穩(wěn)健房企先公布業(yè)績，其他房企在最后期限扎堆發(fā)布業(yè)績，從 2021 年年報到 2022 年中報，房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)這樣一種奇特的現(xiàn)象。

(資料圖片)

8 月 18 日，越秀地產(chǎn)（00123.HK）發(fā)布 2022 年中期業(yè)績公告，成為首個發(fā)布業(yè)績的內(nèi)房股。數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)的營業(yè)收入和銷售金額均實現(xiàn)了同比增長，成為行業(yè)鳳毛麟角般的存在。

有了銷售和業(yè)績的支撐，越秀地產(chǎn)能夠保持穩(wěn)定的擴張步伐，在廣州等多個城市新增多個項目，進一步夯實了土儲的質(zhì)量。目前行情，土拍市場遇冷，不少優(yōu)質(zhì)地塊推向公開市場吸引買家，同時價格相對科學(xué)合理，競爭者較少，此時擴張拿地，能夠以合理價格獲取優(yōu)質(zhì)地塊，而優(yōu)質(zhì)地塊是市場的稀缺資源，能夠助力公司形成可持續(xù)增長的良性循環(huán)。

業(yè)績逆市增長

前些年民營房企烈火烹油，大肆加杠桿進行規(guī)模狂奔之際，增長速度相對較緩的央國企是低調(diào)的存在。伴隨行業(yè)下行，低速、穩(wěn)健房企的優(yōu)點開始凸顯，成為行業(yè)企穩(wěn)的中堅力量。

越秀地產(chǎn)就是這樣的存在。

數(shù)據(jù)顯示，2022 年上半年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入約為 312.9 億元，同比上升 29.1%。核心凈利潤約為 21.3 億元，同比上升 1.4%。董事會建議宣派 2022 年中期股息每股 0.275 元（相當(dāng)于每股 0.319 港元），按人民幣計算中期每股派息同比上升 1.5%。按核心凈利潤的派息比率穩(wěn)定維持在 40%。

營收是過去銷售金額沉淀的結(jié)果，而最能反應(yīng)當(dāng)下業(yè)績的是合約銷售金額。房地產(chǎn)市場持續(xù)在底部盤整，百強房企上半年銷售同比下滑約 28% 左右。

在此行情下，越秀地產(chǎn) 2022 年上半年實現(xiàn)合約銷售金額 489.1 億元，同比上升 3.2%；合同銷售均價 2.75 萬元 / 平方米，同比上升 4.2%。

從全行業(yè)看，越秀地產(chǎn)為上半年為數(shù)不多能實現(xiàn)銷售金額正增長的房企。其中廣州市場貢獻非常大，上半年廣州實現(xiàn)合同銷售金額為 293.4 億元，占公司合同銷售金額 60.0%。

隨著在廣州市場擴張加速，越秀地產(chǎn)全口徑、流量和權(quán)益金額均為廣州市場第一，遠超第二名的保利發(fā)展。

業(yè)績保持了穩(wěn)健的增長勢頭，越秀地產(chǎn)在中期強調(diào)全年 1235 億元銷售目標(biāo)不變，維持年初了判斷。同時，公司也鋪排了充足的貨值。數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn) 2022 年可售資源為 2146 億元，去化率達 58% 即可完成銷售目標(biāo)。在供貨的工程進度方面，在建面積和新開工面積，上半年均已超額完成。

越秀地產(chǎn)董事長林昭遠表示，公司對于完成 1235 億元全年銷售目標(biāo)充滿信心。

加碼擴張 重倉廣州市場

除了銷售金額逆市飄紅，越秀地產(chǎn)在市場下行期保持了穩(wěn)定的擴張步伐。數(shù)據(jù)顯示，于報告內(nèi)，越秀地產(chǎn)在 7 個城市新增了 16 幅土地，總建筑面積約 346 萬平方米。在大灣區(qū)新增 7 幅土地，新增土儲 163 萬平方米，其中廣州新增 5 幅土地，新增土儲 126 萬平方米。新增土儲中，通過 TOD、國企合作和產(chǎn)業(yè)勾地等多元化渠道增儲占比 55%。

截至 6 月 30 日，越秀地產(chǎn)擁有總土地儲備 2860 萬平方米，其中大灣區(qū)占比 52.9%，廣州占比 45.2%。廣州占越秀地產(chǎn)近一半的土儲份額，更為關(guān)鍵的是，其在廣州的項目位置均處于較為中心地段，項目整體保持較高的去化率，為公司業(yè)績增長奠定了堅實基礎(chǔ)。

從總土儲變化看，2860 萬平方米土儲較 2021 年末的 2711 萬平方米有輕微的增長，同時大灣區(qū)和廣州的土儲占比輕微下調(diào)。

按照林昭遠所說，越秀地產(chǎn)堅持 "1+4" 戰(zhàn)略布局，以廣州、大灣區(qū)為大本營，深耕華東、華中、西部和北方區(qū)域。在片區(qū)布局方面更加均衡，在城市布局方面，則堅持深耕，從新增拿地城市數(shù)量看今年上半年更為聚焦，為 7 個城市，2021 年為 18 個城市。

三道紅線綠檔 強調(diào)現(xiàn)金流回正

市場下行趨勢中，財務(wù)穩(wěn)健和現(xiàn)金流安全成為市場關(guān)注的焦點。數(shù)據(jù)顯示，至 2022 年上半年，越秀地產(chǎn) " 三道紅線 " 指標(biāo)均保持在綠檔，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債為 69.4%，凈負(fù)債率 59.7%，現(xiàn)金短債比為 1.45 倍，指標(biāo)得到進一步優(yōu)化。

現(xiàn)金方面，截至報告期末，公司的現(xiàn)金余額為 390.5 億元，越秀地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流入 323.7 億元。全年目標(biāo)方面，林昭遠表示有信心實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金正流入。

按照預(yù)測，2022 年越秀地產(chǎn)預(yù)計現(xiàn)金流入合計 910.9 億元，流出約 907.7 億元，能實現(xiàn)正流入 3.2 億元。

同時，截至報告期末，越秀地產(chǎn)還有已售未入賬的合同銷售金額 1564 億元，較年初上升了 3.8%，隨著項目結(jié)轉(zhuǎn)交付，這些均能為公司帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流入，助力現(xiàn)金流回正。

（責(zé)任編輯：徐帥 ）

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