在新冠肺炎疫情蔓延的背景下，全國已有多城多地封區管控。上海自2022年3月27日發布“鴛鴦鍋”式的分區管控，截至目前已近一個月的時間。

為此，丁祖昱評樓市編輯部聯合克而瑞產品力研究中心對上海區域做了部分調研，結果顯示，與以往“買房看配套看地段”不同，空間、物業、鄰里成為了三大關鍵。

“我家的戶型還是不錯的，89平方米的大二房。”A女士家里常住人口共四人，談及自己的房子，A女士還是很滿意的，南北通透，高層采光、視野景觀好，客廳、餐廳、二個房間等各個功能空間大小也較均衡。

“我跟老公住在主臥，阿姨帶著目前兩歲多的兒子睡在次臥，客廳的沙發能夠當個單人床使用，婆婆日常留宿也能睡。”A女士表示，原本書房對他家來說并不是一個居住空間的剛性需求，可是疫情以來，她和她先生兩個都需要居家辦公，只有主臥里有辦公條件。“通常我只能等小孩午睡、晚上睡著之后在餐桌上辦公；而遇到電話會議的時候，為了不吵到家里其他人，只能躲在廁所里，這樣的環境明顯不能同時滿足兩個人長時間的居家辦公。

B女士也遇到了與A女士類似的問題，但她并不是為了居家辦公。“工作還是可以想辦法遷就一下，比如陽臺上放個小桌子門關起來什么的，也可以挺一挺。我家最大的問題是儲藏空間不夠，小區里團了不少物資，有的是冷凍品，有的可以常溫保存，但擺在哪里確是最大的問題。”

B女士表示，他家目前已經在廚房和客廳開辟出一個角落放東西，也想過解封后要不要買個大點的冰箱或者買個冰柜，但最大的問題是，這些東西放哪里？

“以后這樣的情況是可能會再發生的話，那大一點的冰箱也好冰柜也好這個肯定是要買的，除此之外，還需要一個專門的儲藏室，哪怕很小只有幾個平方米，甚至只是一個墻面的柜子也好，但是問題是現在我家似乎很難隔出這樣的空間。”

從上海近三年商品住宅成交面積的套數分布看，A女士和B女士遇到的問題已經開始在消費者偏好層面顯現。

圖：上海市場按面積和戶型的商品住宅成交結構（以套為單位統計）

數據來源：CRIC

CRIC數據顯示，2020年以來，90-110平方米的成交套數迅速增加，今年第一季度占比近半數，其余面積的成交占比均受到明顯的擠壓。

按戶型分布看2019年市場三房成交占比達50%，其次是二房戶型，占比22%；2020年以來，三房成交占比逐漸擴大，今年第一季度占比高達64%，二房戶型占比則持續下降至14%。

在一線城市上海，越來越多的購房者將面積更小的三居室住宅作為購房目標。雖然小三房的居住舒適性相對較差，但是對于購房者而言，功能滿足優先于舒適性，再小的三房都比二房好。

圖：某項目收納系統設計

在室內收納上，不少房企已形成從玄關、客餐廳、臥室、廚房和衛生間的整套收納系統。而在一些大面積住宅中，房企還會設有獨立儲藏間來增強住宅的收藏儲納空間，提升客戶居住品質和空間的美觀度。總的來說，房企室內收納系統涵蓋玄關收納如玄關柜、客廳和餐廳收納柜、廚房櫥柜、臥室衣柜（衣帽間）收納、衛生間收納柜、過道收納柜、陽臺柜、家政柜和儲藏室收納設計等內容。

很多業主表示，原本在購房時并沒有考察到的物業能力，而如今物業的重要性在上海這一波疫情中展現的淋漓盡致。

“當初購房時只是簡單的觀察了小區建筑物的外觀、公區的維護、綠化的護理等基礎服務覺得基本達到標準。現在疫情期間，有的小區幫業主組織團購餐飲美食、菜品送上門，核酸檢測安排有序，每天公共區域消毒，線上建群聯系線下張貼通告。而我們小區，不聞不問，社區核酸采集人員聚集，大大增加風險隱患，物業的管理能力高下立判。經過疫情期間的經歷，越來越重視物業服務的作用了，小區維護事關物業保值，物業服務則大大影響長久的居住體驗。”

此次上海封控期間，有的小區多次發放物資，有的小區物資緊缺，有的小區有菜有肉，有的小區連罐頭都沒有，一街之隔，結果卻大相徑庭。上海甚至發明了“菜區房”的概念，疫情期間能不能買到菜？居委會送了什么菜？送菜的質量好不好？發得快，菜品好的小區，如對口好學校一般，令人羨慕。

圖：2022年春節置業客戶購房決策因素

數據來源：CRIC·2022春節置業調研

據克而瑞研究中心“2022年春節置業客戶需求調研”顯示，25%的購房者在購房時優先考慮社區環境與物業服務；對于社區和物業等“室外配備”已經比“室內配備”（面積段和精裝質量與風格）更受購房者重視。在這其中，對物業的口碑需求度更已遠高于對開發商實力的追求。

在疫前時代，傳統的物業服務以業主活動為主，主要依靠物業的策劃組織能力。如組織安排采摘草莓、贈送戲劇門票、千人觀影、明星演唱會等各類互動活動。一方面給業主提供豐富的福利活動，為業主提供睦鄰平臺，另一方面建立良好的物業團隊和業主的雙向溝通機制，更好的了解和管理社區，并建立良好的客戶粘性。

而在疫后時代，業主對于物業的需求更體現在軟性管理實力上。相較于舉辦各類活動，他們更看重物業的管理水平和細致程度。在封控小區的核酸檢測中是否能有序組織，降低交叉感染風險；溝通交流是否耐心到位，切實為居民答疑解惑；對于有特殊需求的業主是否協助解決，提供資源渠道；對于不配合的業主是否敢于管理干預，不惹事也不怕事。

同時如果小區物業服務智能化程度高，生活服務線上一鍵觸達，反饋及時高效，那在日常生活也會給居民帶來極佳的居住體驗。

“我們這個社區也算得上次新房了，2006年的房子，房型和社區環境我都滿意的，但是這次疫情居委會沒有給我們及時發菜，浦西封城前夕菜就很難買了，超市菜場都是搶光的節奏，我們家里4口人，孩子都是長身體的年齡，綠葉菜、蔬菜、肉蛋都不能少，但是很遺憾，我們社區沒有領頭羊，也沒有志同道合的群體，封閉期間很多菜品都需要團購才能配送，蔬菜還能湊一湊，但是水果、牛奶、面包湊單就很難，每天6點搶菜都搶郁悶了。”

據了解，閔行部分最早被封的小區雖然交房沒多久，但非常團結，困在家里三周，各種團購很快就集結起來了，蔬菜瓜果不在話下，牛奶面包也能快速成團。

不僅如此，C先生表示，他家在寶山區，目前被戲稱為“山區”，各項物資都不如其他區域豐富，極大程度依賴社區團購，他做完社區志愿者，好幾次看到志愿者和“團長”吵架，吵架的原因大部分都是“非生活必須品”的認定問題。

“菜肉蛋奶，這些肯定是生活必須品，這個是共識，但是面包水果算不算生活必須品？還有煙民想要買煙，這個算不算生活必須品。現在可樂礦泉水這些是奢飾品已經是共識了，也不會有人刻意為難志愿者，他們自己也知道沒人送，但是肯德基必勝客還有一些百勝集團的其他半成品就不好說了，有人表示他們平時不做飯，就靠這些過日子，炸雞披薩還有一些凍品牛排什么的可以吃好幾天。在我做志愿者期間，幾乎天天都有為這些吵架的。”

在這次封閉管理中，組織團購的速度；團購菜品的檔次、品類；成團的速度都有很明顯的差異，這和社群的圈層，消費觀念，消費實力都有著緊密的關系。

圖：不同檔次項目的消費傾向

數據來源：CRIC·2021年底調研

“鄰里社群”在我們印象中一直是個很虛擬的詞，這個群似有若無，可有可無，但是在這次疫情時期，這個群體可謂能撐起半邊天。相似的價值觀和金錢觀能在社區團購組織和防疫動員中增加很多助力。

“消費特征”和“生活方式”相近的業主，更易彼此理解共情，并達成和諧的互助關系。而這在疫情嚴控的當下，更顯得尤為重要。據CRIC在2021年底進行的萬人調研數據顯示，不同檔次小區的業主，在消費傾向上略有差異。在健康排首位的共識之下，品質客戶的價格敏感度更高，輕奢客戶更看重品牌，而高端客戶重視性價比，品牌價格要兼顧。

我們曾經以為憑借發達的城市經濟體系和便利的網絡互聯，“不知鄰里”的生人社會也能過得開心無憂。而這次疫情也讓大家重新意識到“遠親不如近鄰”的熟人社會仍舊在最關鍵的時刻保障著我們的生活。擇鄰而居，不僅是一種選擇，更是一份安心的保障。

上海封控至今，出現過許多讓人糟心的時刻，也出現過更多讓人感動的瞬間，在我們的調研中，不少人告訴我們，他們在這個小區住了這么多年了，第一次和鄰居們有這樣深入的接觸與互動，原本不認識的人，現在突然變得親切了起來。

不僅僅是志愿者，還有各個小區的“團長”，甚至有不少普通的鄰居在發現需要幫助的人時施以援手。C先生就告訴我們，本來他也想在業主群里看看能不能以物換物，沒想到他剛剛問有沒有人愿意和他換雞蛋，沒多久就有鄰居敲響了他家的門，把半板雞蛋放在他家樓道口，并表示不用他拿東西換。為此他感動好久，并在自己團到蔬菜后也主動幫助了其他家里缺蔬菜的鄰居，“善意是會傳播的。”

與其說是疫情改變了人們對置業看法，不如說是時代推動置業觀的升級，疫情只是其中的催化劑。從“買房看配套看地段”的剛需時代，逐步邁向“重物業挑鄰里”的改善時代，擁有物業和鄰里的關懷，志趣生活是目前對居住提出的新要求。

合作聯系：東方地產dichan@em.eastday.com

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