中國企業網訊：近年來“包租”、“返租”、“返本”等銷售行為頻現于房地產行業，這種營銷銷售方式在房地產市場上出現后，引起諸如“變相集資”、“非法集資”的質疑。

《據商品房銷售管理辦法》明確規定：房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;最高法還曾公布司法解釋：“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，將按刑法規定處罰。開發商以租代售或售后返租的行為違反了前述禁止性規定，是違規賣房，開發商非法拆分房屋使用權會造成所有權的不完備和不同權利人之間權利沖突。業主希望花錢買到的是房屋所有權而非使用權，開發商的做法顯然違背了業主的購房目的。

開封新相國寺商業廣場十年包租返租銷售中心

近日，本網接到群眾反映，河南省開封市新相國寺商業廣場以售后包租返租等國家早已明令禁止的房地產銷售行為違規銷售。

新相國寺商業廣場違規銷售場面火熱

公開資料顯示：開封市新相國寺商業廣場地處開封老城區的核心位置，項目定位為一站式小商品批發市場，開發商為開封市宸暢房地產開發有限公司。新相國寺商業廣場整體為兩層，每層的商業分為兩A區B區兩部分，主入口和通道，每層都是大空間，回字形動線設計，無死角展示面。

目前商場已于4月15號正式開業，租戶是之前老相國寺商場搬遷過來的，現已入駐百分之八十，商鋪大部分已售完，現還有少量商鋪對外銷售。關于售后包租模式，銷售人員介紹，現在交5萬抵8萬，消費者購房后該項目開發商同購房者簽訂包租協議，簽訂協議甲方為開封達明商業管理有限公司，協議一簽十年，前三年分別按總房款的6%、7%、8%返租金，租金收益可直接從總房款扣除;后七年的租金收益，按商鋪實際租金一比九的比例分成，公司占一，購房者占九，以面積16.74平方米的商鋪計算，月租金大概2500每月，七年大概21萬;如果十年后，購房者不想投資，公司可按總房款的120%進行回購。

售后包租商家銷售“水很深”

世上沒有一本萬利的事情，銷售人員在告訴你多大利潤回報的同時并未告知你背后要承擔的風險。

即將售空的1樓B區商鋪(紅色標記為已售)

對于新相國寺商業廣場的購房業主來說，返租的最大誘惑在于：在返租期內，商鋪無需親自打理也能保障收益，即使商鋪長時間空置，業主仍然能夠收到租金。而對于開發商來說，這種銷售模式可以更有效的刺激業主的購買欲望，以達到快速出售并回籠資金的目的。但這種看似雙贏的模式其實暗藏風險和貓膩。

售后包租一般出現在商鋪、寫字樓、商用住宅(如酒店式公寓、商住樓)等商業地產的銷售過程中，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等等多種形式，但其共同點都是以承諾一定比例的租金回報的方式吸引買家入場。

其實，開發商在進行“售后返租”的時候，往往會提升其產品的價格，所謂“羊毛出在羊身上”。通常，這類商鋪都會因其面積小、總價低而為普通投資者所關注，又由于采用售后包租銷售模式，讓投資顯得更為簡單、易于上手。然而，投資者往往都沒有發現，這其中隱藏著不小的風險。搜索新聞可見，相關的購鋪者投訴、打官司、開發商無力償還租金、跑路等類新聞不在少數。

開發商簽訂協議的“五年包租”“十年包租”的公司在第三年已無力償付租金，不在少數。2016年5月，中國經營報以《浙江一開發商跑路美國：我就是騙子，領導找我也沒用》報道浙江省、市重點商業地產項目，杭州喬司商城和桐鄉世貿中心項目，承諾以租代售、售后返租和零風險高回報等方式將上萬業主套牢。自此，一直打著“10年回本”如意算盤的商鋪業主才如夢初醒——自己的投資可能打了水漂。

開封市宸暢房地產開發有限公司的包返租協議

協議簽訂方為開封達明商業管理有限公司

包租返租國家明令禁止或涉嫌非法集資

近年來，“包租”、“返租”、“返本”等銷售行為頻現于房地產行業，這種營銷銷售方式在房地產市場上出現后，引起諸如“變相集資”、“非法集資”的質疑。

各級房產監管單位針對這種現象也頻頻出臺法律政策對此作出解釋以及定性，早在2001年出臺的《商品房銷售管理辦法》就明確規定：房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。最高法還曾公布司法解釋：“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，將按刑法規定處罰。”

住建部在2006年夏就對開發商包租行為發出了風險提示，2011年最高人民法院還曾針對非法集資犯罪公布了一份司法解釋，其中明文規定了售后包租等房地產交易行為也將被納入非法集資范疇，最高可判10年有期徒刑。

前有住建部、最高人民法院對房地產行業銷售包租返租行為的禁令和規定，我國對此持否定和限制態度。后有因此違規銷售發生的開發商資金鏈斷裂跑路，上萬業主資金套牢事件。購房者理應謹慎，作為當地房產監管部門的開封市房管局又是如何進行監管?就以上情況，本報網將持續予以關注。

關鍵詞： 相國寺 廣場 商業