2021 年，受房地產下行因素影響，物業行業也遭受了一定沖擊。不少物企面臨被出售為地產公司償債的窘境；一些發展獨立性較差的物企因房地產輸血減少，業績增速放緩，利潤表現不如往常；同時，關聯交易占比較高的物企受地產母公司等因素的影響，應收款和壞賬率開始走高，對利潤形成直接沖擊。

據和訊網發布的《2021 年上市物企壞賬率榜》顯示，48 家上市物企的壞賬率平均值約為 1.45%，有 28 家物企高于平均值。

國資及商業物管企業表現優秀

中駿商管榜首

從數據端顯示，商管物業公司在壞賬率指標方面的整體表現較好，例如：商管龍頭華潤萬象生活壞賬率僅為 0.1%，中駿商管的壞賬率僅為 0.09%，表現優秀；卓越商企服務壞賬率為 1.25%，低于平均水平。

與此輪房地產行業國企、央企表現出極強的抗風險能力類似，具有國資背景的物業公司壞賬率整體偏低。如招商積余、建發物業、保利物業等，壞賬率均低于 1%，成為榜單的佼佼者。

規模企業優勢凸顯

碧桂園服務、合景悠活壞賬率低

整體來看，發展獨立性強，規模較大的物企壞賬率整體偏低。如近些年收并購動作較多的碧桂園服務、合景悠活及時代鄰里等物企，壞賬率均低于 1%。

其中碧桂園服務 2021 年以 288.43 億元營收位列規模榜首，同比增速高達 84.77%；合景悠活 2021 年營收達 32.55 億元，同比增幅高達 114.6%，為去年唯一一個實現翻倍增長的物企。

借道收并購實現規模快速增長，一方面減少了對關聯房企的依賴性，業務獨立性強。同時，有能力收并購的物企本身綜合實力強勁，經營風險較低。再者，通過收并購可補業務短板，各大業務板塊之間實現更加均衡的發展，可強化綜合競爭力，提升抗風險能力。

獨立性較差物企堪憂

第一服務壞賬率居高不下

規模較小的第一服務控股以 12.35% 的壞賬率居最后一名，較 2021 年中期 11.2% 壞賬率持續走高。深入分析發現，第一服務控股居高不下的壞賬率與關聯方當代置業存在密切關系。

第一服務控股的關聯交易占比較高，業績對關聯房企依賴性較強，當代置業面臨業績下行壓力之際，無暇關照第一服務控股，最終導致利潤暴跌，同時壞賬率走高。

從數據當中亦可以佐證上述邏輯。據第一服務控股發布的數據顯示，公司 2021 年營業收入同比增長 44% 的情況下，歸母凈利潤卻暴跌了 61%。對于利潤暴跌的原因，第一服務控股解釋為因為房地產客戶應收款計提減值導致，與上文的邏輯吻合。

同時，與房地產關系密切的非業主增值服務方面，第一服務控股 2021 年該項收入的占比高達 49%，其中協銷服務占比高達 44%。這就導致了公司業績受房地產影響較大。

第一服務控股的壞賬率走高，高額計提侵蝕利潤的現象在當前行業背景下是較為普遍的現象。

從數據分析，壞賬率偏高的物企具有規模偏小，發展獨立性偏差，且關聯方房企經營情況不佳等特征，壞賬率偏高的佳源服務、鑫苑服務等同樣具備上述特征。

在房地產下行趨勢下，發展獨立性偏差的物企業績表現較差，抗風險能力弱，壞賬率指標對風險的提示較為直接。

（責任編輯：常丹丹 HO016）

合作聯系：東方地產dichan@em.eastday.com

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