4月25日晚，中南建設（000961.SZ）發布2021年年報。報告期內，公司實現營收792.1億元，同比增長0.8%；房地產業務實現合同銷售金額1973.7億元，銷售面積1468.7萬平方米；建筑業務實現營業收入251.4億元，同比增長13.3%。年末有息負債（含期末應付利息）622.8億元，比2020年末減少176.3億元，同比下降22.06%，與年度經營規模比值保持行業最低水平。

同時年報顯示，公司經審計的歸屬上市公司股東凈利潤虧損33.8億元，與此前年度業績預告中披露的數字7.08-21.23億元存在重大偏差。

行業壓力測試下，業績預告偏差原因披露

面對這份史上最黯淡的成績單，中南建設在公告中進行致歉，并直言不諱地對業績預告偏差及相關指標情況進行了解釋。

中南建設指出，業績預告偏差原因主要有三方面：第一，市場持續下行，公司在業績預告時對風險未能完全預判，對現有存貨的跌價準備，以及各項應收款和合同資產的減值計提不充分；第二，公司對部分合營、聯營公司收入確認的不確定性準備不足，部分預計投資收益未能確認；第三，因疫情和市場調整的影響，部分竣工項目沒能如期交付，不能確認收益；第四，對部分利息支出的資本化條件預計謹慎度不夠，導致費用增加。

另一必須面對的現實是，受歸屬上市公司股東的凈利潤為負值的影響，中南建設在毛利率和凈利率大幅下降。2021年中南建設公司綜合毛利率10.03%，同比下降7.26個百分點。在房地產業務方面，2021年中南建設實現合同銷售金額1973.7億元，銷售面積1468.7萬平方米，同比分別減少11.8%和12.9%。房地產業務毛利率10.69%，同比減少8.45個百分點，建筑業務毛利率6.43%，同比下降2.22個百分點。

對此，中南建設指出，由于2021年第四季度，公司為了保障現金流加大了房地產現房庫存的促銷力度，帶來了顯著當期虧損，導致公司毛利率下降。此外，公司按照審慎原則增加計提了存貨跌價準備和各類應收款壞賬準備；非并表合聯營公司竣工交付進度有所延遲，投資性收益大幅下降；銷售難度增加而規模下降，引起銷售、管理和財務費用的比例提高等因素，在毛利率下降的基礎上加大了凈利潤率的下降。

同樣，中南建設在“三道紅線”相關指標上表現不佳。截至2021年末，中南建設凈負債率93.16%，同比下降4.11個百分點；剔除預收賬款后的資產負債率80.52%，同比增加0.76個百分點；現金短債比（扣除受限資金）0.60。對此，中南建設解釋認為，市場持續下行銷售回款減少，預售監管資金增加，導致非受限資金總量下降。同時部分長債年內轉為短債，引起短債及負債總量增加，從而使得相關指標出現較大幅度下降。

中南建設在年報中指出，短期的虧損并不影響現有項目的情況，也不改變團隊的運營模式。有關情況僅是市場快速調整后的短期反應，相信隨著市場恢復，公司進一步提高運營效率，已售未結算資源的更多結算，公司將盡快恢復盈利。

恪守安全底線，堅持不依賴有息負債發展模式

去年四季度以來，中南建設多筆公開市場債券如期兌付，并有回購境外債券。面對復雜的行業形勢，中南始終堅持不依賴有息負債的發展模式，維護長期恪守財務安全準繩的穩健標兵形象。嚴格自律的背后，是對現金流安全管理的堅守，而這一份堅守在如今的行業背景下實屬難得。

面對市場的沖擊，即使在年度利潤虧損的高壓下，中南建設2021年仍實現經營性現金流入1446.7億元，同比增加12%，是一年內到期的各類有息負債（含期末應付利息）的6.0倍。年內經營活動產生的現金流量凈額167.7億元，連續四年保持正值。

在同梯隊房企中，中南建設更是連續保持著有息負債與年度經營規模比值處于行業最低水平的記錄。年報顯示，2021年末中南建設有息負債622.8億元，比2020年末減少176.3億元。2021年末總負債率88.37%，凈負債率93.16%。公司總體負債中合同負債及相關待轉銷項稅合計1482.7億元，占公司全部負債的45.60%。

得益于對有息負債規模的嚴格管控，中南建設在行業嚴峻的背景下保障了充足的兌付能力。截至目前，中南今年僅有6月和12月合計本金人民幣14.22億元境內外債券到期兌付，而公司在手貨幣資金高達224億元。公司償債保障度高，抗風險能力強。

在吸取過往高增長階段時期拿地價格偏高的教訓之后，中南建設對投資布局和拿地成本進行審慎把控。截至2021年末，中南建設合并報表范圍內已售未結算資源1344.6億元，是2021年結算收入的2.40倍。2021年中南建設新增項目45個，新增規劃建筑面積752萬平方米。報告期內新增項目成本平均地價約3837元/平方米，同比下降23.5%，平均銷售價格13439元/平方米，同比上升1.2%，兩者之間的價格差有未來利潤提供保障的可能。

中南建設表示，作為大型民營上市企業，公司的穩定發展得到了金融機構和各級政府的關心和大力幫扶。未來，公司將繼續堅持不依賴有息的發展模式，依靠運營效率獲取項目建設回報，公司的投資和運營模式更符合國家加強宏觀審慎管理后的政策導向，有望在未來的市場中進一步夯實動態發展護城河。

關鍵詞： 壓力測試 中南建設