在以上市43.08%漲幅創下年內物業股上市首日最高漲幅紀錄后，朗詩綠色生活股價卻在隨后的兩周內走出了大滑坡的趨勢。截至7月15日午盤，朗詩綠色生活報3.26港元，當日跌6.59%，位居當日港股物業股跌幅首位，距離破發僅一步之遙。盡管有所謂的綠色概念加持，外加上市前后管理層大談業務創新和業務模式突破，但無論是規模上的過于迷你，還是與龍頭物業股動輒70、80市盈率的巨大差距，單憑概念與愿景的朗詩綠色生活能走多遠?

迷你的規模、市值與市盈率

資料顯示，朗詩綠色生活原為朗詩旗下物業服務公司，成立于2005年，是一家深耕長三角、布局全國的物業管理服務提供商。其于今年1月25日首次在港交所遞交招股書，于6月22日通過港交所聆訊。

根據企業最新披露的招股書顯示，截至2020年12月31日，朗詩綠色生活的在管物業項目累計123個，其中包括102個住宅物業和21個非住宅物業，在管的總建筑面積為1730萬平方米。

從收入構成來看，朗詩綠色生活的收益目前主要來自三大業務，包括物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務。招股書顯示，截至2020年12月末，朗詩綠色生活收入6.01億元，其中物業管理服務收入4.1億元，占總收入的68.2%;非業主增值服務收入1.41億元，占比23.4%;社區增值服務0.5億元，占比8.4%。

按照招股書披露的數據，截至2020年12月末，朗詩綠色生活的毛利為1.6億元，毛利率26.7%，歸屬股東凈利潤4107萬元。

作為公司銷售業績的主要來源，長三角區域一直為朗詩綠色生活所倚重。據招股書，截至2020年12月31日，朗詩綠色生活的物業管理服務涵蓋21個城市，其中就包括了15個長江三角洲城市。在其全國共計123項在管物業中，便有100項位于長江三角洲，占公司總在管建筑面積的85.2%。

重倉長三角為朗詩綠色生活貢獻了超八成收益。數據顯示，2018-2020年三個年度，朗詩綠色生活位于長江三角洲在管物業產生的物業管理服務收益，分別占物業管理服務總收益的92%、89.2%及86.6%。

值得關注的，對于母公司的業務依賴，同樣也在這家港股新秀身上顯現。據招股書，目前朗詩綠色生活的大部分收益來自向朗詩地產開發項目提供的物業管理服務。截至2020年末，在朗詩綠色生活在管的住宅物業中，向朗詩開發(包括共同開發)物業提供管理服務的占比為61.8%。

不過，相比資本市場內已經展開市值及規模角逐的一眾物企同行，朗詩綠色生活這家港股新秀似乎處于下游。

除了上市兩周內股價出現大幅滑坡外，對比物企龍頭碧桂園服務，朗詩綠色生活的規模、市值與市盈率均被現實“吊打”：管理面積僅1730萬平米，物業企業老大碧桂園服務是其23倍還多;市值不足20億港元，與碧桂園服務的最新市值相差近170倍;市盈率更是低到17，與以高市盈率著稱的物業行業并不相符，與老大碧桂園服務78的差距更是幾何級。

擴張的現實難題

在與資本市場成功接軌后，朗詩綠色生活這家重倉長三角的區域性物企，也開始考慮起擴大企業業務半徑的問題。根據該公司管理層的表態，未來會收購一些非住宅管理業務的公司，還將在粵港澳和成渝都市圈進行深耕。

朗詩綠色生活對于公司規模擴張的渴望，在上市募資用途中也可見一斑。據招股文件，朗詩綠色生活此次上市總募集資金凈額約為2.586億港元，在其全球發售所得款項凈額中，約56.8%所得款項凈額將用于多渠道擴大業務規模。

就朗詩綠色生活當前的城市布局及后續的擴張意圖，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄指出，長三角區域在政策扶持、人口流入等作用下，聚集效應愈加明顯，經濟發展速度增長較快，對物管的需求也隨之增加。因而，聚焦長三角區域的朗詩綠色生活在近年來也獲得了部分發展紅利。但因布局區域過于集中，朗詩綠色生活受區域未來規劃的影響也較大。

“目前粵港澳和成渝都市圈物管行業發展已具有一定規模，朗詩綠色生活作為后來者切入較難。首先布局新的城市在當地沒有品牌的加持，較難獲取業主的信服度;其次，當地已有很多物企深耕多年，市場占有率較高，業主對其也有一定的忠實度。” 陳霄說道。

中指研究院物業事業部常務副總經理牛曉娟也指出，盡管在長三角、珠三角、成渝等人口聚集和人口凈流入的主要區域布局，整體來說機遇大于挑戰，但對于深耕長三角區域的朗詩綠色生活來說，過快進軍粵港澳和成渝區域可能會面臨資金風險、政策風險、經營風險等多種不確定性因素。

盡管朗詩綠色生活作為綠色物業的先行者無疑具有先發優勢，但業內也有聲音指出，在物業領域“大魚吃小魚”競爭加劇的現實條件下，對于朗詩綠色生活這家管理面積只有1730萬平米的物業服務公司而言，對于愿景中的收并購助力規模擴張，或還將面臨許多現實問題，比如提升市場占有率的難題、小企業并購擴張的難題，以及擴張后小企業的“并購消化”問題等等。

新概念想象空間受限

因為體量較小且市值不高，朗詩綠色生活上市后的資本故事繞開了規模化這一主題，將綠色建筑視為該公司的一大發展標簽以及核心宣傳點。據第三方數據，物業服務百強企業的綠色建筑在管建筑面積僅占其在管總建筑面積的4.3%。而截至2020年12月31日，朗詩綠色生活的綠色建筑項目占在管物業總建筑面積的34.4%。

資本市場對于朗詩綠色生活的綠色概念也有反饋。7月8日開盤當天，朗詩綠色生活一度較發行價上漲120%，最終以44%的漲幅收盤。不過在最近幾個交易日，朗詩綠色生活此前顯露的大增態勢并沒有得到延續，甚至在7月9日(收跌13.11%)、7月12日(收跌6.14%)、7月13日(收跌7.9%)，位于物業股跌幅首位。截至7月14日收盤，朗詩綠色生活報3.49港元/股，最新市值13.96億元，市盈率17.92。

對于朗詩綠色生活近期股價變動，牛曉娟向北京商報記者表示，資本市場對物業企業認可度較高的可以分為兩類企業，第一類是以碧桂園服務為代表的規模巨大的頭部企業，第二類是以華潤萬象生活為代表的規模中等、商寫等非住宅業態占比較高的物業企業。而朗詩綠色生活則為資本市場對物業行業的想象空間開辟了第三條路徑，即綠色概念。

但牛曉娟表示，朗詩綠色生活開盤估價暴漲原因在于綠色概念短暫性熱度，目前看，資本市場對其價值評估有熱度逐漸散去的趨勢。規模是各種概念以及資本市場想象空間的基礎，規模沒有達到四五千萬的門檻值，通常來說難以實現規模經濟效應，在管面積過小，會限制資本對于相關新概念的想象空間。

58安居客房產研究院分院院長張波也認同在管面積的確是物企自身發展重要的指標，但中小物業企業要快速擴大在管面積難度不小。收購擴張的難度較大。因此，擴大自身綠色品牌優勢，強化非住宅類管理公司的收購將是該公司的重點。

陳霄直言，現階段朗詩綠色生活整體規模偏小，市值也不算高，市盈率處于行業中位水平，距離典型物企存在不小差距，未來可能面臨的發展壓力也較大。

就“發展綠色建筑的中長期發展目標”“上市后計劃如何開展規模擴張”等問題，北京商報記者向朗詩綠色生活方面發去采訪函。截至發稿，對方暫無回應。

(北京商報記者 盧揚 榮蕾)

關鍵詞： 新概念 朗詩綠色生活 股價 市盈率