綠地接盤的董家渡項目銷售如何，關系著一家信托公司的兌付危機。

在去年的11月和12月，安信信托旗下的“安信安贏42號·上海董家渡金融城項目集合資金信托計劃”接連被萬興科技和強生控股曝出違約事件，在這之后，董家渡項目的入市進展一直是安信信托安撫投資人的安慰劑。

界面新聞此前報道，已經有相當一部分機構客戶及散戶投資者購買的安信安贏42號到期，安信信托甚至強行讓投資者延期兌付一年。

許多投資者正寄希望于董家渡項目入市回款，為安信安贏42號紓困，不過多方消息顯示，盡管董家渡項目已經出售5棟商辦寫字樓，且春節后住宅部分或將領取預售證入市，但這些銷售額很難在短期轉化為安信信托口袋中的收益。

一名相關消息人士表示：“董家渡項目的總投入高達六七百億，安信信托實際約有100余億在項目中，這部分本金是抽不走的，項目入市后產生的回款優先用于工程款、下一期建設投入、向金融機構償還貸款和利息等”。

作為股東方和財務投資者，安信信托拿回錢的優先級十分靠后。消息人士甚至表示，也許要等到整個項目結算完成獲得正收益，他給出了一個估算的時間：“可能是2023年”。

這一切還是建立在綠地接盤后全力備戰的情況下，在此之前，這塊地被中民投蹉跎了4年光陰。正如綠地集團董事長兼總裁張玉良所說：“別人搞了4年沒搞起來，我們接盤后速度非常快，不到一年，一期的7棟辦公樓已經基本完工，即將交付使用。”

目前，這7棟辦公樓中的5棟已經有了買家。

去年7月，綠地拿到了兩棟辦公樓的預售證后，就迅速和中國人保簽署了意向協議，由后者購買A1(2.38萬方)和A2(1.47萬方)兩棟辦公樓，交易對價約為33億元。在2019年年尾，另外三棟樓也有了買主，海通證券和旗下海通恒信共同買下B地塊的B1、B2、B3三棟寫字樓，總價合計大約60余億元。

消息人士透露，目前董家渡項目已售部分產生的利潤約二三十億元，將優先用于償還銀行貸款等。

對于一期還剩下的兩棟商辦物業，綠地意愿自持的可能性不大，目前仍在全力尋找合適的買家。此外，二期還有4棟寫字樓正在緊鑼密鼓的施工中。

若董家渡項目即使產生了銷售回款，也無法在短期內分配給安信信托，那么安信安贏將無法按合同約定執行到期產品份額。此外，安信安贏42號“借新還舊”的滾動發行出了問題，也是其無法及時兌付的原因之一。

近日，安信信托因其他項目訴訟，被上海楊浦區人民法院列為被執行人，導致其持有的中民外灘房地產開發有限公司45億元股權被司法凍結，凍結期限為三年。

綠地方面表示，此次司法凍結不會影響到安信信托在董家渡項目中的100余億本金，亦不會影響到項目進展。

“中民外灘”是董家渡項目的開發公司，安信信托持有其45%的股權，是安信安贏42號對應的底層資產。

2014年，剛剛成立、風頭正盛的民企巨無霸聯合體中民投在短短五分鐘的爭奪中，拿下了上海董家渡地王項目，斥資248.5億元，這成了中民投最值錢的資產。當時中民投控制項目主體公司中民外灘95%股權，另有5%股權屬于上海黃浦區國有資產監督管理委員會下面的上海外灘投資開發有限公司。這個龐大的項目本來計劃是要在2021年完全竣工的。

2017年和2018年下半年，中民投兩次出現流動性危機，各變賣董家渡項目45%和50%的股權。

2017年那次變賣，當時風頭正盛的信托界“黑馬”安信信托來接手了，其實早在2016年12月30日，安信信托就已發起設立安信安贏42號，6個月后，安信信托通過安贏42號募得的資金正式成為中民外灘第二大股東。

正值上一波房地產大潮的頂峰，安信信托當時對董家渡項目顯然有些高估了，它計劃發行系列信托產品募資不超過240億元以受讓這45%的股權，但大約一年后，就有房企僅出價150億元接手中民投剩下的50%股權，中民投選擇不賣，又過了幾個月，綠地正式接手的價格僅剩下121億元。

不過在中民投出現流動性危機以及董家渡項目徹底易主后，安信安贏42號后續滾動發行情況不佳，截至2019年12月12日，安信安贏42號存續規模172億元，其中優先級信托收益權129億元，劣后級43億元。

對于安信信托來說，現在還有一種提早抽身的方法，就是變賣手中45%的股權。也有傳聞稱綠地或將收購安信信托那45%股權，但綠地予以否認。

安信信托的大問題還不僅僅在于董家渡項目，據其披露，安信信托2019年三季末到期未清算的信托項目金額高達276億元，20多個信托項目陷入兜底承諾糾紛被訴。違約項目有不少和房地產有關，因房地產高增長大潮褪去而折戟。安信信托方面稱，目前正采取多項措施防范和化解流動性風險。(馬一凡)

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