詳解首套房貸利率動態調整新政

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臨近春節，央行發放又一房地產政策大禮包。

1月5日，央行、銀保監會聯合發布通知稱，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

由此，住房貸款利率政策將與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，這將有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

支持剛性住房需求

央行和銀保監會聯合發文，明確了首套房貸款利率政策動態調整機制。

其中幾個重點值得關注。各城市可按季度對當地新房價格進行動態評估，自2022年四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。

對于評估期內，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。主要由地方政府按照因城施策原則，自主選擇階段性維持/下調/取消首套房個人住房貸款利率下限。

不過，對于已經采取階段性下調或取消當地首套房貸利率下限的城市，如果后續評估期內，新房價格環比和同比實現連續3個月均上漲，則在下一個季度起，恢復全國統一的首套住房貸款利率下限。

另對個人二套房，本次通知沒有更多增量政策，目前仍維持現狀。

針對本次政策，仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟告訴北京商報記者，首套住房貸款利率政策動態調整機制的建立，說明在堅持“房住不炒”的大方向下，各項房地產調控措施更為注重科學客觀、靈活機動、接續生效，在明確評判標準和操作細節的基礎上，有利于促進政策優化調整的規范化、常態化、體系化，有利于夯實城市政府主體責任和明晰核心政策目標，豐富“因城施策”“一城一策”的政策工具箱深度、廣度和覆蓋面，此外，也有利于支持剛性住房需求充分有序釋放，通過建設長效機制來促進房地產市場平穩理性運行和良性健康發展。

中原地產首席分析師張大偉同樣分析認為，這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。在當地政策范圍內，銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

“此次央行調整政策，主要是近期房價、商品房銷售等指標表現低迷，反映樓市需求復蘇進度不夠理想，央行根據房地產情況調整政策，支持各地因城施策，用好政策空間，推動樓市平穩健康發展。從該政策門檻來看，僅限于首套房，可以看出意在支持樓市剛需。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華說道。

刺激哪些城市

因城施策降低或取消首套房貸款利率下限這一提法，對業內來說并不陌生。

幾個月前的2022年9月29日，央行、銀保監會曾發布關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知，便提出階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

此次下調同樣是針對房地產市場疲軟的城市。根據易居研究院智庫中心提供的數據，國家統計局70個大中城市房價指數數據中，最近3個月房價持續下降的城市名單共有38個。

其中二線城市13個，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春、鄭州。而三四線城市為25個，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚州、宜昌、岳陽、湛江。

另據中原地產研究院統計數據，2022年以來，全年累計全國各地房地產市場調控政策已超過1120次，尤其是自11月來，連續兩月穩樓市政策超過百次，市場各類房貸利率降低、稅費降低等政策不斷出臺。

從松綁程度來看，城市級別越來越高，政策內容越來越多，其中包括成都、杭州、廈門、南京等熱點樓市城市也加入穩樓市救樓市行列。

“現在全國有100多個城市首套房貸利率下調到了4.1%以下，繼續降低房貸利率的確可降低購房者置業成本，對市場信心和市場預期的企穩將起到積極作用。”不過，張大偉也指出，需要注意的是，截至目前，房地產熱點城市特別是一線城市，都沒有執行低于4.1%的首套房貸利率。

也就是說，目前來看，符合新房貸利率下調的城市基本集中在三四城市和部分二線城市。以11月70個大中城市的房價為例，可以執行新政策的基本集中在三四線城市。

二套住房合理支持

值得一提的是，目前市場對二套房貸款利率下限以及一二線城市房貸利率下調的政策也極為關注。

正如張大偉指出，整體來看，房地產微調寬松的政策內容越來越寬，政策力度越來越大。但目前看，市場的信心依然沒有完全恢復，期待包括爛尾樓續建資金、存量房貸降息等更大力度政策。

1月5日，住房和城鄉建設部部長倪虹在接受央視新聞的專訪時釋放重要信號。倪虹表示，對于購買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來；對于購買第二套住房的，要合理支持，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持；對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

除了買房外，倪虹還表示，將增加保障性租賃住房的供給和長租房市場的建設，讓新市民、青年人能夠更好地安居；將用力推進保交樓保民生保穩定工作，著力化解房企風險，提高住房建設標準，為房屋提供全生命周期安全保障，合力整治房地產市場秩序，讓人民群眾放心買房、放心租房。

“此次專訪受到行業的關注，尤其是在首套房方面明確提及了降低首付和降低利率的導向，這也將會對后續的購房政策產生積極的影響。而對于二套住房和三套住房，政策也明確了支持和不支持的差異化政策。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進指出，此次政策從需求的分類角度做了分析，構建了三類住房需求的差異化政策。尤其是從住房套數的認定角度落實了政策。這也意味著后續在住房套數的認定方面，各地會有各類新的政策。住房套數的認定標準不同，則會對購房適用的政策產生不同的影響。記者 劉四紅

關鍵詞： 動態調整