嚴(yán)冬的廣州仍然暖陽如春，這座位于珠江三角洲的“千年商都”，曾在改革開放浪潮中蘊(yùn)育出大批企業(yè)，也曾見證無數(shù)財富交接與幻滅的故事。

2020年，世紀(jì)新十年開端，發(fā)家于廣州的合生創(chuàng)展集團(tuán)(00754.HK)迎來變革時刻。1月13日，該集團(tuán)公告稱，從2020年1月10日起，朱孟依辭任公司董事會主席及執(zhí)行董事職務(wù)，朱孟依的女兒朱桔榕獲委任為董事會主席。

合生創(chuàng)展，是朱孟依家族產(chǎn)業(yè)的一個重要板塊，其余還有珠江投資、電力基建投資管理、醫(yī)療健康及金融等多重業(yè)務(wù)，外界習(xí)慣將其產(chǎn)業(yè)并稱為合生珠江系。

如今，創(chuàng)始人朱孟依退居幕后，成為合生珠江系新老交接的標(biāo)志性事件。此后，合生創(chuàng)展由老三朱桔榕接手，珠江系由老二朱偉航掌管，投管板塊由老大朱一航負(fù)責(zé)。朱孟依將開啟他的第二人生，將重點精力投入到金融和科技產(chǎn)業(yè)孵化上。

現(xiàn)年61歲的朱孟依，曾帶領(lǐng)合生創(chuàng)展強(qiáng)勢崛起，成為內(nèi)地首家銷售額破百億的房企。高光難續(xù)，曾經(jīng)的“地產(chǎn)界航空母艦”持續(xù)萎靡多年。當(dāng)同行紛紛破千億時，合生創(chuàng)展去年銷售額剛過兩百億。朱孟依與房地產(chǎn)黃金十年，失之交臂。

當(dāng)財權(quán)交接時刻來臨，年僅31歲的朱桔榕，又將如何駕馭這艘蟄伏已久的“巨艦”，將是市場關(guān)注的重點。

據(jù)熟悉該集團(tuán)人士透露，該家族二代沒有其他二代的浮躁和張揚(yáng)，比較內(nèi)斂、低調(diào)、謙虛、并善于學(xué)習(xí)。但滄海桑田，當(dāng)下房企已不能坐享時代紅利。朱氏家族的地產(chǎn)故事，將繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)與抉擇。

失落的“地產(chǎn)航母”

身形瘦削、眉眼精明，朱孟依帶有南方人特有的特質(zhì)。當(dāng)改革開放大門打開，這位不事聲張的潮汕人，一頭扎進(jìn)時代機(jī)遇，開始在地產(chǎn)界展露野心。

1988年，29歲的朱孟依在廣東省豐順縣淘到第一桶金。積累到最初資本后，朱孟依轉(zhuǎn)至香港尋求商機(jī)。1992年，他和張榮芳、陸維璣夫婦于香港成立合生創(chuàng)展，并于次年創(chuàng)辦珠江投資，作為內(nèi)地開發(fā)實體平臺。

借招商引資紅利，朱孟依迅速進(jìn)軍內(nèi)地市場。在廣州這片富饒之地，低價拿下天河區(qū)大量土地，并開發(fā)華景新城、暨南花園、華南新城等多個項目。隨著廣州城市發(fā)展規(guī)劃落地，合生創(chuàng)展的資產(chǎn)呈數(shù)倍級增長，并于1998年在香港上市。

六年一個跨越。從成立到上市，合生創(chuàng)展用時六年;再六載，合生創(chuàng)展迎來自己的高光時刻。通過上述兩家公司“珠聯(lián)璧合”，2004年，合生創(chuàng)展成為內(nèi)地首家銷售破百億的房企，躋身“華南五虎”行列，被王石稱為地產(chǎn)行業(yè)的“航空母艦”。

不僅如此，朱孟依家族的商業(yè)版圖大肆拓展。通過“珠江系”商貿(mào)、地產(chǎn)、金融三大核心板塊，朱氏家族觸及基建、能源、醫(yī)藥、保險、教育、醫(yī)療、科技、文化等多個領(lǐng)域。

但宛如一個拋物線，快速上升期過后，合生創(chuàng)展開始“自由落體”。2013~2018年，該集團(tuán)合約銷售額分別為112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元、149.75億元，持續(xù)在百億規(guī)模上下徘徊。

2014年，合生創(chuàng)展53億的銷售額，讓其跌出百強(qiáng)房企行列。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)的財富以指數(shù)級暴漲，曾經(jīng)的“華南五虎”紛紛跨過千億，朱氏集團(tuán)卻縮成浩瀚星海一角，并未吸納更多時代紅利。

合生創(chuàng)展如今局面，與其港資房企做派關(guān)系密切。實際操作中，合生創(chuàng)展低價收購規(guī)模優(yōu)質(zhì)土地，但開發(fā)進(jìn)度極為緩慢，靠土地升值與銷售溢價盈利。“慢周轉(zhuǎn)模式并不強(qiáng)調(diào)規(guī)模增長速度，更注重高利潤與現(xiàn)金流絕對安全。”該集團(tuán)管理層曾公開表示。

慢周轉(zhuǎn)、重利潤，讓合生創(chuàng)展毛利率常年處于高位。2019年上半年，這一數(shù)據(jù)達(dá)52.23%。但開發(fā)周期過長，讓合生創(chuàng)展在規(guī)模上失速，存貨與去化情況也不見改善。直到2019年上半年，“存貨/平均預(yù)收賬款”這一指標(biāo)仍高達(dá)5.65，處于行業(yè)高位。

二代急速“上位”

業(yè)績徘徊不前，合生創(chuàng)展高層也持續(xù)動蕩。金融危機(jī)后數(shù)幾年，該集團(tuán)謝世東、武捷思、陳長纓、薛虎等總裁級高管相繼出走。曾助力集團(tuán)北上擴(kuò)展、頂住危機(jī)的眾多職業(yè)經(jīng)理人，并未在此謀得更高臺階。

高管頻繁更迭背后，朱孟依之女朱桔榕的“上位”之路卻極為迅速。早在2009年，仍就讀大學(xué)的朱桔榕進(jìn)入家族管理體系，擔(dān)任總裁助理，分管公司財務(wù)、人力行政管理等工作。此后，其職業(yè)道路一路飛躍，相繼于2012年、2013年擔(dān)任集團(tuán)常務(wù)副總裁、副主席之職。

朱孟依對愛女的寄托可見一斑。但合生創(chuàng)展“家族式”的管理，并未給職業(yè)經(jīng)理人更大發(fā)展空間。實控人擁有絕對話語權(quán)，可助力企業(yè)果斷決策，但也可能因誤判墜入迷途。

2001年，合生創(chuàng)展拿下北京多個地塊，并進(jìn)軍天津，拿下寶坻區(qū)2.5萬畝土地，打造“京津新城”項目，累計投入資金200億。沒想到，這個巨無霸項目成為合生創(chuàng)展首個“滑鐵盧”，開發(fā)緩慢、占用資金。

朱桔榕入局后，曾試圖啟動一系列調(diào)整，但僅限于公司管理體制，并未在業(yè)務(wù)上有所突破。2015年，合生創(chuàng)展三級管理體制被改為兩級，朱桔榕力圖通過更加扁平化的 “總部事業(yè)部直管項目”體制，提高集團(tuán)管理效率。

不僅是朱桔榕，朱氏二代均已進(jìn)入家族商業(yè)帝國。長子朱一航很早便接管珠江商貿(mào)，次子朱偉航2008年加盟珠江投資，歷任融資管理中心總監(jiān)、華北地區(qū)公司副總經(jīng)理和常務(wù)副總經(jīng)理、珠江投資總裁助理等職位，并透過廣東韓建持有該公司83%股權(quán)。

2016年，珠江人壽官網(wǎng)還曾宣布，朱偉航擬任董事長，不過在監(jiān)管部門介入下，該職另歸他人。珠江人壽成立于2012年，前三大股東分別為廣州珠江投資控股集團(tuán)有限公司、廣東珠光集團(tuán)有限公司、衡陽合創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，均與“珠江系”有千絲萬縷的關(guān)系。

即使朱氏商業(yè)帝國還未重回高光時刻，但接棒者的風(fēng)格正慢慢顯露。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，朱氏家族二代們并不浮躁和張揚(yáng)，比較內(nèi)斂、低調(diào)、謙虛、并善于學(xué)習(xí)，情商很高。地產(chǎn)一代大佬遠(yuǎn)去，走至舞臺中央的二代將背負(fù)更多責(zé)任。

新格局開啟

眼見同行加速前進(jìn)，朱氏家族坐不住了。進(jìn)入2019年，合生創(chuàng)展在公開市場拿地逐步活躍。當(dāng)年7~10月，集團(tuán)耗資約74億元獲取多幅地塊，項目位置涉及廣東江門、廣州增城、北京豐臺、蘇州昆山等多城。

與此同時，合生創(chuàng)展加大舊改布局，拿下廣州鷺江村、康樂村舊村改造等項目。還通過收并購?fù)卣雇羶Γ?100萬元購入桂林鳳凰文投置業(yè)有限公司51%股權(quán)。不僅如此，合生創(chuàng)展首次于境外投資，以1.14億美元收購美國紐約曼哈頓一地皮。

合生創(chuàng)展想重回賽道的意圖顯而易見。該集團(tuán)管理層公開表示，近年來，合生創(chuàng)展加快開發(fā)力度，并從2017年開始逐步加大項目供貨和開發(fā)節(jié)奏。而朱孟依給集團(tuán)定下目標(biāo)：2019年銷售400億元，2020年800億元，每年保持30%-50%的增長率。

最新業(yè)績報告顯示，2019年，合生創(chuàng)展合約銷售金額約212.58億元，較2018年同期上升42.0%;合約銷售面積約165.24萬平方米，平均售價為每平方米12865元，較2018年同期同比上升11.4%。

短期目標(biāo)還未實現(xiàn)，但已是該集團(tuán)業(yè)績大步提升的時刻。據(jù)悉，未來珠江合生系將重點盤活資源，增強(qiáng)流動性，夯實企業(yè)根基，不片面追求規(guī)模，著重有質(zhì)量的增長。

數(shù)據(jù)顯示，2014~2018年，合生創(chuàng)展土地儲備面積分別為3269萬平方米、3099萬平方米、3013萬平方米、2933萬平方米、2922萬平方米。截至2019年上半年，這一數(shù)據(jù)為2494萬平方米。

該集團(tuán)住宅投資事業(yè)部副總經(jīng)理閆家瑞公開表示，公司現(xiàn)有土地儲備，足夠支撐發(fā)展到較大規(guī)模。“之前并未將土地價值釋放出來，我們現(xiàn)在才把這些土地儲備供應(yīng)出來，加快一定的周轉(zhuǎn)速度。”

不過，規(guī)模提速后，合生創(chuàng)展杠桿率也有所放大。截至2019年上半年，集團(tuán)有息負(fù)債約897.03億港元，較年初增加62.85%。如今，年輕的朱桔榕全盤接手之后，能否按集團(tuán)規(guī)劃，加速開發(fā)周期、并保證現(xiàn)金流安全運(yùn)轉(zhuǎn)，仍有待觀察。

關(guān)鍵詞： 朱孟依 合生創(chuàng)展