3月6日，銀城國際控股有限公司(1902.HK，簡稱“銀城國際”)于港交所主板上市，這是繼朗詩、弘陽之后，從南京(樓盤)走出的第三家港股上市房企。

銀城國際新股發行價為2.38港元，凈籌7.7億港元;以當天收盤價計算，銀城國際市值約33.73億港元，市盈率僅5.44倍，在行業中偏低。

近幾年，江蘇房企在行業內獨樹一幟，有成功躋身房企TOP20、提前全國化布局的新城控股、中南置地，有主打綠色科技走差異化路線的朗詩地產，還有新近擁抱資本市場的弘陽地產、銀城國際，其都有自己獨有的標簽。

銀城國際招股書顯示，2015—2017年，總收益分別為人民幣20.9億元，25.03億元及46.75億元，3年復合增長率為49.5%。2018年截至10月31日，總收益36.65億元。3年歸母公司凈利潤分別為0.92億元、3.48億元和4.2億元，公司歸母凈利增長約為3.6倍。從近三年收入增長情況看，銀城在規模擴張上加快了步伐。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房企赴港IPO是企業快速做大規模的途徑。此外，在國內樓市調控持續嚴厲的背景下，中小房企現金流壓力漸顯，這也促使其積極謀求新的融資平臺。

市盈率有提升空間

自2018年開始，房企進入赴港上市高峰期，如正榮地產、福晟國際、弘陽地產、大發地產、美的置業、恒達集團、萬城控股、德信中國、銀城國際。此外，海倫堡、中梁控股、萬創國際、奧山控股也已遞交招股說明書。

然而，資本市場對中小房企態度謹慎。銀城國際3月5日關于股份發售價及配發結果公告中顯示，此次發售價每股2.38港元，銀城國際收取的全球發售所得款項凈額預計約為7.705億港元。其中，香港公開發售股份認購不足，認購額僅占約41%。

反觀銀城國際的戰略布局，由于其體量小而靈活。這家今年目標銷售額200億的南京房企，專注于在長三角地區開發住宅產業，與其他房企趨同的是，銀城國際也采取多元開發策略，目標客戶為全齡段客戶。截至2018年11月，銀城國際手中在開發的項目有31個，控股操盤23個，總土儲約面積約344萬平方米(全口徑)。其中南京占比最高，公司在當地擁有約144萬平方米土儲，占總土儲面積42%。其次是無錫(樓盤)，擁有約72萬平方米土儲，占21%。

南京、合肥(樓盤)、徐州(樓盤)、杭州(樓盤)、蘇南五大重點都市圈中，無錫、蘇州(樓盤)、鎮江(樓盤)、杭州、馬鞍山(樓盤)及合肥等二線城市是其布局重點。

2018年至今，房企進入赴港上市高峰期，赴港IPO的主要是中小房企，包括正榮地產、福晟國際、弘陽地產、大發地產、美的置業、恒達集團、萬城控股、德信中國、銀城國際等。在3月6日收市之后，這幾家房企的市值分別為：214.81億、68.11億、103.92億、37.01億、194.06億、11.40億、13.35億、94.70億、33.73億。

降杠桿大考

上市是否為中小房企必經之路?過去一年，多家房企在調控常態化下主動降杠桿。以高負債著稱的不少閩系上市房企，2018年將凈負債率下調目標設定在100%左右。相比之下，近年來走上規模發展之路的中小房企，負債率不斷攀升。

同策研究院首席分析師張宏偉指出，上市對提高房企品牌知名度有一定作用，通過資本市場上市運作改善公司財務結構，對于房企降低杠桿率有促進作用。

隨著公司規模擴大，銀城國際近幾年負債率不斷攀升。在招股書中，銀城國際公布的負債率持續升高，2015年、2016年、2017年12月31日及2018年10月31日未償還的銀行貸款分別為11.633億元、27.444億元、36.90.9億元及66.596億元;其資本負債率分別為141.1%、238.7%、284.9%及380.1%。

剛于2月底完成IPO的德信中國亦然。這從這兩家房企融資60%以上用于現有住宅物業開發可見一斑。招股書顯示，其資本負債率從2015年的141.1%增至2017年的284.9%，截至2018年10月31日的前十個月，銀城國際的資本負債率為380.1%。

紅籌框架的搭建和項目狀況對負債率有很大影響。首先，銀城國際在搭建紅籌架構時，將未分配利潤分給了原國內主體，所以呈現出來的凈資產值比較少;其次，銀城國際有31個處于不同開發階段的物業項目，僅有三個物業項目建設完成，總建筑面積343.7055萬平方米，已竣工的可供出售或可出租總建筑面積僅為18.179萬平方米，占比不到53%。可見由于一些項目未到交付期，沒有產生利潤，且做了融資開發貸款。

銀城國際在招股書中還表示：銀行及其他借款結余增加主要因業務擴展導致。隨著這些項目交付，利潤逐步結轉以及上市資本金增加，負債率會逐步回歸到合理區間。

銀城國際方面對21世紀經濟報道記者透露，公司密切監控資金計劃表，內部控制政策是每月更新將產生的成本及未來付款時間表，以確保項目公司有充足現金流唐韶葵實習生胡亦贇

關鍵詞： 中小房企 銀城國際 融資