2019年的中國樓市，可謂風起云涌。

在延續了2018年的“強調控”之后，本以為2019年樓市風光不再，但到了這年3月-4月，全國多地樓市罕見上演“小陽春”，讓不少城市和房企看到了“希望”。于是，緊接著全國樓市土拍市場迅速升溫、一片火熱。

然而，正當不少房企準備放開手腳、大干一場之時，卻發現自己的“錢袋子”驟然收縮，融資渠道受限、調控政策趨緊。

2019年7月底，中央政治局會議明確提出“不以房地產作為短期刺激經濟的手段”，再加上部分地區剛剛放松的調控政策在“一日游”后又迅速收緊，市場漸漸意識到“房住不炒”依然是主基調，2019年的樓市仍舊“穩”字當頭。

在風云變幻中，地產圈發生了不少大事，一次又一次地刺痛著業界神經。除了“房住不炒”、“搶人大戰”、融資難等行業現象持續之外，還有一些新聞事件成為2019年地產行業不得不提之痛，如在“漲價”仍是主流的當下，某地驚現“白菜房”;前寧波首富旗下上市公司，居然走到了破產末路;腳踏地產、金融兩只風火輪的上海灘大佬戴志康，突然宣布投案自首;TOP 10房企新城控股(37.350,-0.82,-2.15%)的掌門人王振華因猥褻丑聞被刑拘……

1

首提“不以房地產刺激經濟”

2019年7月30日，中央政治局召開會議部署下半年經濟工作，首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，再次為躁動不安的樓市定下了基調。

“房子是用來住的、不是用來炒的”，這一概念在2016年底的中央經濟工作會議中首次被提出，近年來一直都是樓市調控政策的總基調。

圍繞“房住不炒”的總基調，2019年以來，各個城市根據其城市規模、功能、人口結構、經濟增速等實際情況，相繼實行“因城施策”的調控措施。中原地產統計數據顯示，2019年年初至今，累計房地產調控次數接近600次，遠超去年全年450次，再一次刷新了歷史調控紀錄。

此外，從多地的政策變動也不難看出，中央對房地產市場調控的決心仍不動搖。比如在2019年4月19日和5月18日，住建部已經對多個城市進行了約談和預警提示;同年7月，蘇州等熱點城市年內二度發布收緊政策;開封、張家港等地則以“未進行充分市場調研”為由驚現松綁政策“一日游”。

在持續深入的嚴調控下，2019年底召開的全國住房和城鄉建設工作會議指出，2019年，房地產總體保持平穩運行，實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標。

上海易居研究院認為，中央首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，是為了防范各地因為經濟下行壓力大而輕率松綁樓市，進一步體現了“房住不炒”、“三穩”的政策目標導向，這也是2019年房地產調控中定性最為嚴厲的一次，其對于引導市場行為和預期有積極作用。首先，此類政策的提出和上半年市場略偏熱有關，尤其是樓市“小陽春”之后，各類虛高房價和地價的問題開始出現;其次，確保了既有政策的連續性和穩定性，防范各地政府隨意松綁樓市。

2

鶴崗驚現“白菜房”

2019年的樓市調控中，多次強調“因城施策”，這背后或與全國樓市不平衡的發展現狀有關。

2019年4月，鶴崗低至300元/平方米的低價房源在各大社交平臺刷屏。一時間，“一線城市一平米，煤城鶴崗一套房”引起社會熱議。

有數據顯示，鶴崗部分房產單價已低至千元以下，有的甚至低至300多元每平方米，總價5萬及5萬元以下的房源也不在少數，且成交量很小。

無獨有偶，2019年7月份，有媒體曝出，位于甘肅省河西走廊西部的玉門市，房價普遍在500元/平方米左右，甚至最低的已經到了50元/平方米，在玉門老城區，不少房子總價只有一兩萬元。

在近年來全國大部分城市成交火熱、房價輪番上漲的情況下，鶴崗和玉門堪稱“白菜”的房價刺痛了樓市敏感的神經，不同城市間天差地別的房價引發了人們的深思。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時分析認為，鶴崗與玉門的“白菜房”只能算特例。一方面，兩地分別在2012年和2009年就被國家列為資源枯竭型城市，產業衰落后人口持續流出;另一方面，過去幾年棚改導致遠郊區供應了大量的棚改房，這些房子品質不如商品房，又在遠郊，缺少有效需求，房價低在所難免。

此外，嚴躍進還指出，與這兩座城市相似的資源枯竭型城市還有阜新、伊春、遼源、白銀等，這類城市房地產市場未來還會走弱，開發商和購房者需要謹慎對待，地方政府應加快產業轉型，使經濟走出困境，房地產市場才能平穩健康發展。

3

搶人大戰繼續

從鶴崗、玉門的樓市發展狀況來看，人口對于城市的發展至關重要。因此，有業內人士指出，“因城施策”的核心就是“搶人”。

2019年，持續了3年的“搶人大戰”進入白熱化階段，從一線到三線，從內陸到沿海，各大城市紛紛在“搶人”上使出了渾身解數，送“戶籍”、送“房子”，積極推行各種人才引進政策。

據不完全統計，2019年以來，全國已經有超過160個城市發布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%，其中有超30個城市陸續出臺了新的落戶政策。

各城市除了敞開落戶大門外，還實實在在動用了補貼吸引人才。寧波、柳州、南寧、蘇州、吉林、廈門、南通等地都開出超百萬的高補貼吸引優秀人才，寧波人才安家補貼最高達800萬元。

除了常規的落戶和補貼之外，2019年11月，?？?、昆明、鄭州、開封、洛陽相繼發布“租房落戶”新政。不同城市政策不盡相同，以鄭州為例，在鄭州中心城區租房，居住一年以上就可以辦鄭州市戶口，憑實際居住地房屋租賃合同，經房主同意，可將戶口遷入租房戶的地址。

值得注意的是，隨著各地紛紛加大力度引進人才，2019年12月，上中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯合印發《關于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》，要求全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。這意味著，戶籍制度真正迎來巨變。

“全面取消落戶限制，并不意味著房地產調控政策的放松，因為‘搶人’的目標是為了城市經濟的可持續發展，而非為了賣房。”嚴躍進向《國際金融報》記者指出，對于各大城市而言，“搶人”只是第一步，如何留住人才、利用人才激發城市的發展活力，才是更重要的問題。

4

長租“爆雷”不斷

在房地產行業堅持調控的同時，國家為解決實際居住問題、完善“租購并舉”的長效機制，2017年-2018年間在長租領域出臺了不少利好政策。各類長租品牌如雨后春筍一般，搶灘并瓜分長租市場。

然而在急速發展過程中，當潮水退去，各類問題也開始凸顯，哄抬租金、搶占囤積房源、“套路貸”等亂象環生，長租公寓爆雷不斷。

2019年8月，樂伽公寓宣布“停止經營，關閉所有業務，員工大量離職，沒有經營收入，無法償還客戶欠款”。

2019年10月，河南悅如公寓、南京君創公寓、杭州“中擇房產”相繼公告稱，因市場環境的變化和經營不善等原因導致資金鏈斷裂。

隨后的11月和12月，南京友居公寓和上海源淶國際也相繼陷入資金困局。

據不完全統計，僅2019年，全國爆倉的品牌長租公寓就接近50家，創下歷史之最。業內普遍認為，“高收低租”模式，是導致資金鏈斷裂、多起“爆雷”事件的主要誘因。

2019年12月25日，住建部發布政策，明確要求：加強對采取“高進低出”“長收短付”等經營模式的高風險住房租賃企業監管。

中國指數研究院表示，長租公寓考驗房企的長期運營和管理能力，目前雖然沒有成熟的模式可以遵循，但頻頻“爆雷”提醒企業在搶占市場的同時，還需不斷提升運營能力和防范金融風險。

此外，不少業內人士認為，從整個行業融資環境來看，只有頭部公寓企業能得到銀行和資本的青睞，而中小公寓幾乎無緣融資，長租公寓領域已經逐步進入到深水區，中小長租公寓品牌或面臨較大的洗牌和淘汰概率。

5

融資環境惡劣

事實上，除了長租公寓，房地產開發企業的融資環境亦不容樂觀。

根據人民法院公告網數據，2019年破產的房地產企業數量達525家，創下歷史之最。也就是說，過去一年中，平均每天就有1.5家房企破產，且多數為三四線城市的中小房企，但也不乏一些知名度較高甚至躋身百強的知名房企。

盡管相較于房企總量而言，破產數目占比不足1%，但在2019年這個融資受限的敏感年代，仍引發了地產圈的極大關注。

特別是2019年6月，曾連續14年上榜中國房地產百強企業、連續10年名列浙江省住宅產業十大領軍企業，寧波銀億集團向法院申請破產重整，對所有房企敲響了警鐘。

存在強制退市風險的銀億集團不得不變賣資產以緩解資金壓力，2019年11月，銀億股份公告稱，擬以6.9469億元向遼寧碧桂園轉讓沈陽銀億房地產開發有限公司剩余50%股權。

業內普遍認為，房地產高周轉、高杠桿、高負債的商業模式已經走向終結，“高光時刻”難再出現。隨著各類融資渠道的收緊，房企生存壓力越來越大，中小企業整體抗風險的能力比較差?；诤暧^及融資環境調控持續，未來破產企業將會更多，且會呈現加速，房地產行業正面臨新一輪洗牌。

6

多家上市公司股價閃崩

行業洗牌的大背景下，上市房企首當其沖。繼五洲國際之后，2019年相繼又有多家上市公司上演股價閃崩戲碼，吸引了業內眾人的目光。

2019年1月17日，對小型港股內房股來說是一個“黑色星期四”。這一天，小型港股內房股上演了一輪閃崩，市值一日蒸發逾372億港元。其中，陽光100中國和佳源國際控股表現最為慘烈，分別以64.59%和80.62%的跌幅收盤，均收于歷史最低價。

無獨有偶，福晟國際在“90后”二代接手后不久，于2019年10月9日股價出現斷崖式下跌，跌幅達到34.21%。次日情況不僅不見好轉，且跌幅繼續擴大，一路暴跌62%，兩日合計下跌逾75%，市值蒸發逾30億港元。

雖然三家上市公司均在第一時間發布聲明，表示公司財務狀況穩健，稱不知悉股價異動的具體原因，也有不少觀點認為是機構惡意做空導致，但后續證明這些公司均存在或大或小的問題。

如佳源國際股價跳水背后是其2018年異常上漲的股價、資產與估值之間的巨差，以及凈利潤難以平衡其激進擴張所帶來的各項開支。

再如福晟國際，業內不少分析人士均指出，其最大的問題為，在融資環境受限的背景下，擴張腳步太快，去化不利加上拿地支出過高、資金成本居高不下，甚至通過民間借貸解渴，使得近年來頻繁卷入借貸糾紛，為福晟資本市場失利埋下隱患。

盡管三家上市房企股價閃崩后不久相繼出現了反彈，但其背后引發的資金安全卻成為行業關注焦點。中原地產首席分析師張大偉認為，從目前房企融資環境來看，中小型房企將是未來市場最大的風險。由于一些房企杠桿比例過高，在銷售放緩之下，很容易出現債務違約等問題。

分析人士指出，未來，在企業規模發展的同時，行業對業績高質量增長將給予更大關注。同時，在市場去化承壓的背景下，企業未來激烈的行業競爭將對房企自身的組織管控及運營提出更高的要求。城市布局、品牌效應、項目品質和產品力打造都將是房企未來核心競爭力的重要組成。

7

電商賣房成流行

屋漏偏逢連夜雨，2019年對于房企來說，還不止融資難這一道坎。

這一年，“去化難”成為了扎在所有房企眼中的一根刺，就連傳統的銷售旺季“金九銀十”也黯然失色，最終慘淡收場。

諸葛找房數據研究中心數據顯示，重點40城2019年10月共成交2149.3萬平方米，環比9月下降16.4%;9月新房銷售面積2079.24萬平方米，環比8月微升6.8%，同比微升1.2%。

中國指數研究院數據顯示，2019年10月，4個一線城市成交量整體環比下降15.8%，廣州降幅較大為28%，深圳樓市成交較為穩定，環比下降2%。

克而瑞地產研究院也指出，10月新房成交延續了“金九”的低迷走勢，持續轉冷。

有人說，2019年的開發商太難了，于是地產“渠道”火了，其中話題度最高的就是“雙十一電商賣房”。

2019年的“雙十一”，大批開發商在天貓、京東和蘇寧推出特價房購買頁面，賣房戰場從線下擴大到線上。其中，天貓主要是阿里拍賣的模式，“雙十一”期間推出上萬套特價房，類型涵蓋學區房、地鐵房、景區房，不僅有二手房，特惠新房也參與拍賣;京東推出京東房產“雙十一”賣房活動，聯合超過200家開發商、投放超過6000套特惠房源，新房全款5折起，優惠額超3億元;蘇寧商則是與恒大合作，通過99元意向金的形式即可購買一口價的特價房。

業內人士認為，房地產市場“金九銀十”不再火熱，地產商開始進行各式各樣的營銷，線上賣房這種此前被認為效率不高的營銷模式被各大房地產商青睞。從其促銷形式來看，電商賣房本質上仍是營銷手段，是房地產企業在銷售不利的大環境下的一場自救。

有分析人士指出，雖然把房產搬到“雙十一”的貨架上必然會引來更多的關注，但是房產與傳統的商品不同，售后服務能否得到保障，信息披露能否做到全面和細致等，這些問題需要電商平臺給出更加完善的解決方案。

此外，上述分析人士提醒到，“雙十一”網上上架的特價房不少是“法拍房”，需要注意風險，“撿漏”還需謹慎。

8

世茂成新任“并購王”

除了上述行業性熱點事件，2019年的地產圈還有幾大不得不提的企業熱點。

2019年，世茂一改往日謹慎前行的風格，頻頻展開密集并購，取代融創成為新一屆“并購王”寶座。

據不完全統計，2019年世茂陸續收購了泰禾集團(6.030,-0.09,-1.47%)、粵泰股份(2.880,0.04,1.41%)、明發集團等多家房企的資產包，累計斥資近200億元。此外，2019年底頻頻傳出的世茂并購福晟一案亦于近日被曝正式簽約，世茂集團聯手東方資產收購福晟70%股權，交易涉及福晟集團地產板塊的87個項目，總量超過千億元，成為繼融創收購萬達文旅之后的又一個“世紀大并購”。

據悉，這些項目將由世茂方進行操盤，范圍涵蓋大灣區廣州、深圳、惠州的多個商住項目和舊改項目。此外，據稱世茂和福晟還將在建筑、物業、商業領域開展全面戰略合作。

世茂發布的2019全年的營運數據顯示，企業全年累計實現合約銷售金額2600.7億元，同比上漲48%，實現了重回行業前十的目標。

此外，根據機構研究報告，世茂2019年前三季度，僅在土地投資上動用的資金就約有900億元，占全年土地并購預算90%。

一位投行資深分析師向《國際金融報》記者分析稱，在目前的融資環境下，房地產行業分化嚴重，未來將進一步加速洗牌，中小企業生存壓力大，除了頻繁出售旗下資產來緩解資金壓力，已經很難有其他更好的選擇。因此，2020年類似的大型并購案件將會只多不少。

9

新城控股慘遇“黑天鵝”

2019年，有人奮力擴張，也有人因意外被迫“瘦身”。

2019年7月份，一場“黑天鵝事件”事件席卷了新城控股。當月4日，新城控股原董事長王振華被曝涉嫌猥褻女童被刑拘，新城控股也因此一度陷入風雨飄搖之中。

當天，新城控股股價在最后一小時內閃崩，截至收盤大跌23.77%;其物業公司新城悅也在一小時內大跌23.72%，創下2017年以來最大單日跌幅。一個小時之內，新城系兩家港股上市公司的市值合計蒸發高達約165.38億港元。

危機時刻，公司召開董事會選舉公司董事兼總裁王曉松任公司第二屆董事會董事長，將行使法定代表人職權，簽署董事會重要合同、重要文件及其他應由公司法定代表人簽署的其他文件。王振華將繼續擔任公司第二屆董事會董事職務。

“少帥”甫一上任，即馬不停蹄地開始出售項目、回籠資金、穩定人心，試圖帶領新城控股走出陰霾。

二十天后，新城控股公告稱，公司當時已經有10個項目簽訂股權及債權轉讓協議，總對價約41.53億元，占2018年歸母凈利潤的13.26%，且全部以現金支付，金科、中駿、寶龍、旭輝、仁恒、龍湖等房企成為第一批受讓方。

此外，公告進一步透露，擬轉讓項目公司股權及相關債權上限不超過150億元，預計可減少該部分項目當年度后續開發成本及費用支出約30億元，且不存在虧本交易，轉讓對價不會低于投入成本。

幸運的是，一番努力沒有白費。數據顯示，2019年新城控股累計銷售額約2708億元，順利完成全年銷售目標。此外，截至12月26日，新城控股已按計劃開業62座吾悅廣場。而在資本市場上，12月16日，新城控股也成功發行了“黑天鵝”事件后的第一筆美元債。

雖然走出了陰霾，不過令市場關注的是，新城轉舵求穩之后，將走向何方?

10

戴志康折戟P2P

相比而言，上海灘金融、地產雙料大佬，證大集團董事長則沒有那么幸運。2019年9月1日，戴志康被曝因涉嫌非法吸收公眾存款，主動向警方自首，引爆了整個財經朋友圈，也另不少地產大佬們扼腕嘆息。

證大集團創始人、董事長戴志康(來源：圖蟲創意)

就在該事件爆發幾天前，戴志康剛發布“致撈財寶用戶的公開信”，還表明自己“不會跑路、失聯”。

曾經，馬云還在戴志康旗下物業——杭州湖畔花園著手創立阿里巴巴;現在，阿里巴巴旗下的螞蟻金服已成為最大的金融平臺之一，而戴志康的證大金服卻因“無照經營”被關停。

更具戲劇性的是，在戴志康跌落神壇之時，第一個急于與他“撇清關系”的便是他一手創立的證大地產(即“上海證大”)：戴志康4年前已清出股份，與其無任何關系。

根據警方公告，戴志康控制的“撈財寶”線上理財平臺和“證大財富”線下理財門店均未取得國家相關金融資質許可，涉嫌非法吸收公眾存款的具體情況及資產負債狀況。

或許誰也未能料到，曾經的國內地產界大佬、投資界名人、喜馬拉雅FM投資人，如今竟也因涉嫌非法集資陷入P2P泥沼，以投案自首的方式結束了自己的傳奇商業生涯。

關鍵詞： 樓市