住建部強調進一步落實好個人住房貸款“認房不認貸”之后，在政策的強預期之下，一線城市還沒有等來政策的關鍵性調整，房價也并沒有“應聲而漲”。

在西安、廈門、成都、長沙、合肥、福州、武漢、青島、寧波、重慶、石家莊、珠海等核心二線城市中，第一財經8月3日從以上城市的主流商業銀行、房產中介處了解到，除長沙、福州之外，目前，這些二線城市均有商業銀行可以執行“名下有一套房但結清貸款，再買第二套，首付比例和（或）貸款利率按照首套房計算”的新政，也即二套房判斷標準變更為“只認貸不認房”，而公積金貸款政策仍落實“認房又認貸”。此外，福州已將二套房首付比調降一成。

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3日晚間，鄭州成為二線城市中率先表態落實“認房不認貸”的城市。根據鄭州住房保障和房地產管理局等八部門印發的通知，落實新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制，結合評估情況及時調整我市新發放首套住房商業貸款利率下限。落實“認房不認貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。

一線城市觀望情緒濃厚

二手房市場往往被稱為樓市冷熱的“試金石”。然而，在一系列政策利好之下，熱點城市二手房價格的整體跌勢仍在持續。

“現在這個90多平方米的小三居比6月份剛掛牌的時候降了四十多萬，目前來看房還有議價空間。”北京望京鏈家某門店房產中介小謝3日對記者表示，今年以來，望京片區的二手房價格經歷了幾波下跌，現在片區內90多平方米左右的剛需房，無論是老破小還是次新房，平均都比年初降價五六十萬。

7月29日，北京市住建委表示要“會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求”。緊接著央行明確“下半年要因城施策精準實施差別化住房信貸政策”“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。

8月3日，中國人民銀行黨委書記、行長潘功勝主持召開金融支持民營企業發展座談會時再度明確，要精準實施差別化住房信貸政策。

小謝說，根據她們內部討論，“認房又認貸”調整的可能性不大，但后期商業銀行貸款利率可能會進行差異化調整。目前，政策風聲大，但落地情況不明朗。整體而言，二手房市場還處在買方市場，近期以來，不著急置換的賣方降價意愿也不大了。“買賣雙方博弈之下，帶看量有所增多，但成交量依然在谷底。”

在上海松江大學城附近工作多年的房產中介小張也有類似感悟。“業主預期開始分化。”他告訴記者，一方面，上海熱門區域估計難以調整“認房又認貸”，至于其他區域是否會變動，確實有一部分業主在觀望。“我近期遇到兩個業主，主動上門要求將房源撤下，想等著新政策出來再漲價。”

但另一方面，也有一部分業主選擇繼續降價。小張說，在松江某2009年建成的小區，一套90平方米左右的2居室精裝房，業主近期降價了30萬元左右，降價后的掛牌單價為4.6萬元/平方米，而在今年6月，一套相似戶型的房源成交價在5.1萬元/平方米。

緯房研究院7月31日最新數據監測顯示，四個一線城市近半個月房價無一上漲，其中上海房價跌速相對較高。具體而言，與7月15日相比，7月31日上海房價下跌0.58%，廣州房價下跌0.38%，北京房價下跌0.25%，深圳房價下跌0.12%。

“在當前的市場形勢下，如果剛性及改善性住房需求支持政策全面落地，且力度達到市場預期，一線城市房價有望企穩，但尚不具備上漲的條件。但如果政策落地困難，或采取‘添油戰術’逐步加碼，容易使市場產生‘未來購房條件更好’的預期，加重市場觀望，房價可能繼續下跌。”中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組2日撰文稱。

多個熱點二線城市限購區“只認貸”

“政策是否調整、如何調整，不是我們單位負責，得看金融部門，看商業銀行。我目前得到的消息是不同銀行執行情況可能不同。”3日，當第一財經就“‘認房不認貸’在當地是否落地”詢問合肥房管局時，相關工作人員如是表示。

招商銀行合肥分行某個貸經理告訴記者，目前，如果購房家庭在限購區已經有一套房子了，但沒有未結清貸款，再在限購區購買一套房，則還按首套房的首付比和貸款利率；如果是非限購區，只要名下沒有未結清貸款則首付比可做到二成。

微商銀行某個貸經理則對記者透露，7月底住建部明確“進一步落實‘認房不認貸’”之后，目前，該銀行對于限購區二套房認定依然只看是否有未結清貸款，但對于非限購地區，則進一步放開貸款要求。“即便手頭有未還清貸款，再在非限購地區購買一套新房，依然可以做到二成的首付比。”

此外，該名個貸經理坦言，“目前，銀行正想盡辦法放款”。比如，在流水政策方面，如果是成年未婚人士購房，其收入水平還達不到貸款要求，那么可以結合父母的收入證明，將貸款辦下來。

事實上，第一財經調研、梳理發現，目前已有西安、廈門、成都、合肥、武漢、青島、寧波、重慶、石家莊、珠海、南京、蘇州、無錫、濟南、佛山和鄭州等超過十幾個城市實行“認貸不認房”。其中，如珠海等個別城市執行“房貸結清可以按首套房商業貸款利率，但首付比仍按照二套房標準（三成）”外，上述多數城市，購房者在沒有未結清貸款的背景下，首付比和商貸利率均參照首套房執行。

比如，根據鄭州去年發布的《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，購買二套房時，執行首套房貸款政策。也就是說，只要結清首套房貸款，均可以按照30％的首付購買二套房。

截至發稿，除了鄭州表態“認房不認貸”以外，這些二線城市都沒有在限購地區將“認貸”進一步放開，或者將“認貸不認房”調整為“認房不認貸”。

中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強在接受第一財經采訪時稱，“認貸不認房”是指不以家庭擁有的房屋數量來執行貸款政策，二套房購買家庭只要還清首套房貸款，再次貸款也按照首套房認定。客觀上加速了貸款的流動性，鼓勵居民住房消費。

王業強認為，目前，由于房地產市場整體信心不足，這些二線核心城市亟需提振市場信心，恢復住房市場的消費能力。但“認貸不認房”政策有利于富裕家庭購買多套住房，會對普通家庭產生擠出效應，形成區域的貧富分化。因此，尤其是中心城區的住房，在市場逐漸恢復之后，有可能會回到“認房不認貸”的政策。

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