為 9552 元。與 2021 年全年的 10141 元相比，下滑 5.8%。

從單月數據來看，2022 年 3 月商品房均價為 9253 元，回到 2020 年的水平。

值得一提的是，

這些數據均基于官方數據而來，如果按照克爾瑞等第三方的百強房企銷售數據來看，形勢可能更不樂觀。

02

哪些城市房價相對堅挺？哪些城市房價回到了一年前？

根據國家統計局發布的最新 70 城房價數據來看，多數城市房價已經開始企穩，個別一二線城市出現了邊際回升的現象。

與去年相比，北京、海口、上海房價相對堅挺，而重慶、杭州、成都、長沙、廣州、西安、三亞等地仍然維持正增長。

值得一提的是，

長沙

房價漲幅位列前十。就在前不久，長沙還明確表示，不會松綁限購，成為這一輪樓市松綁潮中最硬氣的城市。

在納入官方統計的 70 個大中城市中，47 個城市房價回到一年前，28 個城市房價回到兩年前。

這其中，深圳最為顯眼。

作為樓市風向標城市，深圳市場仍在谷底盤整，二手房價同比增速為 -3.3%。

除了深圳之外，還不乏以天津、鄭州、福州、合肥、石家莊、太原、哈爾濱、貴陽、長春、南昌為代表的一二線城市。

其中，14 個省會城市，房價回到 1 年前，10 個省會回到 2 年前。

這些城市，也是這一輪樓市松綁潮的急先鋒。

當然，跌幅最深的仍是牡丹江，兩年跌幅達 14.3%，房價基本回到了 8 年前的水平。

這也是大部分東北普通地級市的縮影，經濟放緩、人口外流，加上疫情反彈帶來的制約，樓市下行壓力前所未有之大。

03

深圳與長沙，中國樓市的兩個典型。

一個是全國房價最高城市，一個是房價最低的萬億 GDP 城市，深圳房價大約是長沙的 6 倍左右。

有意思的是，面對同樣持續加碼的樓市調控，過去 1 年，長沙房價上漲 2.9%，深圳房價卻下跌 3.3%。

從最近幾年的樓市走勢來看，長沙樓市穩中有進，深圳樓市大起大落。

深圳前一年還拿下歷史新高，后一年成交量就創下 10 年新低，為何會這樣？

顯然，答案不在于基本面。

畢竟，深圳與長沙，經濟形勢都不錯，且都屬于人口凈流入地區，不存在因經濟放緩或下滑而導致樓市下行的因素。

04

兩地房價走勢天差地別，一個原因在于土地，另一個原因在于投機投資需求。

其一，長沙天量供應土地，而深圳住宅用地則長期供應不足。

這背后，城市體量或許是制約因素之一。深圳，只有不到 2000 平方公里的面積，卻承載了近 1700 多萬常住人口，地少人多，成了助推房價上漲的催化劑。

然而，從建成區面積來看，深圳位居全國前列，與廣州不相上下，且遠高于長沙。

可見，地少人多并非絕對，問題是，土地有沒有供應充分、住宅用地究竟占比有多大、住宅供求失衡有沒有人為因素存在？

即便是以城市面積過小著稱的深圳，土地也不是想象中的那么緊缺。

長期以來，深圳居住用地占比 20% 左右，低于國家相關標準中 25%~40% 的下限，而國際上一般是 40% 以上。

不過，目前深圳已經開始加大土地供應，同時要求住宅用地占比不低于 30%，這是一個好的開始。

其二，深圳炒房情緒相對旺盛，吸引了來自全國的資金，而長沙則通過高門檻，將炒房客拒之門外。

深圳是一個高度市場化的城市，也是一個樓市高度投機化的區域。前兩年保守詬病的抱團漲價、經營貸炒房、資產證券化炒房等在發源于深圳。

同時，深圳擁有大量外省投資群體，這些非剛需群體的存在，加劇了樓市劇烈的波動。

據貝殼研究院數據，2020 年，全國共有 7 個城市外地購房客超過 50%，其中深圳超過 80%，而長沙僅為 15%。

這固然反映了不同能級城市的吸引力——深圳虹吸全國，而長沙的影響主要局限于省內。

不過，兩地樓市調控的差異，在其中也發揮了推波助瀾的作用。

長沙，之所以獲得了 " 讓炒房客有去無回 " 的美譽，原因在于 3 個 "4" 政策：

在長沙，新房限售 4 年，而想要投資第二套房子，必須在首套房 4 年之后，且契稅稅率高達 4%。

這些政策，配合充沛的土地供應，自然讓炒房客遁于無形。（參閱《不會取消限購！這個省會城市太硬氣了》）

長沙模式說明，想要按住房價并不難，難的是政策是否具有可持續性。

這一模式同樣說明，反炒房未必會導致房價大跌，反而能避免大漲帶跌帶來的震蕩，讓樓市與經濟、收入增長同步，這才是良性而長遠的發展之道。

合作聯系：東方地產dichan@em.eastday.com

關鍵詞： 全國房價