9月17日，網上房地產公布了上海2022年第五批入市項目，共計31盤，合計9093套房源，分布在浦東、黃浦、徐匯、靜安、普陀、虹口、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明、臨港等16個區域。樂居對此次五批次房源進行了積分預測，供大家參考。

從預計觸發積分的數量來看，預計觸發積分的項目有所減少，本次觸發積分預計有13盤，其中高分盤（70+）有2盤，分別為靜安內環的靜安天悅以及大虹橋板塊的蟠龍府；積分預計在60-70分的樓盤有5盤，基本上位于熱門板塊且近地鐵的項目，還有一些房源是老盤加推，性價比較高，有一定的吸引力；積分預計在50-60分的樓盤有6個，主要分布在外郊環；其余的19盤預計不會觸發積分，占比超6成，大多位于金山、臨港、崇明、奉賢等遠郊區域。

高分盤減少占比不足1成

(資料圖)

五批次高分盤依舊不多，根據預測，五批次僅有2盤，分別為靜安大寧的保利靜安天悅以及大虹橋板塊的蟠龍府。

保利靜安天悅是由國企保利打造，二期推出344套約106-244平房源，均價約10.5萬/平，與前期持平，一期入圍分達80.96分，按照社保系數0.16，基礎分滿分來算的話，還需要繳納131個月的社保。項目緊鄰南北高架路，近1號線，交通便利，此外項目周邊配套也比較成熟，未來溢價率較高。值得一提的是，項目與大寧金茂府南側一路之隔，位置十分優越，目前大寧金茂府二手價格14萬元/平以上，而該項目房地聯動價僅10.5萬元/平，一二手房倒掛現象明顯。本次入市也依舊是高分項目，預計裸分在75分左右。

蟠龍府位于大虹橋核心區，是2號線延伸線地鐵盤，項目一期社保系數為0.11，入圍分為77.27分，熱度僅次于蟠龍天地，目前，項目二期隨五批次入市，推出337套約80-138平房源，均價約6萬/平。要知道徐涇核心區樓盤價格已經突破了10萬/平，如上海蟠龍天地、中核錦悅府等熱門房源，一二手房倒掛約3-4萬元/平，相比之下，新房的性價比更高，吸引力更強，加之受大虹橋以及2號線規劃利好，未來的潛力較大。此外，從今年拍地的情況來看，徐涇的房地聯動價已經上漲，6.2-6.4萬/平不等，相比現在的新房價格上漲了2000-4000元/平，所以蟠龍府此次收官房源入圍分將只高不低，預計分數在75分以上。

60-70分剛改房源首選 近軌交、配套完善

根據預測，積分在60-70分的樓盤有5個，基本上位于熱門板塊且近地鐵的項目，如北外灘的招商虹璽、青浦徐涇的虹橋璀璨公館、閔行春申的天樾園和等，這些項目所在的區域配套相對完善，項目都是板塊內稀缺房源，且近地鐵，交通便利。

招商虹璽此次推出92-170平高層、疊加產品，均價135129元/平，該房源地理位置不錯，4號線臨平路站約500米，一街之隔就是和平公園，華師大一附中就在旁邊。周邊的商業、醫療、學校都還不錯，而二手房方面，虹口二手房均價已經達到14萬/平。區域內一二手房價格倒掛，未來房價具備一定溢價能力。項目前期積分為67.34分，較前期來看，此次套數不足上次一半，介于內環房源的稀缺性，該房源均價雖然有所上漲，但是吸引力還是非常強的。

此外，位于嘉定南翔東社區的湖畔天下，時隔多年再次入市，52000元/平米也成為5批次中性價比較高的項目。該項目與留云公園及菁英湖僅一路之隔，緊鄰11號線，與陳翔公路站直線約900米，是目前南翔在售項目中距離地鐵站最近的一個項目，據了解，該項目為現房銷售，此次推售房源位于湖畔天下的西北角，瑞林路和嘉繡東路交匯處，為兩棟總高18層的高層住宅。周邊有南翔印象城、太茂商業廣場等，生活十分方便。同時，因為此次套數不多，預計積分在65+。

50-60分低分撿漏熱門板塊

根據預測，積分在50-60分的樓盤有6個，分別為尼德蘭星嶼、天匯世紀璽、柏悅前灣、中鐵湖光逸景、金地虹橋峯匯以及中國鐵建花語天境，其中，天匯世紀璽或許是低分上車內環的一次機會。

尼德蘭星嶼位于浦東外高橋板塊，處于中外環間。在很多購房者的印象中，外高橋處于工業區，配套上有所欠缺。不過多年過去，尼德蘭花園已經形成了一定規模的居住片區。另外隨著外高橋自貿區逐漸發展，且又靠近森蘭板塊，配套上受到輻射，板塊內的發展潛力還是有的。又加上外高橋板塊長期斷供，板塊內的置業需求受到積壓，此次外高橋尼德蘭星嶼老盤新推，共有94套建面約130-150平3-4房，均價6.2萬/平，因為套數不多，還是有一定的積分要求的，預計積分在55分左右。

中國鐵建花語天境位于松江泗涇板塊，該板塊配套日益完善，項目周邊有地鐵9號線，連接九亭、七寶，直通市區且可以與多條線路換乘，商業上，集中在地鐵站附近，除了三湘商業廣場、大潤發外，未來地鐵站北面更規劃了大型商業用地。但區域內新盤供應不多，置業需求強勁，此前售罄的同濟晶萃入圍積分在58分，開盤售罄。本次項目推出79-160平高層、聯排產品，均價約51042元/平，容積率僅約1.2，居住舒適度高，積分在58分左右的客戶可以關注這里。

金地虹橋峯匯位于趙巷板塊，由金地打造，距離17號線嘉松中路站僅約400米，是一個純正的地鐵盤。項目外立面采用鋁板設計，現代簡約，由14棟15-18層的小高層組成，一梯兩戶設計，可售房源約884套，本次推出538套73-102平2-3房房源，均價約51926元/平。項目周邊配套完善，有奧特萊斯、合生新天地、吉盛偉邦三大百萬方商業環伺，周邊還有青浦世外、宋慶齡學校、蘭生復旦、英國學校、法國學校等多家知名學校。目前板塊內僅該盤一盤在售，周邊二手房價格在6.5萬/平，倒掛約1萬/平。得益于近地鐵的優勢，該項目的關注度較高，預計積分在55分左右。

無需積分占比超6成極具性價比

根據預測，無需積分的樓盤有19個，占比超6成，該類房源大多位于金山、臨港、崇明、奉賢等遠郊區域。

蘭香湖壹號位于閔行紫竹園區，項目是一個集人文、生態及科技資源于一體的國際生態社區。蘭香湖壹號由6幢景觀樓宇組成，推出230-270平房源，值得一提的是，項目距離15號線南延伸工程中的紫竹高新區站約1.5公里，該項目預計無需積分，預算充足的改善型客群可以關注這里！

中建頤璟臺是徐涇板塊純新盤，該項目與四批次推出的龍信虹橋御瀾一路之隔，體量都非常小，且因為地理位置相對不好，距離商業、教育等配套都有一定距離，預計對客戶的積分要求較低，想要上車大虹橋，但積分不高的客戶可以關注起來了。

臨港101片區得益于規劃較早，配套完善且受軌交利好，板塊內的房源基本上被包攬且觸發積分，但是101片區樓盤售罄后，其他片區的房源均未觸發積分，105是目前臨港片區熱度最高的區域，未來也會有大批房源將入市，上實望海是105片區的純新盤，項目直線距離約1.4公里就是16號線滴水湖站，直線距離約500m就是兩港快線，交通相對便利，項目推出99-120平高層房源，均價約33000元/平，在臨港注重軌交的可以考慮這里~

以上積分預測僅供參考，想在五批次上車的小伙伴要提前估計好自己的積分，才能買到心儀的房源。

合作聯系：東方地產dichan@em.eastday.com

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