這是我頭一次追熱點追出了連續劇的感覺

5 月 15 日，央行才下浮的首套房貸利率下限《這次房貸利率怎么降這么多》

后面緊接著就看到 20 城房貸利率已經降到 4.4%

易居研究院

然后就是昨天，沒想到被央行浪漫了一把

520 這天 LPR 五年期利率從 4.6%，調整到 4.45%

這到底是個什么事呢，我們一題一題來

01

5 天兩次動利率，前后什么差別

5 天前的那次利率動作，他降得不是利率，而是給了參考浮動范圍

中國人民銀行

這里的可以下調 20 個基點，也就是在當時的 LPR（五年期）基礎上 -0.2%

而并不是下調 0.2%

這前后區別是什么呢

就是如果具體到各個城市銀行貸款部門，我會不會下浮貸款利率基點，或者我浮動多少個基點，都是未知數

比如上海的首套房貸利率目前是 LPR+35 個基點的，未來它是否按照 LPR 執行，或者會不會下浮 20 個基點，沒有硬性規定

所以你看目前為止，前面說的 20 城是這些城市自己決定利率下浮 20 個基點

而且 5 天前這次利率動作還有一個重點，它是針對首套房商貸的，二套商貸下限不變

對比 520 這次就很不同了

上一次是改變你圍繞 LPR 上下浮動的范圍，這一次是直接改變了 LPR

中國外匯交易中心，全國銀行間同業拆借中心

更準確來說，是改變了 LPR（五年期），一年期的沒變，而房貸等長期貸款都是參考的 LPR（五年期）利率

所以兩次動作疊加到一起是什么效果

之前是，4.6% 0.2%（也可以不減）

現在是，（4.6% 0.15%） 0.2%（也可以不減）

而兩次動作的最大受益者是誰

首套購房者

二套購房者在 520 這次 LPR 利率下調中才會有影響

也就是說對于首套客戶來說，短短 5 天，首套房貸利率從 4.6%-->可以下浮 0.2%-->4.45% 的基礎上還可以下浮 0.2%

最低可以做到4.25%

愛情利率來的太快，就像龍卷風

02

好，那 4.25% 意味什么

基準利率 LPR 從 4.6% 調低到 4.45%，再疊加之前可下浮的 20 個基點

這是一個什么畫面呢

同樣的算術題，前兩天我還和同事喬不絲計算，同樣的 100w 貸款，政策前后差別，我算的是只有幾萬，而她算的前后差別是幾十萬

沒別的，就是因為我們以不同城市為藍本

我們從上海說起

如果上海選擇 4.45% 基礎上下浮 0.2%，那這兩次政策前后就是 4.95% 和 4.25% 的利率差別，活生生 85 折

我們以 100w 貸款額、30 年期、等額本息計算

每月少還 418.3 元，總的還款額少了 150588.38 元

但是這兩次調整帶來的利率魅力遠不止于此

我們知道上海的利率一直是全國較低水平，之前參考的貝殼研究院數據，今年 4 月貝殼研究院監測的 103 個重點城市主流首套房貸利率為 5.17%

所以全國范圍來看，這兩次的利率調整影響就更大了，82 折起

前后還款總額差了近 20w

而且別忘了，別忘了有些城市比如南寧，它的利率都是 5%起

2021 年惠州 6.13%、南寧 6.04%、成都 5.96%、無錫 5.90%、合肥 5.88%

就算以這里面最低的合肥來算，房貸利率也打了 72 折

每月月供相差 1000 元，利息差了將近 36w

如果未來合肥按照這個利率來執行，那我一定要勸自己合肥朋友趕緊買房了

同樣的 100w 借貸，利率降一降，少打一年工，這樣一些城市前后差別可就太大了

我們說這是最極致的情況

什么叫最極致

就是采用目前 LPR 的同時，還選擇下浮 20 個基點

之前我們看到說給出的是下浮下限，這時候各城市銀行是否下浮，下浮多少點都是待定

但是根據上次下浮 20 點政策的后續發酵情況來看

這條政策正在被部分城市徹底執行

03

上一次這么大動作還是 2009 年

LPR 報價利率雖然是每月一報，但是它的波動幅度很小

尤其是 LPR 五年期長期利率

自 2019 年有 LPR 以來，五年期利率一共 5 次波動，幅度小、頻率低

之前最大一次波動 2020 年 3 月，但也只降了 10 個基點

最近的一次去年 12 月下調 0.5 個點，之前一年半未動

整理自

中國外匯交易中心，全國銀行間同業拆借中心

可以看到，這次是自有 LPR 以來，最大的一次下調

按折扣來看，對南寧、合肥這樣的高房貸利率城市來說，4 月和 5 月買房的利率差別，就是一個原價，一個打 7 折

7 折什么概念

史上最低房貸利率也就 2009 年的七折了

只不過 2009 年是房貸利率的七折，而現在是實際落地最大化可以拿到七折

不過現在這個力度也是真的夠罕見了

如果拿 4.25% 的利率，橫向對比來看到底有多低

這是四大行和其他銀行五年以上中長期貸款利率，基本都在 4.9%，像深圳發展銀行在 6.55%，還有恒生銀行也是 6.55%

財經大眼

這個利率調的比你我想象還要大

這么看來，倒讓我想起另一件事

之前我們說過，上次是允許首套房貸利率在 LPR 基礎上再下浮 20 個點，并沒有直接調整 LPR，而這次是直接調整了 LPR 本身

而參考 LPR 定利率的可不僅僅只有房貸

也就是說，之前只是購房者，更準確說是首套房剛需

現在是購房者、開發商都是被關愛對象

降息，可以讓開發商用更低成本跟銀行貸款，不管是拿地還是企業經營，成本都會降低，因為融資成本變低

更大來說，房地產也只是經濟體系一部分

而 LPR 五年期利率覆蓋的是整個經濟體系，所以這次調低 0.15% 真正波及的是整個經濟面

04

那這些都意味什么

或者我們換個問法，同樣利率大幅下調的 2009 年后來發生了什么

正巧最近在看吳曉波老師的書，關于 2009 年他的總結很精辟

第一件事，大舉放貸

從 2008 年 11 月起，五大商業銀行開始大舉放貸，每月新增貸款呈幾何級增長，從 2008 年底 -2009 年 6 月，新增放貸總量近 8 萬億

第二件事，十大產業振興計劃

2009 年年初，國家先后密集完成汽車、船舶、石化、紡織、輕工、有色金屬、裝備制造業、電子信息、物流等十個重點產業的振興規劃

第三件事，加快創業板進度

2009 年 10 月深交所首批上市 28 家公司，平均市盈率 56.7 倍，遠高于全部 A 股市盈率

在這三件事之后，發生了怎樣的變化

2008 年開始全國各地地鐵、高鐵、橋梁等基建事業開始動工

" 從 2008 年年底到 2009 年年初，發改委一口氣批復了 28 個城市的城軌規劃 "

于是我們看到，從 2009 年 7 月開始，國內生產總值的增速高出過去 30 年平均增速

整理自 國家統計局

也就是說，從放貸開始，2009 年以及之后跟著的一系列刺激產業、刺激市場的舉措，收效很好

而 2009 那年的樓市，從年初冷淡，到后來也慢慢有了變化

從 3 月至 11 月，根據當時統計數據，全國 70 個大中城市房屋售價環比漲幅逐月擴大，部分地區樓市，甚至創出歷年新高

05

當然

拿現在和 2009 年相提并論，也多少是有點心虛的

無論是人均居住面積、還是人口增量，現在和 2009 年很難放一起

但是中國經濟盤面的最大魔力在于，你很難量化

無論是中國的消費觀念、像吳曉波老師說的中國民眾的忍耐力以及中國制度的辦事效率，這些都成了無法定量的變數

這也是為什么國外經濟學家能說出中國經濟的問題，但是卻無法預測中國未來經濟

而對于此刻的我們來說，利率這件事，至少是一個利好的開始

以上為正文，來自巧克麗麗

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關鍵詞： 房貸利率