地產向左，物企向右。

盡管 2021 年地產行業并不太平，但絕大多數物企還是在逆境下交出了令市場滿意的答卷。

不僅如此，今年以來更多物企走上上市之路。截至目前，上市物企的行列已經迎來金茂服務、力高健康生活和東原仁知服務的加入。此外，行業巨頭萬物云、龍湖智創、萬達商管等也在摩拳擦掌，等待與資本市場相擁。

中指研究院預計，2022 年物管行業上市企業數量將超 70 家，隨著萬物云、龍湖智創生活預期上市，物業板塊整體市值將超過萬億港元，資本市場將持續看好規模大、成長性強、盈利能力強、特色突出的企業，此類企業更具備長期投資價值。

那么，物企蜂擁而至，誰將成為資本眼中的香餑餑？為了管窺當下物企的未來成長性，和訊房產獨家發布《2021 年上市物企增長潛力榜》（以下簡稱 " 榜單 "），將從運營創新力、業主滿意度、拓展能力對比各家成色。

除部分數據不可得的中海物業、招商積余、鑫苑服務等，榜單以 38 家上市物企為研究對象，通過計算每家企業各項指標結果進行計分，最終以總體得分排名得出該榜單。

整體來看，38 家物企表現分化明顯，中駿商管以 107 分高居榜首，宋都服務則以 18 分排名墊底，中駿商管增長潛力指標是宋都服務的 6 倍，值得注意的是，在各家物企逐鹿社區增值服務之際，宋都服務卻 " 逆勢 " 放緩了在該領域的投入，社區增值服務收入增速下滑約 16%，成為眾物企中的一股 " 清流 "。

中駿商管、建發物業優勢明顯

中小物企的絕地反擊？

根據榜單，中駿商管和建發物業分別以 107、102 分包攬冠亞軍，大幅領先其他物企，以絕對性優勢高出第三名領悅服務集團十余分。

實際上，從具體指標來看，兩家物企距離行業均值均有很大差距，屬于不折不扣的小型物企。那么，兩家聲量微小的企業為何爆發出巨大潛力，是主動而為之，還是無奈 " 保盤 " 之選，究其原因，還應回歸到行業的基本面上。

數據來源：企業年報

過去一年，物管行業并購市場紅紅火火，一路高歌猛進。2022 年伊始，華潤萬象生活兩度出手收購拉開了新一輪的兼并序幕，市場擴張力度盡顯。

截至 2021 年，受益于地產母公司輸血、市場外拓、對外合作、戰略收購等路徑，上市物企中已有 15 家在管面積突破 1 億㎡。

規模為王的行業擴張邏輯下，上市物企營收及利潤也在快速增長，目前營收達百億的上市物企已有 5 家，除碧桂園服務、雅生活服務以及綠城服務，保利物業和招商積余也突破百億大關，闖進百億俱樂部。

但與此同時，縱觀整個行業，市場格局仍然較為分散。據克而瑞物管分析，當前行業集中度仍然較低，物業管理行業 TOP10 企業管理規模集中度僅 12.5%，這就意味著，對于中駿商管、建發物業等中小腰部企業加速生長仍有足夠的空間，擴大規模、提高市場占有率，仍是物業服務企業重要的訴求之一。因此可以看到，中駿商管及建發物業都在積極外拓，拓展能力據行業前列。

收入結構方面，2021 年物企在增值服務領域的深度挖掘卓有成效，據統計，上市物企社區增值服務收入在總營收中的占比均值較 2020 年同期增加約 3.9%，在已披露的數據中，4 家物企社區增值服務收入超 20 億元。

以高毛利率見長，社區增值服務一向被視為創收的利器，年報中公布社區增值服務毛利率的 29 家物企，平均值約為 43.15%，遠高于基礎物業管理。

業內人士認為，增值服務的收入占比未來會持續增多，很多企業希望增值服務短期內占比達到 3 成以上，未來十年后，隨著物管行業業態升級、社區增值服務的營收有望占比超過一半。在這方面，中駿商管和建發物業雖然體量較小，但先發制人，實現了較好的增長，分別增加 3.3、4.55 個百分點。

不僅如此，2021 年，中駿商管社區增值服務收入增速高達 220%，建發物業達 111%，可見二者在發力社區增資服務賽道勢頭強勁，業務內容創新能力突出。

尺有所短，寸有所長。盡管中駿商管和建發物業規模較小，但綜合業主滿意度來看，也足以稱得上是小而精的企業。數據顯示，二者業主滿意度指數分別為 94.2、91.5，是該指標為數不多的達到 90+ 的企業。

面對頭部物企的 " 跑馬圈地 "，中小腰部企業面臨更大的市場競爭，處境也變得愈加艱難。如何保住自己的地盤，如何增強企業的持續生命力，是中小企業不得不面對的嚴峻考驗。

或許正如建發物業在其年報中所言，規模的擴張是物業管理企業成長必然方式，豐富管理業態，延伸服務范圍，將物業管理逐步融入城市服務和公共服務領域，可以為公司的成長打開更大的空間。因此，企業要順應市場趨勢，繼續推動兼并購業務，探索更多業態的發展。

困在應收賬款里

碧桂園服務們的 " 擴表后遺癥 "

規模是物企收入增長的保障，也是拓展增值服務的重要土壤，現階段，物企仍在不遺余力的擴規模。因此，多家房企喊出了響亮的口號，例如：碧桂園服務表示 2025 年規模突破 18 億平方米，合景悠活提出規模 3 年增長 8 倍。

憧憬并未停留在口頭上，事實證明，碧桂園服務和合景悠活都是行動派。數據顯示，碧桂園服務合約面積年內突破 14 億平米，是當之無愧的行業龍頭，在管面積新增 3.88 億平方米，其中 2.78 億平方米來自收并購，占比 72%；合景悠活同樣依托多筆并購以小博大實現規模數倍擴張，管理面積增幅高達 395.4%。

從營收來看，碧桂園服務以 288.43 億元遙遙領先，同比增長 84.33%。合景悠活營收增速漲幅最高，為 114.57%。

但收并購市場上勢如破竹的二者，卻在增長潛力榜上偃旗息鼓。根據榜單，碧桂園服務以總分 67 位列 15 位，合景悠活則以總分 49 位列 23 位。究其原因，實則是業主滿意度拖了后腿。

在評價業主滿意度時，我們引入了應收賬款這一指標。應收賬款在某種程度上反映業主的繳費意愿。通常來講，應收賬款越低，說明業主的繳費意愿越高，也側面說明了企業的服務能力得到業主的認可。但從高企的應收賬款來看，碧桂園服務和合景悠活的業主滿意度較低。

實際上，應收賬款大幅增加帶來的資產結構壓力是大舉并購規?？耧j的必然結果。Wind 數據顯示，截至 2021 年末，52 家上市物企應收款項達到 670.69 億元，較 2020 年末激增 82%；占資產之比達到 22.58%，較 2020 年末提升約 5.41 個百分點。

以碧桂園服務為例，應收款從 2021 年初 42 億元大幅增長到年末 103 億元，中金公司的研報分析指出，" 估計應收款其中來自碧桂園服務原體系的部分不足 30 億元、來自關聯方的應收款不足 10 億元，其余部分主要來自收并購公司并表，例如來自兩家被收并購的原開發商旗下物企的賬款分別為 11 億 -13 億元。" 這意味著，公司未來加大收繳工作任重道遠。

IPG 中國首席經濟學家柏文喜表示，一方面，應收賬款無法形成真實的現金流；另一方面，受 " 規模為王 " 理念的影響，物企加速外拓腳步，通過多種方式快速實現規模擴張，而被收并購公司收款周期普遍偏長，該行為導致的后果是，物企應收賬款周期被不斷拉長，進一步擴大企業應收賬款壞賬風險。

可以預見的是，短期內，收并購仍是行業主流，但接下來如何提高競爭力和變現能力是物企面臨的新課題。

后規模時代

物企進階 路在何方？

規模、延展服務邊界、業主滿意度，擺在物企面前的不再是一道簡單的選擇題，能否在變幻的市場中持續發展，展現強大的成長動力和發展潛力，取決于物企的綜合考量。

規模競爭如火如荼的進行，然而，物企一邊擴張、一邊丟盤的現象也不在少數，甚至因無法消化前期的大舉擴張成果，企業出現經營業績倒退的現象。

例如，被稱作 " 并購王 " 的雅生活已初露 " 消化不良 " 端倪，2020 年以來利潤率持續呈下滑趨勢，2022 年 1 月，雅生活出售蘭州城關物業控股權。在增長潛力榜單上，雅生活以不及行業均值的 52 分位居 21 位，這背后則是創新力和拓展能力的雙雙失速。

嘉和家業認為，這些企業通常只關注于收并購帶來的面積增量，忽略了運營效率、項目品質、業務創新等核心能力的打造，久而久之累積的弊病就會暴露直至拖累企業發展。

中金公司研究部董事總經理、大中華區房地產主管張宇表示，近年，在房企信用沖擊之下，物企也受到一些直接牽連，但經歷這波沖擊之后，大家認識到，物企自身的綜合服務能力才是核心，資本市場的從只關心增長到更關心安全轉變。

碧桂園服務執行董事、總裁李長江亦認為，物企如果沒有規模，毫無疑問什么也做不了。有了規模，也要注重質量，把它變成效果，而不是為規模而規模，這樣的企業才有希望、才有機會。他認為，" 物企服務能力的構建，不僅僅是住宅商寫能力的構建，還包括增值服務，而增值服務是上市物企決戰的主戰場。"

針對當前物業企業在收并購后管理和發展階段的現狀，嘉和家業認為，面對市場和企業自身的雙重需求，物業企業應更加注重投后管理，更好整合雙方的優質資源，包括但不限于品質管理、外拓賦能、發展路徑規劃等，最大程度實現收并購帶來規模與發展效率的雙提升，實現共贏目標。

此外，當規模競爭達到一定階段，企業之間的競爭勢必將轉化為服務廣度和深度的競爭。嘉和家業稱，現階段物業行業最熱門的增長著力點落在智慧化建設以及社區增值服務上，這將是物業企業突破邊界、跨越波谷的戰略之選。

如今，行業格局逐漸落定，后規模時代的競爭即將興起，物企進階之路，誰將跌路神壇，誰又將異軍突起，我們拭目以待。

附各單項子榜單：

（責任編輯：常丹丹 HO016）

合作聯系：東方地產dichan@em.eastday.com

關鍵詞： 增長潛力