困擾了房企大半年的融資難問題，在2019年末2020年初似乎迎來了一絲曙光。

進入1月，龍湖、龍光等房企接連境外發債，融資利率也創下新低，加之全面降準，對大型房企和優質房企而言，一個新的融資窗口正在來臨，而行業也度過了資金全面緊張的時刻。

不過行業融資早已不能“雨露均沾”而是嚴重分化，一些房企能獲得極低利率、很長賬期的融資，一些則不得不以高利率籌錢，甚至幾無金融機構和投資者問津。

中國指數研究院數據顯示，2020年，房企償債規模上漲至6513.4億元。展望2020年，房企融資依然是個大問題，已成為房企的核心競爭力之一。對優質融資渠道和資金方的爭奪戰，已經打響。

從內生性而言，房企更應該做的，或許是回款為王。在不依賴外部融資的極端情況下，也能存活很久。

困擾了房企大半年的融資難問題，在2019年末2020年初似乎迎來了一絲曙光。-宋文輝 攝

龍湖超低利率融資

2019年，中海、萬科、華潤等央企或國資背景的開發商，以超低利率融資傲視業內，這種優勢在2020年初，也有民營房企實現了。

1月7日，龍湖集團公告顯示，公司已發行6.5億美元票據，其中，七年期的2.5億美元，票息為3.375%;12年期的4億美元票息為3.85%，創下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。

龍湖是國內唯一一家獲得全部三家國際信用評級機構(標普/穆迪/惠譽)投資級評級的民營房企，此次融資吸引48億美元超額7倍的認購訂單，推動最終定價收窄幅度為近期同業發行之最。

作為2020年的第一個發行窗口，年關附近債券市場極度繁忙，除了龍湖，還有多家房企發布了海外融資。

1月6日，龍光地產發行了2020年首期公司債券，發行規模為10億元人民幣，債券為期5年，年利率為4.8%，也創下公司近三年發債利率最低紀錄。

實際上，自去年11月開始，房企融資已有所回暖。

同策研究院數據顯示，2019年11月，40家典型上市房企融資總額904.36億元，環比大幅上漲283.49%，融資總額僅次于今年3月的年內最高點。

海外融資也熱了起來。2019年11月房企外幣融資總額為391.44億元，環比增加172.55%，占融資總額的43.28%。其中，美元融資總額231.49億元人民幣(32.93億美元)，占融資總額的25.60%;港元融資總額為159.95億元人民幣(178.11億港元)，占比17.69%，環比增長近21倍，主要來源于海外銀團貸款與海外配股融資。

中原地產數據也顯示，2019年11月房企美元融資井噴，超20家房企發布美元融資計劃總金額超過50億美元。

臨近春節，不少房企發起了更頻繁的融資。一個融資窗口已經出現。

不過，房企融資分化的趨勢正在深化。龍頭房企能夠以較低成本獲得融資，而中小房企需要以高利率融資，甚至難以獲得融資。

2019年11月13日，萬科發行了金額為4.23億美元的5.5年期固息票據，利率為3.15%;以及金額為3億美元的10年期固息票據，利率為3.5%。

相比之下，2019年12月27日，毅德國際發行5000萬美元于2021年到期的優先票據，利率高達14%。同月，佳能國際發行的規模為6750萬美元的優先票據，利率為13.75%;華南城發行1.5億美元票據，利率為11.5%。

分月度來看，受碧桂園、萬科、綠地等頭部房企低利率融資影響，11月境外債券融資成本7.28%，環比下降1.92個百分點。

而12月境外債券單月融資成本10.66%，環比上升3.48個百分點，主要在于部分中小房企如佳源國際、銀城國際、正商實業等發行了數額相對較大的高成本境外債。

2019年全年，恒大融資金額達644.26億元，遙遙領先;碧桂園、富力、融信的融資金額超過250億元;融創、禹洲、世茂融資金額超過200億元。共24家房企融資金額突破百億元，27家房企融資金額在50-100億元之間。

就融資成本而言，121家房企中，佳源國際、鑫苑置業等21家房企平均融資利率超過10%，1/6房企融資成本超過7%。

此外，千億房企的平均融資利率為6.52%，中海、萬科、華潤、保利、招商、金茂的加權平均融資利率在4%之下。

財經評論員嚴躍進表示，開年房企融資環境相比2019年有所緩和，加上央行全面降準，有助于緩解房企的資金鏈緊張。

“2020年融資還是有所放松的。”嚴躍進表示，整個融資的狀況將有所改變，這是一個大趨勢，尤其是大企業能夠享受利率下滑帶來的好處。

2020年房企如何“找錢”?

“房地產是對資金高度依賴的行業，未來十年最核心(的競爭力)要看房企的融資能力。”2019年12月31日，易居企業集團CEO丁祖昱在跨年演講中表示。

2019年5月以來，隨著境內外融資的持續收緊，信托貸款、銀行貸款、公司債等傳統融資渠道受限，這樣的狀況在2020年也將繼續。

那么房企將如何找錢?對于大型房企來說可能比較容易，銀行開發貸、公司債這些傳統低成本融資都傾向于他們，最困難的時刻過去了;而對中小房企而言，2020年找錢依然是最迫切的事。

上市、分拆上市是個值得考慮的融資方式。2019年以來，已經有6家小房企在港上市，如德信中國、銀城國際控股、中梁控股、新力控股等;2020年還有排隊等待IPO的房企，包括海倫堡地產、奧山控股、大唐地產等。

分拆物業上市，打造多元融資平臺也蔚然成風。去年佳兆業、保利、時代等物業分拆上市，預計今年還有更多房企將分拆物業上市，如華潤置地、融創中國等旗下物業。

商業地產的分拆也提上日程。2019年12月30日，寶龍商業趕在年尾成功登陸港股。此外華潤置地、龍湖等公司的商業也有分拆的可能。

前幾年曾被恒大、碧桂園等青睞的永續債重新進入一些公司的視野。2018年以來，保利發展、中建國際、越秀集團等房企紛紛發行永續債，2019年，華夏幸福至少發行85億元永續債，利率為9.5%-12%。

業內預計，永續債這個方式今年還將被應用。

相對于傳統融資方式，目前監管對資產證券化的態度較為寬松。ABS、供應鏈金融正受到追捧。

2019年12月24日，萬科-國信證券購房尾款資產支持專項計劃第十二期優先級資產支持證券成功發行，實際發行量達10.9億元，票面利率僅為3.69%。

此外還有中鐵置業ABS規模達4.61億;招商蛇口ABS發行規模達6.77億。

多家房企期盼已久的REITs也有消息。近日深交所表示，將積極推進公募REITs進程，形成具有特色的REITs板塊。

金地董事長凌克認為，預計將在不遠的未來，我國首只真正的REITs產品或將會出現。

克而瑞指出，未來資產證券化有可能成為房企融資的突破口，但目前最佳的維持現金流的方法，仍是加強自身造血能力，以銷售回款為主力，保障財務穩定。“2020年的房企，應提升回款能力，摒棄規模第一的慣有思維。”

聯訊證券首席經濟學家李奇霖認為，房企要規避兩類風險。一是貨幣資金與債務(尤其是短期債務)之比較低的風險，如果自有資金規模小，對外部融資過于依賴，信用風險相對來講會比較大;二是土地存量儲備不足，同時又積極拿地的風險，可能導致經營會比較困難。

2019年，中國房企普遍進入償債高峰，大量中小房企因資金鏈緊張而破產倒閉。中國指數研究院數據顯示，2020年，房企償債規模上漲至6513.4億元，2021年接近萬億元。

為了規避資金鏈風險，李奇霖認為，在監管全方位嚴控房地產債務融資渠道的情況下，行業分化加大在所難免。房企首先要控制擴張速度，提前儲備現金流過冬，也可尋找同業或金融機構合作開發，降低和分散風險。

關鍵詞： 房企