405次，比2017年同期上漲接近80%。這是中國社科院在2018年12月11日發布的《中國住房發展報告(2018～2019)》(以下簡稱《報告》)中顯示的全國樓市調控次數。而據《金融時報》記者的不完全統計， 2018年全年的樓市調控次數高達440次左右，刷新歷史紀錄。

專家和業內人士普遍認為此輪調控已觸底。融360最新公布的數據顯示，2018年12月，全國首套房貸款平均利率為5.68%，相當于基準利率1.159倍，環比11月下降0.53%，為2017年12月以來的首降。

“房貸利率有見頂回調之勢，部分城市的銀行可能小幅下調個人按揭貸款利率，加快放款速度。就長效機制來看，住房租賃供給格局將隨著國資房企在建項目集中入市而發生顯著變化，國資房企也有望提供更穩妥的運營方案。”交通銀行(5.910,-0.01,-0.17%)首席經濟學家連平表示。

應該說，在高頻度且強有力的調控政策輪番上陣后，樓市“高燒”得到有效控制。雖然已有回調趨勢，但在2019年，堅持“房住不炒”、構筑住房長效機制仍將是住房金融市場的指導性原則;而去年底前召開的中央經濟工作會議所強調的“因城施策”原則，則將給予地方政府樓市調控更大的靈活度和自主性。

房貸利率或見頂

“用不了三五年，很多客戶就會換一個條件更好的住房了。現在(向銀行)貸款也沒什么問題，很方便。”北京市某房產中介表示。

相比一年來首套房房貸利率的首降，二套房房貸利率更是出現了“兩連降”。融360數據顯示，2018年12月，全國二套房貸款平均利率為6.04%，環比下降0.33%。

具體到銀行而言，融360數據顯示，2018年12月，工行、農行、中行、建行國有四大行首套房貸款平均利率為基準利率上浮15.6%，較上期下降0.8%。在其同期所監測的全國35個城市533家銀行中，54家銀行分(支)行回調利率，占比為10.13%，較上月增加39家;470家銀行分(支)行首套房貸款利率較上月持平，占比為88.18%。

從《報告》的宏觀數據來看，全國房價同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%，后下降至2018年3月的2.93%，又增長到2018年9月的10.7%。2018年8月之前，樓市逐步升溫，上行壓力日益加大，但到9月，樓市形勢發生逆轉并開始降溫。

這些變化在房貸利率上有所體現。融360數據顯示， 2018年7月，廣州首套房貸款平均利率為5.55%，二套房貸款平均利率為5.89%，環比均有所下降。

而在去年樓市升溫時，各類調控政策也最為頻繁。去年5月，住建部、財政部、央行、公安部聯合發布《關于開展治理違規提取住房公積金工作的通知》，防止提取住房公積金用于炒房投機;同在5月，包括北京、成都、哈爾濱等多個城市均提出嚴格房地產中介管理;7月到8月期間，住建部多次約談不同城市，要求其加快制定住房發展規劃，并表示對樓市調控不力的城市堅決問責;7月31日召開的中共中央政治局會議，更是提出“堅決遏制房價上漲”。

從去年全年的趨勢來看，房貸利率基本在調控政策最為頻繁的前三個季度保持上升趨勢，進入10月以后，增幅減緩乃至出現回落。

此外，對于央行本月公布的降準消息，專家普遍認為，這雖在一定程度上利好樓市，但資金將難以流入仍以“房住不炒”為監管主基調的樓市，對樓市影響間接而微弱。

“因城施策”效應初現

“目前來做房貸的客戶還是比較少，我們并沒有感覺到市場回暖的跡象。”近日某大行北京分支機構的業內人士告訴《金融時報》記者。

與北京不同，近期，青島暫停買房搖號政策、佛山放寬入戶條件、菏澤取消限售政策、杭州和珠海放松社保條件、廣州放開對商業服務類物業項目銷售對象的限制……全國各城市給樓市“松綁”的政策頻出。

相比2017年中央經濟工作會議提出的“保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控”，去年中央經濟工作會議提出的“因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”的要求，無疑給地方政府提供了更多的樓市調控自主空間。

事實上，各地樓市的變化與差異顯著。《報告》顯示，從2017年11月到2018年10月，在房價增速降幅超過25%的32個城市中，有29個來自東部城市;而在房價增速增幅超過10%的50個城市中，有43個來自中西部城市。

融360數據顯示，2018年12月，一線城市的房貸利率較早出現下降趨勢，二線城市相繼出現利率回調，整體下降幅度較小。后期或有更多城市出現變動回調，回調幅度也將較小。

“2019年，房地產政策仍將堅持‘房住不炒’和‘因城施策’原則，但在行業內外部需求因素的影響下可能適度放松。預計政策調整將以結構化方式進行，各地可能自下而上、明緊暗松，局部試探微調。一二線城市以保障剛需和置換型改善需求為重點，適當松動過緊的行政管制措施;三四線城市區別對待棚改安置，對已完成去庫存的地區取消或減少貨幣化安置。”連平如是預測。

積極培育租賃市場

作為構筑住房長效機制的重要組成環節，住房租賃市場備受關注。去年8月底，“房租貸”亂象所引發的第一起爆倉出現——位于杭州的鼎家宣布因經營不善導致資金鏈斷裂。而在彼時，北京地區中介機構惡性競爭、哄抬房租現象也迅速成為焦點話題。

“銀行需要圍繞 ‘房住不炒’，助力培育住房租賃市場，平抑房租價格，把房地產的金融屬性剝離出來。建行一直在努力培育這個市場，并把其確定為我們的‘三大戰略’之一，但這其中還有很多課題，亟待銀行與學者、企業一道配合解決。”建行董事長田國立表示。

《報告》顯示，去年前5個月，房租水平呈小幅下跌趨勢。其中，2018年1月租金水平較2017年年底租金水平環比下降0.21%，年后開始反彈，其中5月環比漲幅較大，但仍未及2017年年底水平。銀行的介入對房租的平抑作用初顯。

2018年，各銀行繼續在培育和發展租房租賃市場上貢獻力量。中行計劃為8家房地產企業提供規模超過2000億元的住房租賃領域融資，農行擬提供2000億元信貸資金用于支持北京市集體建設用地租賃住房開發。

建行繼續打響“要租房，到建行”的口號，建立并完善集監管服務、企業租賃、共享應用、公租房監測分析等五大系統于一體的住房租賃綜合服務平臺，為政府機構、租賃企業、租客、房東等住房租賃相關主體提供“全鏈條”產品和服務。此外，該行還率先在廣東推出俗稱“存房”的家庭不動產財富管理業務，進一步創新長租房源供給模式。

中行宣布成立城盈住房服務有限公司，進一步完善住房租賃場景服務生態布局，打出“租好房，到中行”的口號。據悉，2019年，該公司將推出聯結資產端、資金端和租客端的住房租賃全生命周期系統解決方案——住房租賃綜合服務平臺。同時，中行表示將為住房租賃市場各參與主體提供全產業鏈條的金融產品與服務，激活場景金融的創新服務能力。(陸宇航)

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