中國社科院世界經濟與政治研究所副所長張斌 ??澎湃新聞記者 周頔 攝

“當前和未來一段時期，房價大幅上漲、炒房、資金過度進入房地產相關部門都不再是房地產市場面臨的主要矛盾，但過去很多政策都是基于這些主要矛盾來制定的。”

4月24日，在中國金融四十人論壇主辦的《2022·CF40中國金融改革報告：金融促進高質量發展之路》上，中國金融四十人論壇（CF40）資深研究員、中國社科院世界經濟與政治研究所副所長張斌如是說。他表示，未來的主要矛盾有兩個：一是都市圈高房價使得大量打工者難以在工作城市安居；二是房地產行業持續階段性的債務問題和過度縮表，或危及全社會信用擴張和宏觀經濟穩定。

談及房價高企的問題，張斌指出，中低收入群體往往在都市圈居住，都市圈容納了城市里60%、70%的人口。他認為，哪怕一個城市房價很貴，都市圈房價沒那么貴，大部分都還可以接受。以國際對比，紐約、倫敦的中心城區要比北京、上海、深圳還要貴，但紐約、倫敦的郊區房價只有中心城區的1/8-1/7，而中國很多郊區房價仍然是中心城區的1/2左右。

“高房價不等于房價泡沫。”張斌指出，因為還不起房貸帶來房價下跌進而導致金融市場動蕩的路徑在中國不大成立。因為我國大部分居民更多是儲蓄購房，即便舉債買房，在還本付息方面還是有充分保障。

對于高房價擠壓企業生存空間和居民消費的說法，張斌表示，房價上漲、房屋供給提高、城市擴張、人口流入是過去二三十年來中國經濟發展里重要的一條線索。房價上漲時，如果住房供給沒有彈性，則其帶來的更多是負面效應。在房價上漲后，可以增加住房供給，就能遏制房價，同時擴張城市規模，提升人口流入，促進產業發展。相較而言，中國一線大城市的供地、住房供給比較沒有彈性。

張斌指出，房地產企業積累了大量沉淀資產，即在開發過程中要求的配套建設和自持資產，以及一些開發但賣不出去的項目。房地產企業的資產周轉率在下降，因為沉淀資產不能帶來很好的收益，而其負債成本較高。據課題組粗略估算，房地產企業沉淀資產形成的利息每年就有大幾千億乃至上萬億，沉淀資產的利息可能會拖垮一些房地產企業，而行業當前不具備自救能力。

有觀點認為，房地產部門吸納了太多信貸，擠占了其他部門的信貸資源和發展。對此，張斌指出，信貸也在創造全社會的購買力，這些購買力又會形成對社會其他產品的需求。如果社會信貸需求旺盛，房地產部門可能會擠占信貸資源。但在信貸需求較弱的環境下，房地產的信貸增長反而支撐了其他部門的產品和服務需求。

“房地產市場未來是一個長期持續放緩的過程，人口增長、城市化、城市更新這三個支撐住房最重要的三個因素都在向下走。”張斌表示。

在房地產行業債務重組中，張斌及課題組建議，允許放棄沉淀資產轉換用途，根據存量資產特征選擇做成具有準公共性質住房產品，如保障房、長租房、公租房等。

張斌表示，穩經濟同樣離不開房地產市場的穩定，這不僅因為與房地產的產業鏈關聯，房地產也是市場自發的信貸增長引擎。如果沒有信貸增長，就很難有購買力的支撐，穩經濟就比較有壓力。

關鍵詞： 房地產市場