各上市房企的2018年度成績(jī)單已經(jīng)差不多發(fā)布完畢，我們看到，沖破“五千億”實(shí)現(xiàn)了、20家房企的“千億”實(shí)現(xiàn)了、近40家房企超過(guò)20%的增長(zhǎng)率實(shí)現(xiàn)了，但唯獨(dú)前幾年被房企熱議的多元化不僅在近年聲勢(shì)見(jiàn)弱，也未現(xiàn)漂亮的成功案例。

從數(shù)據(jù)角度看，克而瑞表示，TOP30房企中的70%都曾發(fā)布多元化戰(zhàn)略，TOP100房企中更有97%布局了多元化業(yè)務(wù)。

但自2010年前后房企始提多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，多家企業(yè)在經(jīng)歷近10年的發(fā)展后，如今依然以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主要營(yíng)收和利潤(rùn)源頭，主業(yè)地位不可動(dòng)搖，而房企多年的多元化探索收獲甚微。

實(shí)際上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪近十家房企發(fā)現(xiàn)，目前似乎除了恒大和碧桂園等少數(shù)幾家龍頭企業(yè)，仍在農(nóng)業(yè)、機(jī)器人、文化等行業(yè)興致勃勃地描摹多元化前景外，絕大多數(shù)房企對(duì)此已趨于謹(jǐn)慎。

但想要房企徹底放棄多元化，似乎也不易。

克而瑞指出，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)之上，不斷拓展創(chuàng)新業(yè)務(wù)，是所有房企在地產(chǎn)下半場(chǎng)要活下去乃至活得更好更久都需要做的事情。市場(chǎng)已逐漸從買方市場(chǎng)向賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，多元化布局不再是做和不做的選擇，而是怎么做的問(wèn)題。

多元化數(shù)年，如今卻進(jìn)退兩難，房企該何去何從?

效果欠佳探索多年仍依賴地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

2018年可以算個(gè)“豐收年”，盤點(diǎn)剛結(jié)束的年報(bào)季成績(jī)，可以發(fā)現(xiàn)增長(zhǎng)超過(guò)20%的企業(yè)平均業(yè)績(jī)是1253億元，39家的銷售平均增長(zhǎng)率為48%。而且大部分企業(yè)利潤(rùn)明顯上漲，A股房企平均利潤(rùn)上漲了23%;在已經(jīng)公布年報(bào)的房企里，利潤(rùn)下滑的只有22家，70%的企業(yè)利潤(rùn)出現(xiàn)了明顯的上漲。雖然凈利潤(rùn)率相比2017年有所下滑，但也在11.9%的均值。

值得留意的是，不斷提升的銷售規(guī)模和利潤(rùn)，卻與多元化業(yè)務(wù)關(guān)系淺薄。目前，房企的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占比依舊高于80%。

以恒大為例，其2018年銷售物業(yè)收入4527.64億元，而租金、物管、其他業(yè)務(wù)合計(jì)收入只有100多億元。而即使綠地控股的大基建、大消費(fèi)、大金融銷售占比已達(dá)到45%，但在2018年度3443.5億元營(yíng)收中，1614.6億元依然來(lái)源房地產(chǎn)、1481.3億元來(lái)源建筑及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)僅貢獻(xiàn)347.6億元營(yíng)收;相較于房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比增至27.01%，建筑、商品銷售、能源、汽車等產(chǎn)業(yè)的毛利率則僅為3.72%、2.35%、2.54%。

與此同時(shí)，不少房企的多元化被質(zhì)疑為“地產(chǎn)的新外衣”。

例如推出了“華潤(rùn)理想國(guó)”的華潤(rùn)集團(tuán)，2018年明確向“城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略，除原本的住宅、商業(yè)、寫字樓、綜合體開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，新布局了養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)、長(zhǎng)租公寓、影視、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等板塊。

“如果通過(guò)地產(chǎn)與醫(yī)療健康的結(jié)合能提升城市基礎(chǔ)醫(yī)療水平，解決看病難的問(wèn)題，那么是一件好事，但目前看來(lái)這是一個(gè)高難度問(wèn)題，各大房企轉(zhuǎn)型的主要目的還是為了提高自己樓盤的溢價(jià)，在未來(lái)更有競(jìng)爭(zhēng)力。”有業(yè)內(nèi)人士直言。

實(shí)際上，2017年華潤(rùn)置地商業(yè)板塊從開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中剝離，并列為與開(kāi)發(fā)事業(yè)部平級(jí)的一級(jí)組織機(jī)構(gòu)，就體現(xiàn)了華潤(rùn)在非傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)方面的野心。但是商業(yè)板塊未來(lái)是否會(huì)獨(dú)立分拆上市尚不明確，而2018年華潤(rùn)置地投資物業(yè)收入占比不大。但值得一提的是，其增長(zhǎng)速度快于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

多元化布局的萬(wàn)科亦然，目前萬(wàn)科在地產(chǎn)外，已布局物業(yè)、租賃、物流、養(yǎng)老、教育等十多個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，其中租賃在2018年上半年被列為集團(tuán)核心業(yè)務(wù)。

但發(fā)展至今，萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入結(jié)構(gòu)中，地產(chǎn)仍占據(jù)絕對(duì)地位，而多元化業(yè)務(wù)尚未產(chǎn)生可觀收入。2018年報(bào)中，萬(wàn)科不再單獨(dú)列示養(yǎng)老和教育業(yè)務(wù)，這也顯示了萬(wàn)科收斂和聚焦的戰(zhàn)略導(dǎo)向。

“試錯(cuò)期”拉長(zhǎng)“有名無(wú)實(shí)”者眾

房企的多元化道路，很難走。

業(yè)內(nèi)人士指出，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外，除了商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)比較傳統(tǒng)的泛地產(chǎn)分支外，房企還沒(méi)有找到市場(chǎng)空間大、更適合規(guī)模發(fā)展與長(zhǎng)期耕耘、利潤(rùn)可觀并能支撐業(yè)績(jī)明顯增長(zhǎng)的發(fā)力點(diǎn)。

“房企雖然資金不少，但并沒(méi)有足夠多的現(xiàn)金流可以長(zhǎng)期沉淀在需要培育的產(chǎn)業(yè)，況且資產(chǎn)證券化的渠道仍未打開(kāi)。”

有機(jī)構(gòu)人士直言，習(xí)慣了“賺快錢”的房企，面對(duì)這些持有資產(chǎn)、沉淀資金、現(xiàn)金流回報(bào)不足的項(xiàng)目，大多很難實(shí)現(xiàn)持續(xù)投資和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。

何況在新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，房企既不熟悉形勢(shì)，也不掌握核心技術(shù)，更無(wú)骨干人才支撐，不具備競(jìng)爭(zhēng)力，前期一定是學(xué)習(xí)和吸取教訓(xùn)的階段，需要成本和時(shí)間。

到目前為止，為何大多數(shù)房企在多元化方面的表現(xiàn)都難言優(yōu)秀?

安居客首席分析師張波直言，房企往往只有在市場(chǎng)下行或者不好時(shí)，才會(huì)別出心裁地考慮多元化。只要樓市回暖，大家就會(huì)把資源再度集中到地產(chǎn)上。其實(shí)到現(xiàn)在為止，大家真的沒(méi)有找到什么行業(yè)比房地產(chǎn)更容易賺錢的了，會(huì)有些企業(yè)心力不足。

他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從現(xiàn)狀來(lái)看，房企的多元化發(fā)展，或者說(shuō)所謂的去地產(chǎn)化，絕大多數(shù)只是在名稱上做文章，從客觀原因看是為了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，更好地解決企業(yè)面臨的融資問(wèn)題。近年來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)融監(jiān)管的強(qiáng)度并未減弱，在此背景下，通過(guò)更名等方式則是實(shí)現(xiàn)融資的方式之一。

橫盤時(shí)代多元化之路“往哪里走”

但多元化這條路，房企不得不走。

“既有開(kāi)發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)頂，當(dāng)規(guī)模到達(dá)一定階段，沒(méi)有更大的市場(chǎng)空間支撐規(guī)模增長(zhǎng)，公司市值就很難維持增長(zhǎng)。所以，多元化是房企，尤其是大房企的迫切需求。”上述人士就表示。

的確，在橫盤時(shí)代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得更高業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的難度越來(lái)越大，房企需要尋求新業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)可持續(xù)增長(zhǎng)。客觀來(lái)看，房企的多元化發(fā)展與轉(zhuǎn)型，其實(shí)是房企應(yīng)對(duì)洗牌趨勢(shì)的一種選擇，一旦新業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，就可能在未來(lái)成為房企發(fā)展戰(zhàn)略的支柱之一，也才可能提供理想的利潤(rùn)增長(zhǎng)。

多元化之路就是一場(chǎng)漫長(zhǎng)的等待，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其實(shí)更重要的不是“是否往外走”，而是“往哪里走”——多元化新業(yè)務(wù)最好能夠與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成周期性互補(bǔ)，或者選擇進(jìn)入建筑、經(jīng)紀(jì)、金融服務(wù)等領(lǐng)域來(lái)延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)線鏈，幫助房企穿越周期，實(shí)現(xiàn)逆周期調(diào)節(jié)。

像萬(wàn)科、恒大、保利、碧桂園、華潤(rùn)等想要尋求出路的房地產(chǎn)企業(yè)，都在考慮發(fā)展地產(chǎn)以外的產(chǎn)業(yè)。以恒大來(lái)說(shuō)，文旅、健康和新能源汽車產(chǎn)業(yè)，顯然市場(chǎng)空間規(guī)模也更大，前景會(huì)更樂(lè)觀一些。

轉(zhuǎn)型能否成功，本質(zhì)上還是需要看房企是否具備相匹配的核心競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，轉(zhuǎn)型在一定程度上意味房企自身的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)以及品牌優(yōu)勢(shì)歸零，但對(duì)于部分房企來(lái)說(shuō)值得嘗試。

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