12月26日，在2020中國經濟形勢解析高層報告會上， 重慶市原市長黃奇帆出席并發言。

他在演講中深度剖析了我國房地產業的過去與現狀，指出了未來的六大趨勢，值得一讀。

以下為演講內容：

原來給我出的題目是講房地產，我腦子里想著房地產可以講一個半小時、兩個小時，專門討論討論也是可以的。后來我們會議召集方跟我商量，除了房地產以外能不能對中美貿易戰、貿易摩擦中的趨勢也講一下。我想了一下當然可以，這樣一來本來講兩小時的就變成兩個半小時。房地產就用一個小時講完，還有一個小時可以講中美貿易戰，大家關心的事。我也知道這兩件事我們社會各個方面都很關心，機會難得，我延長一點時間。

首先就是講房地產。中國房地產調控也好、發展也好，到了現在這個階段大家都很關注今后五年、今后十年，比如到2030年，今后的十年中國房地產會出現什么樣的趨勢，我想很重要的是六個方面的趨勢。

第一個趨勢，房地產的總量，每年的建設量會趨于縮小，規模會縮小，逐漸的減少。我們去年整個中國的房地產，去年一年的建設規模17億平方米，建了17億平米，銷售規模也是17億平米，大體上是世界之最。

我自己估計2030年的時候，這17億每年會逐漸減少，到2030年會降到10億平方米左右。到了10億平方米以后，是不是到2040年降到5億平方米呢?也不會。到了10億平米左右就變成一個平衡點，每年折舊和每年需要新建的數大體上進入平衡態，就變成一個持續穩定的發展狀態。也就是說現在的17億平米是高點，回落以后也不會降到3億、5億平方米，到10億平方米又會形成一個平衡點。

這里面首先要說，大家知道1990年整個中國不管是民間造的還是政府造的，還是國有企業，那時候單位分房子，反正整個中國在1990年造了1000萬平方米。上海1990年一年其實只造了幾十萬平方米，所以這么去想的話，那時候房地產市場還沒展開，房地產公司基本沒有。要說有造房子的當然都是政府機關和政府國有企業拿的錢，由房產局負責建，建了以后作為分配房搞，那時候的量很小。

90年代開始有了房地產市場，房地產公司也從90年代展開。到2000年，整個中國房地產一年的建設量是1億平方米，這1億平方米70%-80%已經是房產公司造的，已經是市場化的了。那么從2000年1億平方米到2010年的10億平方米，我們國家破10億是在2010年，可以說這十年漲了10倍，相當于翻了三番多一點。

從2010年的10億平方米又隔了八年，增長了7億平方米，一共是17億平方米。宏觀上說就是從2000年-2017年，18年期間翻了四番，就是16倍還多一點。全世界房地產的增長規模以這么快的速度，從1億平方米漲到17億平方米，全世界一百年歷史上絕無僅有。可見中國的房地產發展勢頭和規模。

你如果根據這樣的勢頭和規模想象一下，是不是今后十年再來翻一番，17億變成34億呢?我剛才說了不可能，2017年、2018年17億平方米，大體就是中國房產規模的天花板，碰上天花板進入拐點，往后是逐漸減少的。當然不會一年減3億、5億平方米。總的意思就是當年怎么樣往上漲，勢如破竹的上漲，減的時候不會勢如破竹往下減，而是逐漸的往下減，十一二年減掉40%，大體如此。

這是我講的整個趨勢。這就要解釋一下為什么2000年-2018年房地產的生產量能夠漲16倍，或者說為什么1990年-2017年，房地產從1000萬平方米漲到17億平方米，這個倍數不得了。這里邊就有四個原因，造成中國一旦發力的時候房地產非常大規模的擴張。

第一，1990年的時候整個中國城市居民人均住房面積是不到10平方米，像上海人均住房其實只有六點幾平方米，三口之家20平方米，這算是過得好的。你可能是個工程師、廠長，也就是三五十平方米，這是1990年的時候。那時候上海人的困難戶是人均2平方米，你想象一下8個人家16平方米，不到20平方米。那20平方米要吃飯、要休息，又要睡覺，吃飯的時候在這間房里，做功課也是在這兒，睡覺的時候肯定桌子上睡人，地上鋪了席子睡人，上面再吊個吊床也睡了，七八個人要睡在這里，住房是非常困難的。

所以首先中國的住房從人均10平方米擴張到現在的人均40平方米，有的城市50平方米，就是住房改善的過程，一個非常大的剛需擴張的過程。這是第一個概念，就是中國在1990年以前住房在計劃經濟分配的時候，由于資源短缺分配的量極小，所以大家的住房是很困難的，這是改善住房擴張的需要。

第二，大量的農村居民進城產生了剛性，小城市居民進中城市，中城市居民進大城市，大城市居民進上海、北京、特大城市等等。人口擴張。大家知道1980年改革開放初期，整個中國是9億多人，不到10億人，我們城市居民2.8億人口，也就是說那時候我們的城市化率其實只有30%，9億多人里邊有6億多人是農民，不到3億的城市居民。到1990年的時候我們城市人口逐漸增長到了4億多，到2000年我們城市人口到了5億-6億，現在城市人口多少呢?不算農民工，我們城市人口有7億左右。把農民工在城里常住人口也算城市人口，我們已經到了9億多一點。那么農村里的農民人口現在是4億多一點。

講這個意思就是城市人口擴張，當然同樣需要人均30、40平方米，總之現在的中國城市人口6億多，7億左右，還不算農民工的話，這7億人口實際上都是平均達到了40-50平方米，這是第二塊，就是人口擴張產生了巨大的剛需。

第三，我們在城市發展中有個舊城改造，對一些棚戶區、一些危舊房拆遷，許多城市差不多三分之一的房子是拆掉的，有些地方一般的房子拆掉。這種拆遷的過程，拆舊的要造新的，舊城改造，這一塊也是發生在40年來，特別是近30年來城市發展中的一個故事，這一塊也是個拆舊迎新，拆掉1億平方米，可能造了3億平方米來覆蓋，這是一塊新的補充。

第四，我們正常的房地產折舊，中國的房子50年代的時候農村里是土坯房，城里是磚木結構房。土坯房五六年就要拆掉重造，里邊沒什么鋼筋水泥磚瓦，就是土坯搭起來的，刮風下雨有四五年就重來了。磚木結構的房一般15年，城里的也要拆掉，這是一種。到了改革開放1979年以后開始造鋼筋混凝土，那時候鋼筋混凝土的標準就是5層樓到12層樓，這些房子的標準理論上沒有任何人去破壞它，30年左右就到了折舊年齡，拆遷重來，也就是說它只能生存30年。

在這個意義上講如果你1980年造的房，現在差不多又要拆了。中國這樣的房屋也是鋼筋混凝土的，但是水泥標準、鋼筋混凝土各方面的檔次比較低。一直到2010年以后，我們建設部出了新的鋼筋混凝土建設標準，這個標準造出來的房子大體上都可以50年-70年。那么世界各國現在的鋼結構的房，歐洲、美國、香港、新加坡、日本、加拿大，這些發達國家只要是鋼結構的房一般都是100年，沒有地震這種特殊的外力破壞，不發生戰爭，正常狀態下這個房屋可以生存100年。

所以我們國家以前的房子15年、30年，拆了造，造了拆，許多造的時候產生的GDP一到拆的時候全部歸零。所以中國人花錢花的是最多的，積累的是不夠多的。在這個意義上，我們的GDP常常造了很多效益不高，戰略上講無效的GDP。我們辛辛苦苦，但是生活的質量、富裕度，由于這種無效其實付之東流的也不少。

這四個情況是我們過去30年，從1990年到現在1000萬平方米變成1億平方米，變成10億平方米，變成17億平方米一年建設量的一個原因所在。從90年代1000萬平米到1億絕對量不多，但是增加的倍數這十年漲了10倍。新世紀初的十年從1億變成10億，又漲了10倍，這十年漲的最快。2010年以后，到2018年漲了一倍，但是基數大了，這八年也差不多漲了7億，所以從量來說大體上是這么個情況。

為什么可以說今后的十多年，房屋建設不會17億再變成34億、40億，不會這么漲。因為剛才說到高速度擴張的四個原因大部分消失了。

第一個就是人均現在到了40多平米，有的城市50平米，總之全國的平均值是40多平方。全世界的城市有的人家庭富裕，三口人住著300平米的別墅，500平方的別墅，甚至有幾套房。當然他的面積就超級多。但是就大數平均來說，一般到了50平方米左右，滿足了剛需，再多的都是屬于特殊的投資或者其他的收支的需要。

基本面上說，不管是巴黎還是紐約，人均住房都在50平方米左右，美國人是世界上房子比較大的，他也沒有變成人均100、200。總之一個城市1000萬去平均的時候，有人多有人少，平均就是40-50平米，倫敦和巴黎也是。就這個意義而言，當我們從10平方到40平方的時候是剛需的擴張。但是到了40平方米再去變成100平方米，那是特殊家庭富裕了以后各種原因，個案的發展。

第一，補充剛需的缺口、補短板，滿足10平方到40平方米的巨大的缺口，這個階段過去了。以后除非發生戰爭，房屋敲掉了重新來。正常情況下這一塊的補充量就很小了。

第二，人口。中國的人口城市化率已經到了60%，充其量再過十幾年，到了70%，城市化率還會提高，城市化進程還沒完成。但是大體上到了70%以上，就到頭了，劉易斯拐點就拐過來了。城市化過程就是指農村的農民進城，不斷進城，到一定階段農村里不再有人進城，形成了平衡。這個平衡的拐點就是劉易斯拐點，大體上就是70%-75%，所以我們現在總體上已經比較高了。也就是說今后十來年還會有十多個百分點，差不多還會有2億人進城，這是確定的。

但是這2億人進城跟原來4億人、5億人，后面有10億農民，每年有幾億人往城里轉，這個過程不同。它后面的后續部隊越來越少了，所以就此而言農民數量在減少。這時候進城的人也不是鋪天蓋地的小城市、中城市、大城市、沿海的、內陸的都在吸收人，相當一部分城市的人口不再增加，一部分的城市人口在繼續增加，但是增加的數量有限，少部分的城市可能還有人口比較多的擴張。在這個意義上，人口擴張的基數、農民進城的基數今后十年數量會大大下降。

第三，從前幾年開始，我們新造房的標準至少都是50年以上，這樣一來折舊率下降了。本來假如有200億平方米，你是30年到時就要拆，到時就變成爛尾豆腐渣的房，要拆掉。這個折舊的概念本來30年折完，現在變成了50年折完，這個基數又縮小了，這又是一個方面。舊城改造，大規模拆遷，為了建一棟樓把旁邊還算正常的房屋一起拆了，城市布局調整，這些事情都在過去20年大規模的城市化過程中逐漸趨于完善。要說今后除非你這個地方突然要造個新城，你可能就會有一些大動作，一般來說像過去20年經常發生的每個城市都在扮演的大規模的動遷、舊城改造的故事，可能要減少70%-80%。這四個因素都在收縮，所以房地產的建設規模也就差不多。

另外從絕對總量來說，現在人均40多平方米，我們有差不多7億多的城市居民。如果把今后農民工都算在里面，總而言之現在有七八億人，人均40平方米，我們有300多億平方米。那么這300多億平方米或者今后如果9億多城市居民，每人40平方米，360億平方米。每人50平方米，450億平方米。這400億左右平方米今后當然會有折舊，那么這個折舊，如果按照50年平衡來算，每年就是8億平方米。

所以我剛才說到了總量下降，降到10億的時候，又過了十來年，形成了一個新的平衡態，就是指過十來年整個中國的存量房屋，各種大中小城市的存量房屋有400多億平方米的時候，用50年折舊，每年要折掉8億多平方米。這就是要更新居住。到那時候如果還有一小部分是結構性的，各種因素的修修補補，增減和補充，總而言之10億平方米就是個平衡。

這是我想說的第一，就是結構性的原因使得我們在過去的30年從1000萬變成了17億平方米。在過去20年，從1億平方米變成了17億平方米，這是有四個原因。

同樣是這四個原因的逐漸消失或者問題逐漸縮小，使得它17億平方米一年變成10億平方米左右，到了10億平方米左右又會形成一個新的平衡，以后主要不是城市擴大造房子，不是改善剛性缺口造房子，而是房屋的壽命折舊形成了一個增量與存量之間的調整，這是我講的第一點。

二，對房地產的價格趨勢做個判斷。

我們還是以2000年的房子價格算賬，因為1990年沒有房地產市場，都是政府分配，你說不清是什么價。但是2000年的時候房地產市場價格已經商品化了。那時候全國平均的房價其實就是1000塊錢左右，這是全國房價的總平均。

上海的住房平均價格其實就是2000多塊一平方，上海那時候最高檔的地區，上海衡山路的各種很好的公寓，那時候也就是6000多塊錢到7000塊錢，那時候聽起來就很貴，就像現在均價在3萬的上海房價，然后出現了十幾萬一平方，你就就會覺得很貴。同樣在20年前，上海房價在2000塊錢，全國是1000塊錢左右。

那時候上海如果出現房價七八千，就會覺得很貴。所以那時候就這個價，經過這20年上海的房價從2000到現在的均價三萬五左右。這個均價怎么算的呢?不是新生產的房子，是把各種地段，市中心的、郊區的，整個上海2000平方公里范圍內，一環、二環、三環，2000平方公里上的各種建筑形成的均價。所以高的價格十幾萬，低的價格也有一萬多的，但是一萬多已經要過了崇明島了，就是上海的郊區的郊區的郊區，幾乎在農村區了。從這個角度它整個的概念可以這么說，均價是從2000年2000塊錢的均價，現在變成了三萬五，漲了16-17倍，這是一個均價的概念。

第二，高檔房那時候7000塊錢，現在是12萬。也差不多漲了16-17倍。現在上海衡山路那個2000年7000一平方的，現在就是是12萬-13萬。所以這20年房價不是翻三番，其實是三番半，四番左右。全國之前是1000塊錢均價，現在差不多一萬多塊，全國的均價漲了10倍左右。北京要算賬的話相信也是十五六倍，杭州也是。

深圳會倍數更高，因為深圳1990年的時候是漁村，到2000年成了國家級的大城市，這個大城市的房價還沒有上海那么高，但是現在深圳的房價不比上海低，所以他的倍率有20倍。

總而言之中國的房地產全國而言平均是漲了10倍以后，在這20年。

那么這就要分析漲10倍是什么原因，要有個結構性分析。任何問題只有把結構性的原因搞清了，你才能看到趨勢。剛才說建筑總量也是分析結構才看得清趨勢。同樣，分析價格也要看結構。物價的問題、價格的問題，從來有三個原理來支撐：

1.任何商品價格上漲和供求有關，供不應求就漲價，供過于求、供大于求就跌價，供求決定價格。這是一個原因。最近豬肉漲了1倍多，就是因為豬少了，我們原來每年任何一瞬間，整合農村地區養在家里、養在畜牧場里，存欄數大體有7億多頭豬，但是到今年8月、9月只剩下4億頭，少了3億頭。整個豬的存欄數少了40%，那自然根據豬的生長周期，豬的供應量就短缺了，短缺了價格就漲了，倒是對大家減肥有好處。少吃了很多的豬肉，對中國人的血脂和三高降一點有好處。但是總體來說供求決定了今年突然冒出一個“黑天鵝事件”。物價指數到11月份到了4.5%，是這十年來最佳的物價指數。其中豬的因素在里面起了3%，如果沒有豬的因素現在的物價指數也就不到2%，當然把豬的價格剔出也是不對的，因為一籃子的商品指數價格，任何一個東西多了少了都會影響別的方面。這是供求的概念。

2.價格因素往往是貨幣現象。如果貨幣印發的多，價格就會漲。這就和基礎貨幣有關了，我們國家在2004年的時候，整個國家基礎貨幣發行量，就是印鈔票的基礎貨幣發行量是4萬億，到去年整個國家基礎貨幣是32萬億，漲了8倍，翻了三番。這個基礎貨幣出來當然要進入市場，會引發通貨膨脹。但是大家又沒感覺，這個杯子沒漲價，或者說我們的生活用品很多也沒漲價，因為所有這些平時使用的商品都是屬于產能過剩，供過于求的，所以即使通貨膨脹在買不掉的東西面前，通貨膨脹也沒用，商品不漲價還是不漲價。

物價上升是三個因素，一是貨幣發行，通貨膨脹。二是供不應求，如果僅僅供不應求貨幣沒發行，供不應求也不會出現，因為大家都窮，窮的資金收縮，買不動東西，你說供不應求這種事情除非是很奇怪的管制，正常情況下不會的。所以在我們這十幾年貨幣這么增加了，沒有感覺各方面都通貨膨脹，那這個錢總要出來，出到哪兒去呢?只有房地產是供不應求的，是一個從人均10平方到40平方的過程，是一個城市人口3億、5億變成6億、7億的過程。這個過程有一個巨大的蓄水池，使得資金漲了8倍，影響商品的價格自然也會往上漲。所以實際上通貨膨脹支撐了房地產，或者房地產吸收了通貨膨脹的因素，使得社會上其他的東西不怎么漲。今年可以說豬漲價吸收了各種因素，房地產倒沒怎么漲。所以第二個因素是通脹。

3.匯率。貨幣是一個國家自己的貨幣，從全球來看每個國家的貨幣對別的國家都會形成匯率，這個匯率如果升值了，這個時候是一種概念。如果貶值了，又是一個概念，那么如果貶值了，外匯進入中國買房子就變得便宜。如果你的貨幣升值了，外國人拿了錢來買中國的東西就顯得貴。那么在這個過程中也會推動中國房地產價格往上升或者往下降。總體上在過去的20年，我們貨幣超發、增發，貨幣的增長率是最高的。但是之所以沒有影響其他的社會商品，房地產立了大功，它等于像個大肚子把貨幣吸收到它這兒，社會其他方面反而平衡了。房地產之所以有這個吸收性不僅是因為它量大，而且它供不應求，這兩個因素結合起來它就往上升。同樣這個過程中，中國人民幣也出現了貶值，要知道90年代的人民幣是1美元換2塊、4塊、6塊，后來變成了7塊，最高的時候換到8塊，1美元換8塊人民幣，然后又有人民幣逐漸升值，現在又貶值，到7左右。也就是說這個匯率變成也影響中國市場。

講這三個因素，過去的20年都是推過中國房價上升的。但是今后十來年這三大因素存在不存在?當我們的貨幣從4萬億增加到了30多萬億，漲了8倍。M2過去十幾年每年增長10%以上，最高的時候增長20%以上，現在開始你看已經連續三年中國的M2每年的增長就是在8%-9%，很穩健，一位數的增長，也就是GDP漲多少，物價指數是多少，加在一起就是它的增長率。同樣基礎貨幣的發行量也大體上在8%左右。

總結，中國這幾年的貨幣政策基本上穩定在跟GDP增長率同步，再也不會出現GDP漲8%，貨幣漲16%或者20%，這樣就不會有過多的貨幣進入到房地產的蓄水池，把房地產價格泡高，這是一個概念。

第二，人民幣基本上是在升值或者穩定當中，中國人民幣今后十年又要從現在的1：6降到1：8或者1：9，我認為不會出現這樣的概念。人民幣穩定或者還在升值，外資進來炒作房地產，買了你的房，等著你的房子升值的概率很小。因為如果人民幣貶值他外匯值錢來買，買了之后中國房地產升值了他賺錢。如果你這個匯率顯得人民幣很硬朗，他用外匯換成人民幣買你的房子就貴，過幾年哪怕房子漲了一點，他的貨幣如果沒有出現大起大落的話，他賺不了多少錢。所以匯率現象炒作中國房地產的可能性不大。貨幣現象使得房地產泡沫擴張可能也不大。供求上已經平衡飽和，說某個城市出現結構性短缺可能，但是整個中國的房地產還要每年去造很多的房子來滿足大家的剛需，這個概念不成立，所以供不應求的現象小了，貨幣現象小了，匯率現象少了，通貨膨脹、物價上漲的要求低了。從這個意義上講，再想著炒房，十年翻一番、翻兩番，來賺幾倍錢的概率幾乎歸零。你說某一個地方的房子有可能，但也不會出現十年翻兩番。所以在這個意義上大家別再把生活的理念用2000年-2015年期間的經驗來推理今后15年，反犯經驗主義的錯誤，這是房價的問題。

總體上我們的房價也不會大起大落，如果沒有什么特殊的外力作用。比如香港的房價如果出現了美國金融危機的沖擊，房價會下跌。這是一種國際上的外力特殊的沖擊。那么如果國內出現經濟危機當然也可能出現一陣子下跌，總體來說中國經濟的穩定性，大幅度的房價下跌是不會的。但還要想著大幅度的房價上升，也是一種夢幻，做夢。總體平衡，局部的有漲有跌，這是個基本的描繪。

第三個概念，就是中國的房地產債務會得到控制并且有較大幅度的下降。中國房地產世界之最的現象就是高負債。房產商平均負債率84%，這是講整個中國9萬多個房產商的負債率在84%，是不是我們中國的前10個、前100個大的房產商的負債率就低一點呢?2018年中國前10大房產公司資產規模在5000億以上到1萬多億之間的前10大房產公司，他們的負債率是84%，跟9萬個房產企業的負債率基本一樣。香港人炒房地產，香港的房產公司可以說就是中國房產商的老師。

因為香港在70年代、80年代、90年代就是一個房地產最發達的地區，1990年的時候中國還沒有房產公司，所以大體上中國的土地批租的方法，中國的房地產商運行的方法，90年代向香港學來的。但是香港房產公司的平均負債率就是在35%左右，香港的房產公司到了大陸來運行，是不是南方的橘子跑到北方就變了呢?

也沒有，現在香港的那些有名有姓的房產公司在中國的房產獨立核算，負債率也是40%左右，并不怎么高。可見房地產公司的負債率高是中國特有的現象。美國、歐洲也負債率不高，都在50%以內。為什么我們的負債率特別高呢?大家只要看看房產商怎么運行的。

首先是批租土地的時候，一塊地如果有1000畝，1畝地如果500萬，那么1000畝地就是50億。這50億不是自有資金，是跟銀行貸款來的。銀行本來應該有自有資本金抵押物才能跟銀行貸款，現在銀行說你買地的錢我給你，買了以后這塊地抵押給我，本來已經先有抵押品再借給你錢，現在這地方就交錯了。這50億地買下來是負債，然后要把這個房子建起來可能要花100億，這100億就是要有一個開發貸，這個開發貸假如說他去借了60億，他整個要100億，他可以先借五六十億滾動開發，分一期、二期開發，這是第二個，開發貸又是借來的。

第三個是等到你把一期的房子造好了，他就進行預售。老百姓錢給了房產商，把全部的款項，包括按揭貸款付給了房產商，房產商的房子可能要過一兩年才能封頂造好交房。這一年里面只要你拿了人家的錢，東西沒交給人家，你就是欠債，這種欠債說得好聽一點叫無息欠債，因為老百姓買房的錢沒有利息，讓房產商白白利用了。說得不好聽，實際上是一個賴皮的欠債。這三個概念一起已經把房產商的一生都在負債概念總結出來了。中間總有一點自己的資本金或者利潤在里面滾，所以負債率這三塊就是到了84%、85%，這都是講正常的，項目運轉正常、房產公司正常、規模不小，實力也很強的，就到這一步。幾千億的運行，三筆賬一算就疊加起來了。

如果這個房產商規模小一點、質量差一點，資金短缺的嚴重程度更厲害一點，他可能這三種資金過來還不能夠把項目搞成，他可能還要欠施工款，施工隊里農民工的工資欠款，建筑企業的欠款，或者說讓建筑企業墊資來建設，以后房產賣掉以后再一起還債。這時候他可能都已經到了資不抵債，再進一步的等沒辦法的時候，職工亂集資投入到里面也是一種資金周轉，也是一種負債。甚至進一步的來一個，房子不太好賣，說這個房子現在兩萬一平米賣給你們，賣給你們以后，你們跟我簽了合同，我以后按每年15%幫你們回購反租，也就是說你們買過去，然后你再交給我，我幫你們把房產出租，這套房子你如果100平方米，2萬一平米是200萬，你200萬給我，我給你15%的年息，每年給你30萬，相當于亂集資行為。售后反租，聽著很規范，但這都是房產商透支過分的一種狀態。

所以不管是售后反租還是職工集資款，還是我們整個的房地產開發過程中的借高利貸，或者還有工程墊款，都表示房地產企業的一種透支。當后邊說的這三四種透支出現的時候，這個房產商基本上進入資不抵債。如果這三四種情況都不發生，就是買地的錢貸款、開發貸拿一塊，然后開發貸用完了房子基本上也造到一定階段就預售，預售的時候把全款拿回來，再進行建設施工。他整個的過程就80%多的負債，在這個意義上中國房產商聰明也聰明在負債，杠桿率極高。或者不可阻擋的經濟規律使得中國房產商并沒有賺太多的錢。

大家有時候一說房地產暴漲8倍的價格、10倍的價格，房地產一定是富的流油，某種意義上很多房產商就是在為債務打工，還本付息。當然如果在100億的基礎上，80億還掉了，賺十幾億還是可能的，要從這個角度他也是富豪。但是從房產產生了8倍、10倍的價格上升，他居然只賺了百分之十幾，其實里面有很多中國房產商不可評估的損失。可以這么說，中國房地產8倍、10倍的增值的真正的載體，真正房地產富起來的群體是在座所有人或者整個社會老百姓，在這20年買房子的小業主群眾。在這個意義上講，正中下懷，挺好。我們房產掙了100萬億、200萬億，80%的錢是老百姓拿去的。為什么呢?我說兩個案例。

中國房產商的融資房子，就逼著他房子一旦竣工，必須在半年、一年、兩年內盡快把房子都賣掉，賣掉他要還土地款、還開發貸，賣掉以后預售房的欠款結賬清零。賣掉以后他把職工集資款還了，賣掉以后當然也能夠把施工隊伍的欠款還了。然后他才可能剩余下來如果有點錢的話，那是他的利潤，他也可以說富豪，也沒錯。但是這里邊有個概念，一切房產我說的十年、二十年漲了8倍，可不是你房產商造完的那一天漲了8倍，你造完之后賣的該什么價就什么價，可能你造完以后就等于你正常的施工成本運行，然后該有的利潤，假如說在成本的20%，成本是100的話賣了120、130，就是你有三四十的利潤。

這些利潤是毛利，還要交稅，你有個10%，就真的是很好的了。額外的漲出1倍、2倍、3倍，那就是8倍，往往要過5年-7年，我們房地產商80%不會把房子等漲8倍以后再賣，沒有。他想這么做，他哪怕預測到五年八年以后漲這么多，但是他的悲劇在于他的資金模式必須在一兩年之內還清，否則人家要拍賣的。從這個角度會有這個結果。

同樣，我們說李嘉誠的一個案例。在浦東中央公園配合有一個四季雅園，一共700套別墅，每套別墅平均在400多。他1995年買了土地造房，當時算的成本1萬一平方。到了2000年我說上海的均價在2000多塊錢，但是他這個別墅能夠賣到一萬一、一萬二，他的成本在1萬元左右，毛利有兩千，這是如果當時就全部賣掉的話就是這個價。然后因為他的負債率極低，他所有的買地的錢是自己的，造房的錢自己的，不跟中國銀行貸款，沒什么負債，也不存在造好的要還款。

他做了一個模式，這700套房一套也不賣，統統租賃，租賃以十年期為準，你住五年也可以，一般來租他這個房的都是高級白領，不能買，只能租，大家都簽十年。十年以后到2010年，這時候他的房子已經到12萬，到期的全部退出，700套房子統統重新裝修。重新裝修一下一套房子300萬裝修費，每平方米花8000-1萬塊錢裝修。裝修完了已經是2013年開始賣房了，這時候已經到了14萬、15萬一平方，700套全部賣掉。你說他賺了多少錢?他原來的房子就算利息，十幾年國外的利息就是百分之幾，十年翻不了一番。也就是說在這個意義上他賺了大錢。

那么高負債模式你可能高杠桿，你可能也是高利潤。但風險也極大。但是對于房地產十年、二十年增值5倍、8倍的來說，保存著，低杠桿持有著是最大的發財。在這個意義上整個中國的房產商很少能夠持有房屋賺到8倍再賣的，這種案例中國前十大的房產商沒有一個有，因為他們都是80%以上的負債，他想持有也持有不了，每年借1萬億的債。

7%的利息，甚至還有10%的利息，每年的利息要付1000億，還要還本。現金流每年要3000億的轉，那你不會每年把多少萬平方米一起賣掉，你每年賣的房子周轉資金來不及，支撐著一個巨大的周轉，支撐著一個巨大的面子，一個不當心就是巨大的窟窿。所以中國房產商的模式仔細看是不行的。

也就是在過去的20年，高速擴張的面積、高速擴張的流量，這種情況下能夠支撐，在今后這個狀態這種模式死路一條。一方面這個量不能這么大規模的造，第二是房價也不會翻一番，翻兩番，這時候你再去高杠桿的撐，資金利息背著都是形同自殺，政府的管制措施也會出臺。所以在這個意義上講，房地產的債務是會下降的。下降到多少呢?我認為至少去掉30幾個點，從80%降到50%左右。在這個過程中，聰明的房產商自己修身養性降低債務，國家的管制也不能再讓房產商占有那么多的債務資源。

大家知道中國全部工商企業，銀行債務量是在差不多70萬億，其實他對中國的GDP推進就是5%左右，但是他占有的金融資產也是70萬億。所以我們有時候說工商企業制造業融資難、融資貴，如果房產商把他的70萬億減掉一半，把這30萬億加到實體經濟上去，實體經濟融資難融資貴統統化解，就是資源平衡，總量就是這些，你這邊多了那邊少，最后就不平衡。是個結構性改革的問題。

所以在這個角度，政府只要出三招，房產商的債務一定下來。

1.任何房產商不許再欠著債買地，買地的錢必須是自有資金，不能負債。全世界如此，只有中國慣著房產商跟銀行拼命貸款，然后銀行也愿意讓房產商貸款。一塊地50億，我借你50億，抵押品都不要。所以在這個意義上銀行要改變這個行為，政府賣地時候的資格審查，最重要的一條就是買地的錢是自有的，不跟銀行、信托借款。總之是企業自有資金，是自己的資本金。有了這一條立馬房產商負債可以下來20個點。

2.當然是對房地產不能再搞那么寬松的預售房，預售房負債一定要等二三十層的房子結構封頂。也就是說從預售開始到交房，你不能兩年到四年，一般是半年到一年，也就是說差不多還有半年的時間，最長不能超過一年這個房屋要交。這么倒算的話預售款的時間就縮短，兩年變一年，一年變半年，負債的狀態也就收縮了。

3.就是房地產商在今后的狀態里，他會以持有房屋的心態來出租。那么持有房屋出租如果有債務的話，一旦你是持有的房屋出租，你的租金就可以通過信托搞REITs，REITs是每年的現金流的租金收入形成的一筆信托投資，這種信托投資好像是債務，但不算債務，算股權投資。REITs的投資算股權，不算銀行貸款的債務，然后租金的收入是REITs100億，這100億租金收入來還這100億的十年、二十年、三十年的過程。這筆錢一進來就把房產商的貸款，本來貸款100億，現在變成REITs100億，但是那個相當于是股權資產，非債務資產。這么一算的話，這三筆賬只要一搞債務就下降，各方面的資源就優化配置。

這是我講的第三個，中國房地產未來趨勢，債務一定會下降，政府管理方式也會變，房地產盈利模式也會變。最終負債率會下降到50%以內。

第四個趨勢，中國房地產商的數量會大幅度下降。

剛才已經說了中國房地產企業有9萬多個，我們城市人口一共8億多，不到9億。幾乎是每1萬人一個房產企業，8億人就是8萬個，9億人9萬個，這個企業不是房地產中介租賃公司，是指拿了土地造房子的開發公司，有8萬到9萬個。全世界所有國家，180個國家的房產商加起來也沒有9萬個。美國大大小小房產商沒超過500個，480多個。

包括香港也沒那么多的房產商，幾大房產巨頭十多家，再加一些小一點的。但是總而言之沒那么多，只有我們的房產商數量，剛才說全世界沒那么多，歐洲20多個國家所有房產商，獨立法人加起來不到1萬個。這種房產商數量多如牛毛，遍地房產商也就是中國的一場狂歡。所以17億平方米贏得了9萬個企業的生活費，今后應該減。你要算一下，9萬多個房產商前10家，也就是剛才說的前十前差不多有七八千億資產規模，1萬多億資產規模的企業，他們造了整個中國房子的30%，這是前10家。

前100家，造了中國全部一年開發量的70%，前1000家基本上造了90%。這個意思還有8.9萬家或者9萬家做了百分之幾，絕大部分是空殼公司，完全可以關掉。因為開也隨便開，門檻很低。關也隨便的關，今后肯定收緊。逐漸十幾天后一方面市場萎縮了一部分，從17億一年的建設量變成了10億，從這個角度，各個方面今后的發展難度也加大，許多企業會轉型。破產關閉，被收購兼并的，自我轉型，然后每年檢查年審的時候吊銷執照，自我消失的。最終到2030年以后，最起碼6萬個沒了，剩下3萬個，這是用最寬松的思路想。嚴重一點8萬個沒了，留1萬個都是會出現的局面。

在這個意義上大量的人說自己在房地產公司就業，對不起了，會轉掉一大塊。所以小孩讀書還搞房地產之類的，這個市場就業系統會大幅度的下降。要轉行，要有長遠規劃。要規劃也別往房產系統轉，這當然不是絕對的，我是說不能再像原來那樣房產系統養了多少萬人，這也是個趨勢。

第五個趨勢，我們的房地產從17億變成10億，這個下降的過程中。具體哪些地方是開發熱點呢?我們過去從1億變17億過程，幾乎東西南北中處處都是房地產，今后會比較多的集中在三塊。

第一個熱點，人口超過1000萬的國家超級大城市，但是它還有潛力從1000萬變2000萬的超級大城市。比如說上海，人口過了1000萬，現在實際上是2500萬的超級大城市，他再過十年也不會變4000萬，基本上天花板封頂了。這時候上海過去幾年，每年幾千萬平方米的房產開發量最后會越來越少的，他不會再這么擴張了。但是鄭州現在1000萬人口，也是國家超級大城市，我們國家的中心城市分幾個等級，1000萬人以上的城市叫國際級的超級大城市，超大城市。500萬-1000萬叫特大城市，100萬-500萬叫國家級大城市。50萬-100萬是中等城市，50萬以下是小城市。在這個意義上的房地產熱點會在超級大城市中的1000萬往2000萬擴張的城市走，已經過了2000萬的比如北京和上海，不會再去把城市規模擴大一倍造許多房子，這是一個熱年。

第二個熱點，就是超級大城市都會帶出一個大都市圈，這個大都市圈是以超級大城市的市中心100公里為半徑畫個圈，100公里的半徑的平方，3萬多平方公里，也就是超級大城市本身可能只有兩三千平方公里的城市區，但是100公里的半徑畫個圈形成的3萬多平方公里當中的中等城市、小城市，是會加速度發展的。這是一個概念，這個概念不是超級大城市本身2000萬人變成2500萬人，而是指100公里范圍內的獨立于超級城市外邊，屬于超級城市的城市圈，可能現在50萬、100萬、200萬、300萬，會不會變成500萬呢?比如上海到嘉興就是80公里，嘉興現在整個城市是300萬人，這是一個國家級大城市，不大不小，但是因為跟上海經濟圈連上了，以后輕軌、地鐵什么都通了，結果上海本身擴張不了了，他那邊乘勢而上。你們去看現在在上海周圍發展的超級塊的，浙江方面是嘉興，江蘇方面是蘇州，他們這十年二十年增長率都很快，今后還會繼續快。這是第二個概念，相當于首爾旁邊，首爾本身1000多萬人，但是它旁邊有個3000萬人的首爾大區，就是漢城。但是這個大區不算首爾，是整個周圍的。同樣巴黎旁邊有各大巴黎區，倫敦旁邊有個大倫敦區。紐約市旁邊有個紐約都市圈。

第三個熱點，我們說的城市群。城市群是指幾個大城市距離200、300、400公里范圍內，這400公里范圍內空間極大，有幾十萬平方公里。但是這個城市和城市會互相聯系，這種城市群中你如果是大城市，可能500萬變成700萬，然后變成特大城市，特大城市也會擴張到1000萬以上超大城市，城市群不管是長三角還是珠三角，還是京津冀，中國四大城市群，包括中部武漢長沙城市群，還有鄭州、河北、河南、中原大地的城市群。我講這塊，中國的城市以后一個是城市群，城市群最遠距離400公里直徑，有一批城市互相之間幾百公里。但是到了500、1000以上，上海跟天津兩個大都市，大都市之間的合縱關系不是城市群，天津和北京是城市群，因為就是那么100多公里。

這三個熱點，房地產如果繼續要開發就是在這三個熱點上，其他地方拾遺補缺，大公司一般不會去那邊展開，地區的本地公司補點缺口，大體如此。

第六個趨勢，中國房地產的銷售模式。就是我剛才說到的100%、99%造好了就賣的模式。在今后會發生轉換，轉換成什么呢?如果一個地方有100的房子，可能20%的房子是政府的保障房，保障房是租賃的。第二是市場上房產商造的房子，差不多三分之一也會是租賃房，他長期持有租賃運作。這個租賃費用會是商品房價格的租賃房，而不是政府保障房、公租房的租賃費。然后再剩下50%左右還是維持原來的商品銷售，這是一個概念。那么這個社會上的老百姓最后有50%左右是住在租賃房，50%左右里面的20%多一點是商品化的租賃房，有20%多一點是政府搞的租賃房。

這樣這個社會形成一個新的，房產是拿來住的，而不是拿來炒的。就形成一個新格局。在這種背景下整個房產的經營模式就會發生變化。那么房地產的金融工具里面，像REITs這類的業務就會比較大規模的開展，REITs這個業務有很多房產商包括金融企業想搞，十年前就想搞，幾乎沒有成功的，沒搞起來。因為中國的房地產從來不搞租賃，幾乎都不搞租賃，最后都是一賣了之。你只要是銷售房就沒什么REITs，我信托公司給你一筆貸款，你到時候還債就是了。只有REITs這樣的房屋，租賃房才可以用REITs的方法搞，所以經營模式變化，融資變化也會變化。

以上就把中國房地產的六個趨勢給說清楚了。對于中國政府在管理房產商的時候也會逐漸按要求，把房地產是用來住的，而不是拿來炒的管控方法實現市場化、法治化、規范化的景象。因為我們現在為了調控房地產出了很多的行政性措施，限購、限貸、限價、限買、限賣，限價明明市場上5萬一平方，你現在只能賣四萬二，那不是鼓勵投機嗎?

誰都知道市場上都是5萬，二手房都在5萬，新房子質量比二手房還要好，賣4萬，又造成開后門效應，其實這是不可以的，這是一個限價的概念，房地產為了現金流他會降價，這是一種。第二種限貸，不給你貸款。第三種是你降價賣也不許你賣，今年你造好10萬，只準賣2萬，還有8萬不許賣。

老百姓這邊限購，如果夫妻離婚了可以有權申請，就造成了很多人假離婚，假離婚最經典的案例是我以前的一個同事，告訴我，他說我兒子結婚了，他們要買房，工作單位挺好，也有點錢，還買得起房。但是限購，不能買。而且他這個不能買是這樣，限購以后還要搖號，十個人搖到一個號，為了增加搖號的概率，他就要去申請買房的指標，因為限購了，他們小夫妻兩個人新結婚可以有個指標，盡管父母親有房子，但是脫離關系要辦一個手續。第二就是讓丈母娘丈人結婚，這是大人愿意，中國的父母對小孩是無微不至，什么事都肯干的。離婚以后就有兩個指標，十套房兩個指標去搖號，保險再保險，叫外公外婆80幾歲離婚了，這樣三連套的概念又要開個后門，為什么呢?

因為魔高一尺道高一丈，政府官員的本事也是很大的，就來個必須離婚兩年才能買房。現在離婚的有買房資格也不算。這幫兄弟也有辦法，我說你怎么解決的?他說我們跟民政系統的熟人，民政部門幫你蓋章，把時間改一改，延長到兩年，好像也不犯大過，居然就蓋出三個許可。然后去搖號搖到了兩套，兩套房因為這個房子是限價房，明明可以5萬的，按4萬左右賣的，他卻買了100平米，立馬就是賺100萬，所以這個離婚結婚還真是價值百萬。這是很荒唐的問題。所以這些不能長久，不符合中央要求。你一時權宜之計也無可厚非，出發點也是可以理解的，但是如果整個社會都用這個辦法治理，那房產系統搞不好。

應該什么辦法弄呢?實際上政府只要在市場規則上做到六條，房產炒作就炒不起來了。

第一條，就是非常嚴格的執行90年代就形成的，也是全世界都基本如此的買土地批租土地自有資金。我們工商企業注冊資本總要有個三分之一，你注冊了500萬，銀行借1000萬，形成1500萬的總投入，資本金總要占三分之一。房產商開發造房整個都是借貸，你土地錢相當于整個投資的三分之一，你應該要有自有資本金。只要卡住了這一條地王就炒不起來，所有的炒作背后都有銀行。只要杜絕銀行參與炒地，房產商是不可能把50億變成200億、300億的。所以在這個意義上炒房的核心是炒地，地炒不起來炒房也沒了，這是第一條。這條政府管制極其容易，只要認真就能做到。

第二條，土地價格拍賣永遠不要拍過當期房價的三分之一，也就是政府永遠不要做房價推高的動力。什么意思呢?如果這個小區周圍一平方公里內的樓盤，現在當期的房價是3萬一平方，你政府在這一平方公里里面的某個地方，比如說有100畝地，拿出來拍賣土地。千萬不要拍成兩萬三萬，你永遠只能拍當期房價的三分之一，房價是3萬，地價也就拍到1萬。拍到1萬如果還往上漲，說明這個地方土地供應不足，供不應求，短缺了，政府再拿一塊地出來再拍，供地量要增加，供地增加價格也會下來。

你不要覺得拍的越多政府土地收入越高，政府發財了，長遠的話這個地區營商環境會被破壞。所以高地價必然帶來高房價，高房價破壞營商環境，不能短視，要有長遠的概念。從這個意義上，如果出現房產公司沒有背銀行來拍賣土地，但是地價還是很高，你就要研究供求上的問題，要多供應一點土地，把價格平衡到當期房價三分之一。這個地方只要6萬一出來，原來3萬、2萬一平方的房屋都跟著迎風而漲，所以政府賣地會推動房價上漲，這件事要控制住。你只要這個控制住了，炒地炒房的現象就會被遏制。

第三條，還是和供地有關，在土地供應上面房產建設的總量上面，政府應該有理性的判斷。一個城市如果1000萬人，住宅面積人均50，反正你造到5億平方米就飽和了，不能造6億、7億、8億，變成人均150，肯定爛尾樓、鬼城、空城會出現，所以這是總量概念。寫字樓根據什么來呢?大體上GDP如果你有1萬億，你3000萬平米寫字樓足以。這是一個城市空間內需剛需，多一點少一點是個左右，但不能多太多或者少太少，如果1萬億的GDP，你只有1000萬平方米寫字樓供不應求，扼殺了金融商貿辦公樓的需求。就是這個概念。但是你如果1萬億GDP，造了5000萬、6000萬寫字樓，空樓又會出現。同樣商鋪百貨點，大體上一個城市的商業零售額，比如上海一年1萬億的零售額，說白了也是3萬元零售額1平方米商鋪，意思是如果1平方米一年平均能夠銷掉3萬元，那么這一平米的租金還有商店的成本打平，還能有盈利。

如果1平方米只應對了1萬元的零售額，商店都是要賠死的，或者商店實際上空樓一片，現在很多超級大百貨shopping mall這些地方幾乎門可羅雀，三分之一的商店不斷的關，就是過剩了。有的城市一動手說造十個shopping mall，一個30萬平方米，我聽了就當神經病，弱智在干活，這個沒什么好說的。你這種規劃出來房產商如果響應這種規劃就來造，房產商是弱智的平方，一樣的道理。反正你沒腦子。做事獨立思考就在這個意義上，市場分析，有有基本常識。我在講的這些都經濟學上的知識，跟市場行為無關，跟政府也無關。在這個意義上政府官員要學市場知識，企業家要學市場知識，房產商當然要學房地產的市場知識，所以要遵循這一條，這一條首先是政府規劃要負責。不能政府沒規劃，由著房產商造多少是多少，或者政府亂規劃房產商沒腦子，跟進多少是跟進，都會出矛盾的。

第五條，老百姓銷售的系統一定要管制住房產商銷售過程中的銷售行為，一個就是老百姓買房，首套房20%或者30%的首付款，70%-80%的按揭貸款，這是合理的。第二套房50%首付，50%按揭貸款，老百姓如果到了第三套以上的房子，純屬在炒作，這第三套是他家庭本身，如果家庭生了小孩，小孩成家了自己搞一套房，這個和家庭的第三套無關。就算一個獨立的家庭自己擁有的房子，一套是基本居住，兩套是改善。到了第三套實際上進入炒作系統，你也沒必要去敬他，100%首付，沒有按揭貸款。按揭貸款對炒房系統，第三套就可以關閉。就是剛需的第一套應該二八、三七的有首付和按揭。第二套50：50，第三套零按揭，不用限購。

所以在這個意義上講，政府把這個事情管好。這政府也要防止開發商，或者市場上亂七八糟的金融機構搞首付貸，名以上老百姓自己拿20%-30%，比如100萬一套的房子30萬自付，結果30萬這部分用了P2P、校園貸、首付貸去貸款，甚至有房產商在這里邊跟金融機構說好，你金融機構借給他一個首付貸，我對這個首付貸還來貼5%的利息或者6%的利息，這個利息房產商來背，你金融機構就付貸款給消費者，消費者負責幾年內把首付貸款的本金還了，利息我貼了，房產商為什么做這個好事呢?其實要把他的房屋早點賣掉。相當于搞了一個出口信貸，賣方信貸，就是這個意思。但是這種辦法用到這個地方混淆了信用、混淆了首付對房產的信用，當首付沒有的全額貸款的房子就是美國人的次貸，次貸危機造成了幾萬億美元的壞賬，就是因為這塊杠桿太高，所以這件事政府要管制住。

如果政府把這些原則都管制住的話，實際上最終我們政府在政府市場平衡上基本上炒房系統就炒不起來了，但是有一件事，不管房地產怎么平穩，總有一部分人即使現在的商品房價格跌50%他也買不動。所以總有一部分人要政府保障房，這個意思我們政府至少該有20%，政府掏錢造的房子以保障的價格出租給老百姓，大體上20%的公租房。另外還有一部分危舊房里住著的，被政府拆遷以后作為保障房安置的，這是有產權的，拆遷了他的房子，這也是一種保障房。總之在商品房和租賃房當中，政府應該有20%的保障性租賃房，10%的產權型保障房。這樣就形成整個社會如果有1000萬人，30%人住在保障房系統，70%萬人住在商品房。總之形成雙軌制也十分重要。香港的問題就屬于租賃房系統規模，說起來不小，香港760萬人，380萬人住在香港政府的租賃房里，還有380萬住在商品房，那都是白領，最貴的七八十萬一平的房子。

這個覆蓋率是可以的，毛病在哪兒呢?這個租賃房人均只有4平方米，如果你三口之家進去，又是廚房、又是廁所、又是睡覺，又是小孩做作業的，或者會客，都在這個房子里。外辦非常漂亮的香港，20多層的公寓，一排一排的，外邊的環境也不錯，電梯一進去一個樓層10幾套房子，一看就是集裝箱抽屜式的房子。我去年去香港，現在香港特首，林鄭月娥當時還沒做特首，我們當時去就是參加林鄭月娥當特首的活動，她還陪我一起看了香港的公租房。看完以后我得到的印象是覆蓋率可以，面積太少，至少人均15平方米，我們中國政府所有的城市保障房要么不保障，要保障人均15平方米。

三口之家14平方的話就是建筑面積40多平米的房子，那才像一個可以安頓的家。否則就是上海1990年以前人均兩三平方，都是可憐巴巴的狀態。所以在這個意義上做事，要加10平方。要加10平方公里，就是1000萬平方米土地，容積率如果1：4就是4000萬房子，就干這個活。這樣的房子10萬一平方造出來了，因為你不是商品房，4000萬×10萬就是4萬億，4萬億聽起來也是很了不得的，但是對香港的GDP來算賬小菜一碟，應該做這件事。作為政府公共服務就該做這個事。你去學新加坡，新加坡400萬人，300萬人住在政府公屋里，就是人均20平方米作為基本標準，作為基本標準，然后你有一定的檔次、一定的級別，還可以住的更寬一點，也就是說整個新加坡所有的基本的公務員基本的白領、學校、醫院，或者各種各樣的老百姓，70%都住在里面，300萬人住在里面，100萬人買商品房那也很貴。

就是說政府雙軌制是應該的，香港的雙軌制理論上他們以前也一直宣傳，這是問題的一個陷阱，這應該把它解決好。以上說的就是房地產趨勢以及政府怎么管控，如果把這六條管控好，政府也用不著限購限貸，就用市場化的辦法、法治的辦法、經濟規則來把它調控好。那么房產商在這個過程中審時度勢的，只要做到不四面出擊，不去建太大的樓盤，不要搞高負債，不要制造粗制濫造不安全的房子，整個房產商的經營當然還是支柱產業，還是很有前途的。

關鍵詞： 房地產