2019年，房地產市場怎么走?上年底召開的中央經濟工作會議指出：“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”隨后住房和城鄉建設部在年度工作會議上明確要“穩地價、穩房價、穩預期”。分析人士普遍認為，房地產市場平穩健康發展對于中國經濟穩中有進十分重要。在“房住不炒”定位之下，今年房地產調控不會松懈，樓市有望繼續保持平穩。同時，基礎性制度和長效機制建設也將穩步推進。

根本定位不容含糊

2018年以來，中國房地產市場保持平穩運行態勢，熱點城市房價過快上漲勢頭得到有效遏制，房地產市場交易趨于理性，市場預期出現了積極的變化。這些，很大程度上得益于“房子是用來住的、不是用來炒的”這一根本定位。

天津財經大學經濟學院教授叢屹在接受本報記者采訪時指出，“房住不炒”是中國始終堅持的房地產政策方向，如今中央經濟會議再次強調，體現了中央的堅定決心和戰略定力。“現在，很多地區房屋空置率依然高企，房地產成了經濟‘實虛失衡’的關鍵節點。堅持房地產回歸居住屬性，就是要擠出泡沫，化解此前部分區域房地產過熱對實體經濟的負面影響。”叢屹說。

“堅持‘房住不炒’才能讓住房回歸居住功能，避免讓住房成為單純的投資工具，形成‘全國炒房、過度投資’的不利局面。”首都經濟貿易大學教授趙秀池對本報記者表示，中央經濟工作會議關于房地產調控的導向沒有發生變化，抑制投機性購房需求的調控思路還將延續。未來，各地政府要切實履行主體責任，繼續落實“房住不炒”這一根本定位，實現房地產平穩健康發展。

在清華大學房地產研究所所長劉洪玉看來，2019年各地在房地產市場調控中應保持政策的連續性，要科學分析、比較評價，在穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產市場平穩健康發展的基礎上進行，防止投資投機“卷土重來”。劉洪玉表示，長期來看房地產調控需要從以行政措施為主向綜合施策轉變，財稅、土地、金融和行為規制等符合市場經濟原則的長期制度將發揮更大作用。

因城施策讓政策體系更合理

不久前，中國社科院財經戰略研究院發布的《中國住房市場發展月度分析報告(2018年12月)》顯示，房地產調控政策保持了延續性與穩定性，部分開發商及住房投資者關于房地產調控全面放松的預期一再落空，開始逐步降價售房;貨幣化棚改政策的調整，對二三四線城市房地產熱起到了釜底抽薪的作用;復雜的國內外經濟形勢，使得部分家庭推遲了購房決策。這些，促進了房價降溫城市增加，市場更加理性。

與此同時，該報告建議，未來房地產政策應保持政策定力，即使房價出現暫時性下跌，也不能出臺刺激或鼓勵購房政策，從而導致房地產調控前功盡棄。但部分房價下跌的城市，可以因地制宜地對一些不合時宜的房地產政策進行微調，使得房地產政策體系更為科學合理。

對于2019年的房地產調控工作，住建部在全國住房和城鄉建設工作會議上強調，以穩地價、穩房價、穩預期為目標，著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防范化解房地產市場風險。

住建部要求，堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處。繼續保持調控政策的連續性穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩定。同時，加大房地產市場監管力度，繼續深入開展治理房地產亂象的專項行動。

不走靠房地產拉動經濟的老路

分析人士指出，當前中國經濟正處于轉型升級、提質換擋的關鍵階段，房地產市場平穩健康對于經濟實現更高質量發展十分重要。因此，未來房地產市場各項政策也將更加放眼長遠、服務民生、順應經濟轉型需要。“各地應該圍繞自身城市化進程，根據人口流動和資源稟賦發展適合自己的支柱產業，形成新的增長點，避免回到靠房地產拉動經濟的老路。”趙秀池說。

蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍進一步指出，在房價相對合理情況下，房地產繁榮會擴大上游水泥、鋼材等原材料需求，同時帶動下游家電、建筑裝飾等產品的熱銷，但是隨著部分地區房價到了泡沫化階段，土地、廠房、人工成本都大幅提升，制造業利潤空間和居民消費能力被不斷壓縮，從而造成房地產“穩增長”的邊際效應減弱。黃志龍預計，2019年在“房住不炒”的調控精神指導下，各城市的政策或有微調，但整體上保持嚴調控態勢仍將是大概率事件。

“無論是行政調控，還是因城施策，地方政府都要為本地房地產市場平穩發展擔負起主體責任。”叢屹表示，2019年，房地產政策應該從兩方面發力：一是繼續大力發展多元市場供應主體，發展多層次租賃市場;二是進一步加強金融政策的結構性管控，防止資金大量進入房地產市場進行炒作。

增加公租房有效供應、因地制宜發展共有產權住房、加大配套基礎設施建設、盤活存量土地、加快推進租賃住房建設、加大對城鎮中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度……全國住房和城鄉建設工作會議對2019年重點工作的部署，已經展現出鮮明的輪廓。

(本報記者 王俊嶺)

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