首批保障性租賃住房REITs發行成績單出爐。

(資料圖)

8月18日-19日，華夏、中金、紅土創新基金三家基金管理人旗下保障性租賃住房REITs紛紛發布認購申請確認比例結果的公告，公募REITs創新產品的發行成績也新鮮出爐：三家公募旗下保障性租賃住房REITs比例配售前的募集總規模高達2060.97億元。其中，華夏基金639億元、中金基金583億元、紅土創新基金839億元。

網下投資者中，機構投資者認購踴躍，最多的認購規模達到182億份，最終配售比例都低于1%，部分產品還創下網下配售比例新低；公眾投資者參與熱情同樣高漲，紅土深圳安居REIT公眾認購153億份，配售比例低至0.39%，刷新了華夏中國交建高速REIT創下的0.84%的配售紀錄，再度創下公募REITs產品公眾配售比例的歷史新低。

多位業內人士對此表示，公募REITs產品的相對稀缺性，獨立的行情走勢，長期穩健的收益特征，較低的網下和公眾配售份額，以及前期產品的賺錢效應，都可能會助推新基金募集持續火爆。隨著未來更多新發的公募REITs面市和存量產品的擴募，公募REITs的發行可能會逐漸回歸常態化。公募基金未來可以直接服務的實體經濟領域，也將可能繼續擴容。

大賣2061億元！

三只保障性租賃住房REITs發行火爆

8月18日-19日，華夏、中金、紅土創新基金三家基金管理人旗下保障性租賃住房REITs產品，先后發布認購申請確認比例結果的公告，詳細披露了三只產品的發行成績。

從公告信息看，中金廈門安居 REIT募集的基金份額總額為5億份，由戰略配售、網下發售、公眾發售三個部分組成。其中，戰略投資者初始發售份額為3.12億份，基金戰略投資者100%配售；網下發售初始發售份額為1.31億份，有效認購基金份額數量為139.5億份, 網下投資者配售比例為0.94%；公眾投資者有效認購基金份額數量為81.42億份，配售比例為0.69%。

8月18日，紅土深圳安居REIT也發布了相關公告，該只基金被準予發售的基金份額總額也為5億份，發售也由戰略配售、網下發售、公眾投資者發售三個部分組成。其中，擬向戰略投資者發售的基金份額數量為3億份，戰略投資者有效認購申請確認比例為100%；擬向網下投資者發售的基金份額數量為1.4億份，網下投資者有效認購申請確認比例為0.77%；擬向公眾投資者認購發售的基金份額數量為0.6億份，公眾投資者有效認購申請實際確認比例為0.39%。

而從目前已經成立的14只公募REITs看，公眾投資者最低有效認購確認比例是華夏中國交建高速REIT 創下的0.84%，這也意味著紅土深圳安居 REIT的0.39%的公眾配售比例，再度刷新了公募REITs產品的歷史新低。

8月19日，華夏北京保障房REIT（簡稱：京保REIT）也發布了配售比例結果。

公開資料顯示，京保REIT戰略投資者認購基金份額數量為3億份，合計參與的戰略投資者數量達14家，認購規模為7.53億元；網下投資者中，有效認購數量總和為157.2億份，按照基金發售價格計算，募集規模約為394.57億元，最終網下投資者有效認購申請確認比例為0.89%；公眾投資者的有效認購基金份額數量為94.43億份，比例配售前募集規模約為237億元，公眾投資者有效認購申請實際確認比例為0.635%。

據此計算，京保REIT此次發售比例配售前的募集規模達639.1億元（含戰略配售、網下發售和公眾發售）。

談及目前公募REITs產品的熱銷局面，北京一位公募REITs基金經理分析，一是說明公募REITs產品具有稀缺性，市場供不應求，就會引發各類資金的追逐；二是今年上半年股債市場波動中，公募REITs表現出獨立于股債市場的特征，與股債走勢相關性不高，是投資者大類資產配置的一大重要方向；三是該類資產優質、資產的長期收益也較為穩健。

滬上一位公募市場部負責人也認為，去年持續熱銷的公募REITs和較低的配售比例，都可能會助推投資者REITs產品發行時盡量多買，才可能獲配自己理想的投資金額。總體來說，由于該類產品收益穩健、上市后在二級市場也多數存在溢價，前期的賺錢效應助推了新基金發行依然火爆。

發行總規模近580億元

公募REITs發展空間依然廣闊

伴隨著華夏、中金、紅土創新基金三家公募旗下保障性租賃住房REITs的成功發售，目前公募REITs市場的產品數量即將增至17只，發行規模擴容近580億元。

從2021年6月7日首批公募REITs成立，一年多來我國公募REITs發展穩健，REITs產品的資產類型從生態環保、園區基礎設施，再到倉儲物流、交通基礎設施，2022年又擴容到能源基礎設施、保障房租賃租房領域，公募REITs服務實體經濟的領域也在不斷拓展。

談及今年公募REITs的創新發展，上述北京公募REITs基金經理表示，公募REITs是公募基金直接服務實體經濟的重要組成部分，上述每一類資產都是公募基金在關注的類型，背后主要是經營權類和產權類的資產。隨著各類資產成熟度和資產證券化水平的提升，公募基金未來可以服務的實體經濟領域，還將可能繼續擴容。

在該基金經理看來，目前公募REITs總體仍處于供不應求的狀態，投資者參與熱情較高，未來隨著更多新發公募REITs的面市和存量產品的擴募，以及持續的投資者教育，讓大家認識到這是一種長期穩健的產品，相信公募REITs的發行會逐漸回歸常態化。

華夏基金也表示，京保REIT等具有保障性質的租賃住房REITs的成立，是對“房住不炒”住房發展定位的具體實踐，作為基礎設施公募REITs創新品類，保障房REITs面市后獲得資金熱捧。不論是網下投資者還是公眾投資者，認購的熱情踴躍，參與的機構投資者眾多，券商、保險、信托、私募、基金子公司等各類投資者云集，足見專業機構投資者對京保REIT投資價值的認可。

在華夏基金看來，具有保障性質的租賃住房REITs的發行，將助力有效盤活存量資產，進一步豐富REITs市場的種類，讓普通投資者也能參與到保障房的建設中來，享受到優質資產項目帶來的發展紅利。

關鍵詞： 基金份額 戰略投資者 創新基金