“陜西省秦嶺南麓400畝康養(yǎng)項目變別墅群，官方認定系違建已實施拆除。”一則新聞再度掀起業(yè)內(nèi)對養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)注。

“銀發(fā)經(jīng)濟”時代到來，無論房產(chǎn)巨頭還是中小房企，紛紛搶灘登陸?zhàn)B老地產(chǎn)。然而，火熱的市場背后，不少項目因為難以長期維系配套的醫(yī)療、護理服務，脫離了“養(yǎng)老”的屬性，建成的項目空置率高，淪為了“變相賣房”。業(yè)內(nèi)專家認為，要突破這一困境，需要解決資金的“痛點”，在資本市場創(chuàng)新方面找到大量“長錢”，匹配低收益率的產(chǎn)業(yè)特性;同時，應當通過盤活國有企業(yè)老舊物業(yè)等存量資產(chǎn)等方式，找到便宜的物業(yè)資產(chǎn)，吸引更多資源和資金。

京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)空置率超40%

據(jù)媒體報道，陜西省漢中市南鄭區(qū)一地產(chǎn)企業(yè)打著養(yǎng)老項目幌子，在秦嶺南麓400畝山地上建別墅區(qū)。漢中市南鄭區(qū)人民政府新聞辦公室發(fā)布的最新通報稱，按照市區(qū)工作部署，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，對益豐國際項目中已認定的違法建筑依法實施拆除。

實際上，不僅是“益豐國際頤養(yǎng)中心”這類徹底“變臉”的項目，近年來不少新建養(yǎng)老項目僅僅是將“養(yǎng)老”作為噱頭和擺設，并沒有跟進實際配套的養(yǎng)老設施或服務。業(yè)內(nèi)人士分析認為，養(yǎng)老地產(chǎn)的實質(zhì)是“賣服務”，不僅需要持續(xù)投入配套設施和人力物力，而且資金回籠過程相對漫長。開發(fā)企業(yè)迫于回籠資金的壓力，賣房之后，應有的養(yǎng)老服務保障卻成了“空談”。

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在資本助力下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，但是由于經(jīng)營不善，養(yǎng)老地產(chǎn)空置率較高。自持經(jīng)營類養(yǎng)老地產(chǎn)平均空置率一般達到35%以上，其中，川渝地區(qū)空置率最高，達到47.5%。京津冀和長三角養(yǎng)老地產(chǎn)空置率超40%，分別為40.55%、43.10%。珠三角略低，養(yǎng)老地產(chǎn)空置率達到36.87%。

究其原因，主要是配套的醫(yī)療服務難以保障。需求端來看，根據(jù)全國老齡辦的預測，2020年中國將有4200萬失能老人和2900萬80歲以上的高齡老人，合計占總老齡人口30%以上;供給端來看，依據(jù)衛(wèi)健委數(shù)據(jù)，截至2017年7月，全國共有醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機構(gòu)5814家，約僅占總養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)4%，且大部分是公立機構(gòu)，民營機構(gòu)占比少，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是養(yǎng)老發(fā)展的必然趨勢。

以“養(yǎng)老”為噱頭拿地開發(fā)商變相賣房

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2018年我國人口從年齡構(gòu)成來看，60周歲及以上的人口為2.5億，占總?cè)丝诘谋戎貫?7.9%，其中65周歲及以上的人口為1.6億，占總

人口的比重為11.9%，已經(jīng)達到并大大超過聯(lián)合國定義的“老齡化”社會標準。業(yè)內(nèi)人士認為，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的黃金時代即將到來。

據(jù)公開資料統(tǒng)計顯示，截至目前，全國已經(jīng)有80多家房企和外資企業(yè)布局養(yǎng)老地產(chǎn)板塊。在2018年北京秋季房產(chǎn)會上，共有300多個來自全國各地的旅居康養(yǎng)項目參展。

近年來，各地方政府越來越注重產(chǎn)業(yè)資源的導入和已有的資源的利用，期望引進能夠為地方政府帶來稅收、就業(yè)、民生等社會效益的產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個融合性較強且具有廣闊市場前景的朝陽產(chǎn)業(yè)，剛好契合地方政府發(fā)展的需要。在此背景之下，相比傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)項目開發(fā)，以打造養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為“噱頭”去開發(fā)房地產(chǎn)，拿地的難度會更低。這一政策成為不少開發(fā)企業(yè)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的主要動因。

實際上，“以養(yǎng)老之名行賣房之實”的質(zhì)疑卻從未平息。許多項目并未按照康養(yǎng)社區(qū)標準來打造，相應的養(yǎng)老服務也未跟上，最后所呈現(xiàn)的項目成了純地產(chǎn)。

還有一些在古鎮(zhèn)、山地或熱帶、亞熱帶地區(qū)的養(yǎng)老項目，雖然依托所在地良好的氣候及生態(tài)環(huán)境，打造出了特色小鎮(zhèn)，但除了氣候環(huán)境之外，在醫(yī)療資源配套、護理服務等方面卻達不到相應的標準。

長期醫(yī)護服務需配套“長錢”支持

作為帶有福利甚至社會保障性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展離不開政府部門的支持。政府部門支持養(yǎng)老地產(chǎn)，并不能僅僅是審批劃撥土地，除了監(jiān)督規(guī)劃是否執(zhí)行到位之外，也有必要監(jiān)督相關(guān)配套設施和服務項目是否足夠完備，只有確保養(yǎng)老地產(chǎn)的“硬件”和“軟件”都達到標準，才能真正使其發(fā)揮出實際作用，避免淪為瞞天過海騙取用地指標和政策優(yōu)惠的幌子。

同時，真正的“養(yǎng)老地產(chǎn)”對于老年人的意義是提供養(yǎng)老的設施及服務。中房經(jīng)聯(lián)主席、景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉表示，對普通老百姓來說，價格較為便宜的公立養(yǎng)老院資源稀缺，床位緊張，很難入住，而大部分市場化養(yǎng)老機構(gòu)價格普遍較為昂貴。通過養(yǎng)老地產(chǎn)來解決養(yǎng)老真正的“痛點”，在政策支持、市場準入放寬的前提下，還要解決兩大重要問題。

他認為，首先，養(yǎng)老地產(chǎn)要提供長期性的服務，持續(xù)地投入人力、物力，就要找到大量便宜的長期資金，這就意味著資本市場需要進行一些變革創(chuàng)新。比如在利率、債券、信托和一些市場創(chuàng)新方面，需要有一些大錢、長錢、便宜的錢來匹配養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)低收益率的產(chǎn)業(yè)特性。

第二，需要找到一些便宜的物業(yè)資產(chǎn)，因為在現(xiàn)有的土地財政模式下，物業(yè)的資產(chǎn)價格太高。需要找到國有企業(yè)的一些優(yōu)質(zhì)、便宜的存量資產(chǎn)進行盤活。同時，要利用農(nóng)村土地入市機會，去找到便宜的物業(yè)資產(chǎn)，以提高租金回報率，以此來吸引更多的資源和資金到這個行業(yè)中來。

文/本報記者 陳斯

(責編：白宇)

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