圖①：在金融機(jī)構(gòu)的支持下，北京市豐臺(tái)區(qū)有巢國際公寓社區(qū)總部基地店建成運(yùn)營。

李 季攝

(資料圖片)

圖②：北京市豐臺(tái)區(qū)有巢國際公寓室內(nèi)環(huán)境。

劉振松攝

數(shù)據(jù)來源：銀保監(jiān)會(huì)等

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場(chǎng)建設(shè)。

近年來，在國家政策引導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的支持力度，差異化實(shí)施住房信貸政策，提升相關(guān)服務(wù)便利度，多措并舉幫助百姓安居、樂居。

加大融資支持、強(qiáng)化運(yùn)營管理，助力擴(kuò)大租賃住房供給

廣東小伙兒陳炳文去年大學(xué)畢業(yè)，入職位于廈門國家火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（以下簡稱火炬高新區(qū)）的一家高新技術(shù)企業(yè)。滿意的工作找到了，住的問題擺在面前。通過一款線上租房平臺(tái)，他查詢到了距公司20分鐘車程的火炬嘉福人才公寓。實(shí)地參觀后，陳炳文對(duì)居住環(huán)境、治安、設(shè)施以及租金等都比較滿意，很快便決定入住。

火炬高新區(qū)是集研發(fā)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)孵化和高新技術(shù)企業(yè)成長等為一體的開發(fā)區(qū)，聚集了平板顯示、軟件與信息服務(wù)、計(jì)算機(jī)與通信設(shè)備等領(lǐng)域眾多高新技術(shù)行業(yè)企業(yè)。園區(qū)從業(yè)人員中，像陳炳文這樣的新市民較多，租房需求大，周邊公寓供不應(yīng)求、價(jià)格水漲船高。

為緩解租住壓力、給創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)營造更好條件，火炬高新區(qū)管委會(huì)同建設(shè)銀行廈門分行合作打造了“CCB建融家園”項(xiàng)目——火炬嘉福人才公寓。項(xiàng)目總建筑面積近10萬平方米，共計(jì)1843套房源，租金低于市場(chǎng)水平，受到新市民的歡迎。目前廈門市累計(jì)開業(yè)運(yùn)營13個(gè)“CCB建融家園”，提供優(yōu)質(zhì)長租公寓近6000間，整體出租率保持在90%以上。據(jù)了解，建設(shè)銀行積極實(shí)施住房租賃戰(zhàn)略，合理滿足保障性租賃住房項(xiàng)目融資需求，截至去年6月，該行保障性租賃住房項(xiàng)目貸款授信金額超過1150億元，支持籌集房源超過40萬套（間）。

保障性住房項(xiàng)目體量大、周期長，離不開長期資金支持。銀保監(jiān)會(huì)、住建部去年發(fā)布的《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》提出，對(duì)利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、新供應(yīng)國有建設(shè)用地等新建自持保障性租賃住房項(xiàng)目或存量盤活項(xiàng)目，銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在綜合考慮企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)或購置，以及后續(xù)運(yùn)營需求的基礎(chǔ)上，以市場(chǎng)化方式提供適配其融資需求的產(chǎn)品。

如何激發(fā)銀行為保障性租賃住房建設(shè)提供融資服務(wù)的積極性？

“在浙江平陽縣鰲江鎮(zhèn)保障性租賃住房一期項(xiàng)目建設(shè)中，銀行貸款發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。”平陽縣新鰲城市建設(shè)有限公司總經(jīng)理張志說，農(nóng)業(yè)銀行溫州分行為平陽縣首個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目提供10.5億元專項(xiàng)授信，日前成功發(fā)放項(xiàng)目貸款8.2億元，助力首期3096套保障性租賃住房加速建設(shè)。

為加快這一民生工程推進(jìn)，在當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門、農(nóng)業(yè)銀行溫州分行平陽支行等的協(xié)商下，保障房及配套車位、商鋪?zhàn)饨鸬仁杖氡蛔鳛橘J款還款來源。同時(shí)，通過引入貸款擔(dān)保機(jī)制，銀行得以在做好風(fēng)控的前提下順利發(fā)放貸款。

“鰲江鎮(zhèn)是平陽縣工業(yè)重鎮(zhèn)，每年都有大量外來務(wù)工人員。本次項(xiàng)目建設(shè)將大幅增加小戶型、低租金房源，有效緩解‘新鰲江人’階段性住房困難，為他們安居樂業(yè)創(chuàng)造條件。”鰲江鎮(zhèn)鎮(zhèn)長楊啟杰說。

此外，去年，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，明確保障性住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。專家表示，這有利于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

優(yōu)化貸款政策、提升服務(wù)質(zhì)效，為百姓提供更多便利

在助力擴(kuò)大保障性住房供給的同時(shí)，金融部門和金融機(jī)構(gòu)也在優(yōu)化貸款政策、提升服務(wù)質(zhì)效等方面不斷探索，降低百姓住房消費(fèi)壓力、更好滿足剛性和改善性需求。

——建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

近日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。專家認(rèn)為，這是對(duì)前期放寬首套房貸利率下限政策的進(jìn)一步深化，具有積極意義。

“在一定條件下的動(dòng)態(tài)調(diào)整是該機(jī)制的重點(diǎn)、亮點(diǎn)，更鮮明地體現(xiàn)了差別化住房信貸政策，是‘因城施策’的有益探索。對(duì)需求側(cè)而言，有助于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，更好地支持剛性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛說。

專家分析，該動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制授權(quán)地方政府調(diào)整的是首套房貸利率下限，房貸如何定價(jià)仍是市場(chǎng)化行為，由銀行與客戶商定。

——豐富金融產(chǎn)品，打造專業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，提供多維度全周期服務(wù)。

近年來，圍繞新市民住房消費(fèi)需求，各地有針對(duì)性地創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，幫助越來越多人安居樂業(yè)。在山東，銀行聯(lián)合濟(jì)南住建部門共同開發(fā)“泉城安居”平臺(tái)，為新市民住房租房提供金融服務(wù)、補(bǔ)貼申領(lǐng)、政策宣介等服務(wù)，與公積金管理部門協(xié)同推出“新市民公積金租房貸”等專屬產(chǎn)品；農(nóng)業(yè)銀行山東分行推出“農(nóng)民安家貸”，通過優(yōu)化收入證明認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)行優(yōu)惠利率等，打造“三農(nóng)”特色住房貸款產(chǎn)品，截至去年6月，該產(chǎn)品已累計(jì)幫助超14萬戶農(nóng)民進(jìn)城購房。一些機(jī)構(gòu)專門打造了家裝主題銀行，為新市民提供從買房到裝修的全周期服務(wù)。

“支持銀行合理確定符合購房條件的新市民首套住房按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)，提升借款和還款便利度，針對(duì)新市民進(jìn)城、落戶過渡階段的差異化需求提供消費(fèi)信貸產(chǎn)品；鼓勵(lì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)研發(fā)家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、出租人責(zé)任險(xiǎn)、承租人責(zé)任險(xiǎn)等保險(xiǎn)產(chǎn)品，支持長租房市場(chǎng)發(fā)展。”山東銀保監(jiān)局有關(guān)負(fù)責(zé)人說。

——提升住房公積金貸款服務(wù)質(zhì)效，細(xì)節(jié)之處惠民生。

“房產(chǎn)交易過戶和公積金貸款辦理只用跑一趟，省時(shí)省力。”不久前，遼寧省沈陽市大東區(qū)居民張偉購置了一套二手房，實(shí)現(xiàn)“安居夢(mèng)”的同時(shí)，還嘗到了“公積金貸款+產(chǎn)權(quán)交易”一站式服務(wù)的甜頭。據(jù)了解，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門積極推動(dòng)公積金管理部門與銀行、不動(dòng)產(chǎn)中心數(shù)據(jù)共享、業(yè)務(wù)協(xié)同。市民在政務(wù)服務(wù)大廳實(shí)現(xiàn)一次性辦理公積金貸款、交易過戶等業(yè)務(wù)。

公積金貸款與百姓購房密切相關(guān)。各地優(yōu)化有關(guān)服務(wù)的舉措還有很多。福建省廈門市實(shí)施公積金貸款階段性支持政策，購買新房首付款可用公積金直接支付，并降低職工家庭首次、二次申請(qǐng)住房公積金貸款購房的首付款比例。不少商業(yè)銀行加強(qiáng)與地方政府協(xié)作，共同加強(qiáng)住房公積金服務(wù)渠道建設(shè)，擴(kuò)展住房公積金手機(jī)客戶端（APP）、小程序個(gè)人自愿繳存功能，讓新市民住房公積金繳存渠道更加暢通。一些地方正在推動(dòng)“商轉(zhuǎn)公”（商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款）業(yè)務(wù)，著力降低購房者還款壓力。

“提升公積金貸款服務(wù)效率，降低購房綜合成本，惠民生的同時(shí)，也有利于促進(jìn)合理住房消費(fèi)需求進(jìn)一步釋放。”曾剛說。

做好風(fēng)險(xiǎn)防范，進(jìn)一步釋放剛性和改善性住房需求

發(fā)展保障性住房、優(yōu)化住房金融服務(wù)是惠民生的實(shí)事。而要把好事做好，還要牢牢守住風(fēng)險(xiǎn)底線。

“銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要密切關(guān)注當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房市場(chǎng)發(fā)展情況，科學(xué)合理測(cè)算保障性租賃住房項(xiàng)目的投入、收益和現(xiàn)金流，合規(guī)適度提供融資，嚴(yán)防過度授信、盲目放貸。要在負(fù)債控制、款項(xiàng)支付、工程進(jìn)展、租金回款、資產(chǎn)抵押等方面采取有效的風(fēng)控措施。針對(duì)商品房開發(fā)項(xiàng)目配建的保障性租賃住房，應(yīng)確保保障性租賃住房部分獨(dú)立公允核算，實(shí)現(xiàn)專款專用。”銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人說。

各地創(chuàng)新監(jiān)管舉措，守住風(fēng)險(xiǎn)底線。江西運(yùn)用全省住房保障信息系統(tǒng)，提高保障性住房項(xiàng)目授信審批、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理能力，嚴(yán)防以保障性住房為名騙取銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)優(yōu)惠政策。貴州銀保監(jiān)局要求轄內(nèi)機(jī)構(gòu)做好融資主體準(zhǔn)入管理、風(fēng)險(xiǎn)管理和后續(xù)跟蹤管理，對(duì)新建或購買存量房源作為保障性租賃住房的，將屬地發(fā)展保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組出具的項(xiàng)目論證意見書作為貸款評(píng)審要件，確保資金投入的合規(guī)和安全。

業(yè)內(nèi)人士表示，各級(jí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)需加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)，建立健全保障性租賃住房金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和防控體系，定期監(jiān)測(cè)轄內(nèi)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展情況，做到風(fēng)險(xiǎn)早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置。同時(shí)，防止以保障性租賃住房的名義搞變通、打“擦邊球”，進(jìn)行監(jiān)管套利。

“對(duì)銀行來說，要在做好風(fēng)控前提下更好滿足百姓剛性和改善性住房需求，就要通過金融科技不斷提升對(duì)客戶進(jìn)行畫像的能力，全面、準(zhǔn)確、高效地獲取客戶真實(shí)信息。基于此，才能為客戶提供及時(shí)、適當(dāng)?shù)淖》拷鹑诜?wù)。”曾剛說。

專家表示，應(yīng)進(jìn)一步從需求側(cè)發(fā)力，增強(qiáng)居民剛性和改善性住房消費(fèi)的意愿和能力。

“未來，可根據(jù)實(shí)際情況繼續(xù)加大差別化住房信貸政策實(shí)施力度，緊密結(jié)合各城市實(shí)際情況采取下調(diào)首付比例、取消‘認(rèn)房又認(rèn)貸’、降低貸款利率等措施。為滿足改善性住房需求，二套住房貸款利率下限也可適時(shí)、適當(dāng)調(diào)整。”曾剛說。

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