" 只有當潮水退去的時候，才知道誰在裸泳。"

2021 年下半年起，地產行業頻繁遭遇 " 黑天鵝 " 事件，多家大型房企出現流動性危機，國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽接連下調地產公司評級。

據相關統計顯示，自 2021 年下半年以來，房地產行業遭遇融資寒冬，三大國際評級機構接連下調受評房企評級或展望已超過 250 余次，對房企融資等方面產生重大影響。有機構樣本調研了 46 家內地房企，這其中，已有 23 家房企的信用評級與展望被撤銷，基本都是規模 TOP50 房企。

億翰智庫認為，在 " 三道紅線 "、" 兩集中供地 " 等樓市調控政策常態化之下，以及疊加疫情影響，再到個別頭部房企暴雷，銀行、評級等各類金融機構對房企開啟了普遍性的限制，同時地方政府進一步加強預售資金監管，使得房企資金壓力倍增。信用評級下降，使得部分出險地產公司融資成本增高，甚至融資渠道不暢，導致流動性危機加劇。

上述背景之下，房企們若能保持評級展望穩定尤為顯得珍貴。

行業分化下的確定性，評級優勢壁壘進一步提升

評級，像一面鏡子，真實反映出房企的經營素質。

評級機構在給房企做評級時綜合考慮了各方面，包括業績增長能力、盈利能力、債務杠桿率以及流動性管理等。有的房企為了讓數字更好看，會通過明股實債和表外負債等方式，來減輕賬面債務。而隨著暴雷房企屢見不鮮，很多評級機構也在不斷調整模型，" 寧可誤殺，也不可放過 "。

評級體系中，標普、穆迪、惠譽三大國際機構無疑最具權威性。而從三大國際機構對于房企評級調整的態度來看，市場走向不容樂觀。業內人士認為，預計 2022 年出現房企負面評級或評級下調的可能性依然較高。其中，低信用評級的房企會受到更多影響，主要體現在債券平均期限縮短、平均票面利率居高不下等方面。

不過，在評級機構大面積調低評級的情況下，仍有部分房企獲得了正面評價，如新城、龍湖、旭輝、綠城、碧桂園等優質的公司均獲得部分 " 投資級 " 評級。此外 4 月 8 日，標普發布報告上調中國金茂（00817.HK）展望至 " 穩定 "，確認其長期發行人信用評級 BBB-。

這實際上與房企融資表現已經形成互為因果關系，繼而對市場產生分化效應。億翰智庫報告顯示，融資渠道向優質房企傾斜，綠檔房企與紅檔房企融資增速有 15% 的差距，且政策的邊際放寬都是從優質龍頭房企開啟，如銀行間市場的融資出現松動，發債成功的以主體評級較高的房企為主。

政策端也明確態度。有 4 月 11 日，證監會、國資委、全國工商聯發布《關于進一步支持上市公司健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），指出，營造良好發展環境，穩定企業預期；增進價值回歸，穩定投資者預期。《通知》提到將支持民營房企發債融資，將有利于緩解民營房企融資難的狀況。支持房企向新發展模式轉型，轉型的領域將得到金融支持。將有利于穩定房企預期，有利于促進房地產業良性循環和健康發展。

保持民營房企高信用評級，龍湖集團展現出生長韌性

值得一提的是，2022 年 4 月 12 日，標普、穆迪確認對龍湖的信用評級，分別維持原評級 BBB、Baa2，展望均為穩定。此前，龍湖已獲得惠譽 BBB 評級展望穩定、中誠信證評（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩定。截至目前，龍湖集團是唯一獲得境內外 " 全投資級 " 評級的民營房企。

標普認為：" 龍湖在保持穩健財務紀律的同時穩步擴張，將有助于公司在未來一到兩年抵御不利的市場環境波動。"

穆迪則在評級報告中稱，Baa2 評級得益于龍湖集團強大的品牌知名度、多樣化的地理覆蓋范圍、強大的流動性，以及在整個周期內銷售增長。財務數據顯示，2021 年，龍湖集團銷售面積達到 1708.9 萬平方米、合同銷售額為 2900.9 億元，分別同比增長 5.7%、7.2%。受益于良好的銷售情況，2021 年龍湖集團營業收入達到 2233.8 億元，歸母核心凈利潤為 224.4 億元，分別同比增長 21.0%、20.1%。經歷行業深度調整期，龍湖集團依然保持高質量增長，盤面持續穩健。

長期的財務自律、現金流充沛，是房企掌握主動權的核心因素，時刻保持審慎財務管理，是房企穿越周期風險的 " 法寶 "。截至 2021 年年底，龍湖平均借貸成本為年利率 4.14%，創歷史新低，剔除預收款后的資產負債率 64.7%，凈負債率進一步下降至 46.7%，現金短債比 6.11 倍，在手現金 885.3 億元，一系列指標均維持行業內較高水準。

財務自律之外，龍湖 " 第二增長曲線 " 全面開花，持續貢獻穩定的收入與利潤。2021 年，龍湖集團經營性收入達到 188.3 億元，同比增長 39%。

截至 2021 年底，龍湖已開業商場達到 61 座，開業總建面為 594 萬平方米，覆蓋 13 個城市，商業整體租金收入為 81.5 億元，同比增長 40%；龍湖租賃住房已開業房間數達到 10.6 萬間，房源規模處于行業頭部水平，全年租金收入為 22.3 億元，同比增長 23%；龍湖物業管理收入超過 104 億元，實際面積達到 2.64 億平方米，連續 13 年客戶滿意度超 90%。

龍湖商業運營、租賃住房、物業管理等經營性業務均成長為行業頭部品牌，為其提供新的利潤增長點。2021 年業績會上，龍湖 CEO 陳序平表示，" 龍湖商業的毛利接近 75%，包括物業毛利，這部分高毛利業務收入占比逐步提高，對整個集團毛利率的穩定包括提高是有幫助的。"

基于良好的信用狀況，龍湖的融資渠道始終保持通暢。2021 年 11 月，中國銀行間市場交易商協會召開房企代表座談會之后，龍湖集團發行中期票據得到受理，是首批獲得在銀行間債券市場發債的民營房企。12 月，龍湖發行一支為期 15 年的中期票據，規模不超過人民幣 10 億元，票面利率為 3.7%，從發債規模、利率、年限維度來講，在國內民營房企中均處于較優水平。

2022 年 1 月，龍湖集團完成 28 億公募公司債券的發行，其中 3+3 年期品種發行規模 20 億元，票面利率 3.49%；5+3 年期品種發行規模 8 億元，票面利率 3.95%。2 月 14 日，龍湖集團又取得中國銀行間市場交易商協會接受注冊通知書，注冊規模為 50 億元。

融資成本、融資渠道雙重利好，令龍湖集團的債務結構更加健康，償債能力增強，處于行業領先水平。

行業動蕩期，龍湖展現出來的韌性和增長性亦得到多家第三方機構認可。2021 年 3 月 15 日，龍湖集團被納入恒生指數成份股，正式躋身藍籌股行列。8 月，2021 年《財富》世界 500 強排行榜發布，龍湖集團躋身世界 500 強，位列第 456 位，展現出穩健的經營質量和強大的企業綜合實力。

出品 /ZAKER 房產

編輯 / 小紅

合作聯系：東方地產dichan@em.eastday.com

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