濟南本土開發(fā)商銀豐地產(chǎn)正在遭遇一場重大訴訟，此事波瀾再起，作為被告的銀豐近日又提出反訴申請。目前來看，這起涉及20.75億元的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛，還遠遠沒有結(jié)束。

此前，由于銀豐未就劉智遠片區(qū)5宗地塊的開發(fā)履行與新城控股(601155)的合作開發(fā)義務(wù)，新城向法院起訴并申請訴訟保全。山東省高級人民法院裁定查封上述5宗地塊，查封期3年。

新城控股14日最新披露的此案后續(xù)進展顯示，銀豐在本月就該案提出反訴申請，認為合作開發(fā)協(xié)議是因政府原因而導致不能履行，屬于“不可抗力”，請求判令解除合作開發(fā)協(xié)議。

這起訴訟對劉智遠片區(qū)開發(fā)的影響不可小覷。經(jīng)濟導報記者注意到，另一家開發(fā)商中國金茂(00817.HK)的一個項目也牽涉其中。

經(jīng)濟導報記者采訪證實，銀豐與新城存在合同糾紛的劉智遠片區(qū)A-2地塊，已經(jīng)確定由金茂操盤，而該地塊也在上述查封范圍之內(nèi)，金茂為何能夠開發(fā)?這讓外界一頭霧水，也使得濟南劉智遠片區(qū)項目仍面臨諸多不確定性。

被查封地塊項目仍在推進

從新城控股14日發(fā)布的關(guān)于下屬子公司涉及訴訟的公告進展看，本案原告為新城控股直接控股子公司青島新城創(chuàng)置房地產(chǎn)有限公司(下稱“新城創(chuàng)置”)。案件所處訴訟階段為一審審理階段，現(xiàn)被告濟南銀豐鴻福置業(yè)有限公司(下稱“銀豐置業(yè)”)提出反訴申請。

原告新城創(chuàng)置的訴訟請求是，要求被告銀豐置業(yè)按照雙方簽訂的《合作開發(fā)協(xié)議》約定，就坐落于濟南市歷下區(qū)經(jīng)十東路以北，鳳山路以西五宗地塊開發(fā)分別設(shè)立項目公司，并繼續(xù)履行與新城創(chuàng)置的合作開發(fā)義務(wù)，《合作開發(fā)協(xié)議》涉及的具體金額為20.75億元。

這五宗地塊即位于劉智遠片區(qū)。該片區(qū)的土地開發(fā)動向一直備受關(guān)注，此前就吸引了市場的目光。銀豐在今年1月以83.32億元總價拿下9宗土地，總面積達到727畝，其中居住用地7宗，面積647畝。

經(jīng)濟導報記者注意到，銀豐拿下的位于片區(qū)西部的這9宗土地，以長嶺山南路為界分為A、B兩個組團，其中A組團有5宗地塊、B組團有4宗地塊。

在拿地后，項目加速推進，由銀豐操盤的項目案名為“玖璽城”，其首推的住宅產(chǎn)品是位于南側(cè)的B組團地塊，具體先開發(fā)B-4地塊。銀豐的相關(guān)營銷負責人14日對經(jīng)濟導報記者表示，不了解相關(guān)訴訟情況，“不影響我們目前銷售。”

而與新城控股有合同糾紛的A組團地塊，項目也在推進中，進展較快的是A-2地塊。經(jīng)濟導報記者注意到，該地塊已經(jīng)拿到工程規(guī)劃許可。

濟南市規(guī)劃局網(wǎng)站于8月1日公布的劉智遠城中村改造項目A-2地塊一期、二期工程許可公告牌顯示，該地塊總用地面積為7.29萬平方米，其中地上建筑面積17.5萬平方米，容積率2.4。一期共規(guī)劃14棟住宅樓，二期6棟住宅樓，為17層-24層產(chǎn)品。

銀豐與金茂合作開發(fā)

經(jīng)濟導報記者注意到，從公示看，A-2地塊項目建設(shè)單位為銀豐置業(yè)，據(jù)經(jīng)濟導報記者了解，銀豐是與金茂合作開發(fā)A-2地塊。但從開發(fā)商股權(quán)結(jié)構(gòu)看，該項目并沒有金茂的股份。

銀豐的相關(guān)負責人14日向經(jīng)濟導報記者證實，A-2地塊是由金茂操盤。據(jù)悉，該項目案名為“金茂府”，位于“玖璽城”項目西北側(cè)。金茂是中國中化集團有限公司旗下房地產(chǎn)和酒店板塊的平臺企業(yè)。

“金茂府”項目進展很快，距入市也越來越近。就在本月初，金茂在濟南高調(diào)舉行了一場品牌發(fā)布會，發(fā)布包括“金茂府”在內(nèi)的產(chǎn)品，并在對外宣傳材料中稱，“金茂府”的示范區(qū)將于9月開放。

金茂與銀豐的合作可以追溯到2013年，經(jīng)濟導報記者注意到，當年9月，青島方興置業(yè)有限公司(中國金茂原名方興置業(yè))與銀豐地產(chǎn)舉行了劉智遠舊村改造項目合作協(xié)議簽約儀式。

在2015年，銀豐置業(yè)宣布以招投標方式成功中標“劉智遠村城中村改造項目土地熟化投資人”，并于當年9月16日取得中標通知書。

新城與銀豐之間的訴訟，對“金茂府”的開發(fā)有沒有影響?濟南金茂負責營銷的相關(guān)人士14日對經(jīng)濟導報記者表示，不清楚具體情況，“我們現(xiàn)下的動作是持續(xù)運行的。”

案件處于一審審理階段

新城控股在今年5月和8月披露的兩次公告，將新城與銀豐之間的糾葛暴露。

事情緣起于2015年11月，新城創(chuàng)置與銀豐置業(yè)簽訂了關(guān)于濟南市歷下區(qū)劉智遠村城中村改造項目之《合作開發(fā)協(xié)議》，協(xié)議約定雙方合作開發(fā)項目地塊為濟南市規(guī)劃局濟規(guī)直(一)管函[2014]163號文件所確定的A組團A-1、A-2、A-3、A-4、A-5地塊。

在2018年5月，新城創(chuàng)置以銀豐置業(yè)未按《合作開發(fā)協(xié)議》之約定構(gòu)成違約為由，向法院起訴并申請訴訟保全，要求銀豐置業(yè)繼續(xù)履行。新城創(chuàng)置于2018年5月28日收到法院出具的《受理通知書》(案號為：(2018)魯民初62號)。

新城控股14日公告稱，本案件目前處于一審審理階段，已申請訴訟保全。

根據(jù)新城控股5月披露的公告，截至當時，山東省高級人民法院已同意訴訟保全申請并出具(2018)魯民初62號《民事裁定書》，裁定查封上述5宗地塊，查封期3年，從查封之日起算。

該地塊當初都在查封范圍之內(nèi)，金茂怎么能開發(fā)?目前外界仍是一團霧水。

一位不愿具名的律師此前對經(jīng)濟導報記者表示，“對于訴訟保全查封，嚴格意義上講，只要這個土地查封了，就是不能開發(fā)的。不過，關(guān)于被查封土地上的工程是否可以繼續(xù)開發(fā)，需視具體情況而定，如果標的物是土地，原告的訴求是要維系土地被查封時的原狀或希望介入土地開發(fā)，那是不會允許開發(fā)的。查封措施什么時候解除，這個完全視查封的申請人的情況而定。”

銀豐反訴請求解除合作

目前看，這起訴訟還遠未結(jié)束。

根據(jù)新城控股14日的公告披露，今年8月，銀豐置業(yè)就本案提出反訴申請，認為《合作開發(fā)協(xié)議》因政府原因而導致不能履行，該“政府原因”屬于《合作開發(fā)協(xié)議》約定的“不可抗力”。依據(jù)合同法第九十四條第(一)項之規(guī)定，銀豐置業(yè)有權(quán)要求解除合同。同時，銀豐置業(yè)認為在《合作開發(fā)協(xié)議》簽訂后，在合作地塊土地使用權(quán)掛牌出讓過程中，因政府部門確定的土地出讓價格發(fā)生巨大變化以及土地出讓計劃發(fā)生重大變更，出現(xiàn)情勢變更事實。

值得一提的是，以A-2地塊為例，經(jīng)濟導報記者注意到，新城控股在5月發(fā)布的公告中披露，A-2地塊《合作開發(fā)協(xié)議》約定的土地獲取成本為4.19億元，經(jīng)濟導報記者查詢看到，銀豐在今年1月29日的土拍中競得A-2地塊，成交價為12.8億元。

上述公告顯示，銀豐的反訴請求是，判令解除銀豐置業(yè)與原告于2015年11月簽訂的《合作開發(fā)協(xié)議》及相關(guān)補充協(xié)議;判令原告承擔本案反訴的訴訟費用。

新城控股表示，經(jīng)公司綜合判斷，本次案件預計對公司本期利潤或期后利潤不會有重大影響。(記者 孫羅南)

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