如何理解住建部新規擬“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”？

據中國之聲《新聞縱橫》報道：住房和城鄉建設部近日發布《城鄉給水工程項目規范》等38項住房和城鄉建設領域工程規范征求意見稿，其中《住宅項目規范(征求意見稿)》中的一句“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”引發媒體和民眾的廣泛關注。

《住宅項目規范》第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應以套內使用面積進行交易。圖片來源：中國之聲

記者采訪發現，不少媒體和自媒體上出現的“取消公攤”等標題，存在誤讀。有專家指出，征求意見稿中出現“住宅建筑以套內使用面積進行交易”的表述，旨在為購房者提供更清晰的購房參考，防范一些房地產商通過公攤面積做虛假文章。那么如何理解“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”?

“以套內建筑面積進行交易”近年來已在部分地區進行試點

“目前各地開始有一些試點。全國真正已經執行的只有重慶一個城市，其他在試點或者兩種并行的還有北京、上海等很多城市。在這些城市的預售許可證里，一個是建面(建筑面積)的定價，另一個是套內(使用面積)的定價。今天的政策大家很關注，但其實在兩三年之前試點就已經出現了。”

2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十八條規定：“商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價”，并無強制要求。在實踐中，我國多地住宅建筑主要以建筑面積進行交易，不過中原地產首席分析師張大偉也透露，除重慶自2002年就已明確“商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價依據”外，近年來已有多個城市啟動相關試點或兩種計價方式并行：

重慶市城鎮房地產交易管理條例(2011修訂)部分內容重慶市城鎮房地產交易管理條例(2011修訂)部分內容。圖片來源：中國之聲

專家：“以套內使用面積進行交易”便于購房者直觀比較 符合“房住不炒”政策導向

建筑面積包括套內建筑面積和公攤面積。近年“以套內面積而非建筑面積進行交易”在一些地方陸續推開，主要源于公攤面積缺少標準、管理混亂等問題的不斷發生。公攤面積被一些媒體稱為房地產市場“最不透明的一項指標”，由此導致的房屋買賣糾紛和服務收費爭議由來已久。公攤，主要指電梯、走廊、樓梯間、公用墻體、設備間等。同一個小區的不同樓棟、不同樓層，公攤面積都可能有所不同。

北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說，征求意見稿中“以套內使用面積進行交易”一個重要意義在于，購房者可以“做比較”，“當他比較同一地段的兩個小區時，如果都是按建筑面積計價，或者一個按建筑面積計價一個按使用面積計價，比較起來可能會有點難。但如果都是按照套內面積(使用面積)計價，那比較起來就很直觀了。”

“以套內使用面積進行交易”也被稱為“所見即所得”，這種方式旨在減輕買房者顧慮，同時也能在一定程度上制約部分打政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，這樣做法既符合國際通行做法，也符合“房住不炒”的政策導向：“因為對于購房者，公攤面積只是附屬設施，對他而言更重要的是具體居住面積。居住面積“一是一，二是二”，買房才會沒有太多顧慮。如果套內面積小，老百姓覺得不劃算，就不會去買房。開發商也會更加注重如何做大套內面積，也會防范他們通過公攤面積做虛假文章。”

資料圖：市民購買房產。中新社發 李慧思 攝

由此可見，“住宅建筑以套內使用面積進行交易”，并非不少媒體和自媒體所言“取消公攤”，也并不能直接導致“買100平米房子只得70平米”的現象不再發生，但可以讓購房者擦亮眼睛，通過更直觀的比較，做出購房決定。

張大偉認為，主要受政策影響的是期房交易，因為其得房率存在波動和不確定性，二手房和現房交易幾乎不受影響。對于有房一族以“使用面積”進行交易可能導致資產縮水的顧慮，北京市房地產法學會副會長、首都經貿大學教授趙秀池認為，未來政策適用范圍或將進一步細化，僅目前來看，無論哪種面積計算方式，房屋總價都是不變的，對房屋所有人影響不大：“比如你房子的建筑面積100平米，單價比如是5萬，那么總價500萬。建筑面積除以1.333，使用面積大概70多平米，總價500萬不變，單價就不是5萬了，肯定是高于5萬的。”

目前政策處于公開征求意見階段

記者昨天接觸的幾位業內人士均表示，目前政策尚處于公開征求意見階段，主要約束的是工程建設方面，不涉及后期的物業費、取暖費等，距離正式文件還較為遙遠，同時也尚不確定是建議標準還是規定強制標準，更多內容還等待有關部門做進一步解讀。

值得一提的是，此次《住宅項目規范(征求意見稿)》還提出，城鎮新建住宅建筑應全裝修交付、四層以上住宅建筑應有電梯、十二層及十二層以上的住宅建筑，每個居住單元設置電梯不應少于2臺，同時，還對房屋驗收交付給出了詳細的標準。

編輯：史海山

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