說(shuō)起城中村，大家很容易聯(lián)想起“土豪”，但造就“土豪”背后的曲折或許并沒(méi)有引起足夠的關(guān)注。經(jīng)歷了城市更新、改造后租金上漲等事件之后，深圳城中村再次成為市場(chǎng)熱議的焦點(diǎn)。近日，深圳市規(guī)土委發(fā)布《深圳市城中村(舊村)總體規(guī)劃(2018-2025)》(征求意見(jiàn)稿)，針對(duì)深圳市城中村居住用地劃定了綜合整治分區(qū)范圍，控制城中村改造節(jié)奏，滿足條件的城中村可納入政策性住房保障體系。

從拆除重建到綜合整治

《總體規(guī)劃》顯示，城中村綜合整治分區(qū)劃定對(duì)象為全市城中村的居住用地。扣除已批更新單元計(jì)劃范圍內(nèi)的用地、土地整備計(jì)劃范圍內(nèi)的用地、棚戶區(qū)改造計(jì)劃范圍內(nèi)的用地、建設(shè)用地清退計(jì)劃范圍內(nèi)的用地以及違法建筑斷根行動(dòng)范圍內(nèi)的用地。《總體規(guī)劃》提出，深圳全市綜合整治分區(qū)劃定對(duì)象總規(guī)模約為99平方公里，規(guī)劃期內(nèi)綜合整治分區(qū)用地規(guī)模為55平方公里，占比56%。其中福田區(qū)、羅湖區(qū)和南山區(qū)綜合整治分區(qū)劃定比例不低于75%，其余各區(qū)不低于54%。

記者發(fā)現(xiàn)，《總體規(guī)劃》中深圳各區(qū)城中村綜合整治分區(qū)范圍最大的兩區(qū)為寶安、龍崗，城中村綜合整治分區(qū)范圍分別為1612公頃和1487公頃;龍華、光明、坪山三區(qū)分別為860公頃、418公頃和409公頃。原特區(qū)內(nèi)四區(qū)城中村綜合整治分區(qū)范圍最小，福田為127公頃、羅湖為135公頃、南山為182公頃、鹽田僅有12公頃。

對(duì)于分區(qū)范圍內(nèi)改造模式，《總體規(guī)劃》要求，除公共利益用地外，綜合整治分區(qū)內(nèi)的用地不得納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃、土地整備計(jì)劃及棚戶區(qū)改造計(jì)劃;鼓勵(lì)綜合整治分區(qū)內(nèi)的用地開(kāi)展城中村綜合整治更新。規(guī)范引導(dǎo)各區(qū)在綜合整治分區(qū)內(nèi)有序推進(jìn)城中村住房規(guī)模化統(tǒng)租改造，滿足條件的可納入政策性住房保障體系。

根據(jù)深圳市規(guī)土委調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，深圳城中村用地總規(guī)模約320平方公里，占深圳土地總面積的1/6。而深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場(chǎng)供應(yīng)最重要的主體。其實(shí)，《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃的通知》已經(jīng)表明，深圳已從過(guò)去“拆除重建”的發(fā)展模式更迭至“綜合整治”，規(guī)劃強(qiáng)調(diào)了要加大綜合整治類的比重，不是全部采取大拆大建的方式。有業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)城中村綜合整治后，有望統(tǒng)籌納入住房保障體系，定向分配給符合條件的住房困難家庭。

新增住宅供應(yīng)量

將下降?

不同于大拆大建的城市更新，眾多房企和許多長(zhǎng)租公寓品牌早已關(guān)注到城中村，一場(chǎng)改造之風(fēng)也已經(jīng)吹到了深圳許多城中村，只是成本、租金等引發(fā)的矛盾仍有待解決。有市場(chǎng)人士擔(dān)心，如果深圳的租金特別是城中村的租金也普遍上漲，或許會(huì)間接抬高許多行業(yè)的成本。如何在不逆轉(zhuǎn)這個(gè)大趨勢(shì)的前提下，盡可能地拉長(zhǎng)城中村低成本的時(shí)長(zhǎng)，不但對(duì)城中村的租戶有意義，也是所有參與方應(yīng)該重視的問(wèn)題。

《總體規(guī)劃》也提出要加強(qiáng)城中村租賃市場(chǎng)監(jiān)管。政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)城中村租賃管理，要求企業(yè)控制改造成本，并參照租賃指導(dǎo)價(jià)格合理定價(jià)。改造后出租的，應(yīng)優(yōu)先滿足原租戶的租賃需求，有效保障城中村低成本居住空間的供應(yīng)。加強(qiáng)市場(chǎng)秩序整治，嚴(yán)厲打擊城中村租賃市場(chǎng)違法違規(guī)行為，將違法違規(guī)信息納入信用信息共享平臺(tái)。

城中村的變化除了影響租賃市場(chǎng)，對(duì)未來(lái)深圳樓市的供應(yīng)也起著舉足輕重的作用。其實(shí)，在土地資源緊缺的深圳，城中村早已成為多數(shù)房企進(jìn)軍和立足深圳的重要法寶。合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇認(rèn)為，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，城中村拆除重建變成土地之后的土地成本，相較于土地拍賣市場(chǎng)上的土地成本要便宜1/3以上，存在巨大的利益空間。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，參與綜合整治更多是為了長(zhǎng)遠(yuǎn)的拆除重建優(yōu)先權(quán)。

不過(guò)，《總體規(guī)劃》要求除公共利益用地外，綜合整治分區(qū)內(nèi)的用地不得納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃、土地整備計(jì)劃及棚戶區(qū)改造計(jì)劃。此外，以綜合整治分區(qū)為抓手，通過(guò)協(xié)調(diào)多種存量開(kāi)發(fā)手段的實(shí)施時(shí)序，控制城中村改造節(jié)奏，促進(jìn)城中村可持續(xù)發(fā)展。有業(yè)內(nèi)人士人為，新規(guī)下政府、市場(chǎng)和業(yè)主都可以冷靜看待城中村的城市更新，集中精力在已經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目。只是，深圳一些城中村在數(shù)年內(nèi)不能拆除，一些城市更新項(xiàng)目或?qū)簳r(shí)擱淺。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，根據(jù)《總體規(guī)劃》可以得到的信息是，在未來(lái)7年的時(shí)間里，深圳新增住宅的供應(yīng)量很有可能會(huì)大打折扣，除非政府大力度賣地，不然新增住宅的供應(yīng)量將下降。在需求轉(zhuǎn)向二手房情況下，二手房?jī)r(jià)格有可能因此而上漲。與此同時(shí)，部分符合條件的城中村可以納入政府的保障房范圍，這樣能保證租賃住房的供應(yīng)，有利于長(zhǎng)效機(jī)制的建立

關(guān)鍵詞： 綜合整治