2018年的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從時(shí)間來(lái)看可謂“冰火兩重天”，上半年熙熙攘攘，下半年門(mén)庭冷落。但即便如此，已在高位運(yùn)行的中國(guó)樓市，仍在創(chuàng)造新的高峰。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局21日公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額分別達(dá)到了17萬(wàn)億平方米與14.9萬(wàn)億元，均創(chuàng)歷史記錄，商品房銷(xiāo)售均價(jià)約為8736元/平方米，其中，住宅均價(jià)約為8544元/平方米，比2017年上漲了930元/平方米。與此同時(shí)，商品房待售面積繼續(xù)減少，庫(kù)存規(guī)模降至57個(gè)月新低。

房子沒(méi)降價(jià)？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2018年1-12月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況顯示，2018年，商品房銷(xiāo)售面積171654萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.3%，增速比上年回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售面積雖大幅放緩，但銷(xiāo)售額依舊保持了兩位數(shù)增長(zhǎng)，2018年商品房銷(xiāo)售額為149973億元，增長(zhǎng)12.2%，增速比上年回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

“在如此嚴(yán)厲的購(gòu)房政策和相對(duì)悲觀的市場(chǎng)預(yù)期下，2018年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)繼續(xù)保持正增長(zhǎng)，最大的原因就是城鎮(zhèn)化節(jié)奏仍在加快，購(gòu)房需求依然強(qiáng)勁。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

對(duì)于數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2018年房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額的增長(zhǎng)幅度明顯高于銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)幅度。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，這既與房?jī)r(jià)上漲有關(guān)，也受到部分強(qiáng)二線城市供求量高位運(yùn)行推動(dòng)成交金額上揚(yáng)的影響。

以銷(xiāo)售額除以銷(xiāo)售面積，2018年中國(guó)的商品房銷(xiāo)售均價(jià)約為8736元/平方米，同比增長(zhǎng)10.7%，嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，這是2010年以來(lái)最大的同比增幅。

商品房包括住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房三種物業(yè)類(lèi)型，住宅占比最大，2018年住宅銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額分別約占商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額的86%與84%。分開(kāi)計(jì)算的話，2018年全國(guó)住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷(xiāo)售均價(jià)分別為8544元/平方米、14387元/平方米、11151元/平方米，分別比2017年的均價(jià)上漲了930元/平方米、844元/平方米、828元/平方米。

東部與東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，中部與西部地區(qū)銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng)。圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

分區(qū)域來(lái)看，中國(guó)東部與東北地區(qū)的銷(xiāo)售面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，分別同比下降5%、4.4%，中部與西部地區(qū)則上漲6.8%、6.9%;在銷(xiāo)售金額上，東部與東北地區(qū)同比上漲6.5%、7.0%，中部、西部地區(qū)均呈現(xiàn)兩位數(shù)的增長(zhǎng)，分別達(dá)到了18.1%、23.4%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯表示，從全國(guó)來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲依然是主流，雖然分化趨勢(shì)持續(xù)，特別是中西部銷(xiāo)售面積漲幅遠(yuǎn)超全國(guó)市場(chǎng)平均漲幅，三線城市成為本輪房?jī)r(jià)上漲、銷(xiāo)售面積上漲的集中區(qū)域。

上行趨勢(shì)難持續(xù)

2018年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資超12萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)9.5%，增速比上年同期提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上述數(shù)據(jù)明顯好于預(yù)期，雖有各類(lèi)降溫態(tài)勢(shì)，但說(shuō)明企業(yè)心態(tài)依然不錯(cuò)。同時(shí)，房屋新開(kāi)工面積達(dá)到20.9億平方米，增長(zhǎng)17.2%，增速可謂亢奮，這與企業(yè)在面臨資金壓力的情況下加快開(kāi)發(fā)有關(guān)。

但一些數(shù)據(jù)已經(jīng)顯現(xiàn)頹勢(shì)。2018年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積29142萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)14.2%，增速比1-11月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年50大城市平均樓面價(jià)為2277元/平方米，比2017年的2627元/平方米下調(diào)了13.3%，這是多年來(lái)首次出現(xiàn)土地價(jià)格明顯下調(diào)的現(xiàn)象。

在資金面上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金16.9萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)6.4%，增速比上年回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款、利用外資均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng);自籌資金為55831億元，增長(zhǎng)9.7%;定金及預(yù)收款為55418億元，增長(zhǎng)13.8%。

“自籌資金、定金及預(yù)收款增長(zhǎng)較快，說(shuō)明更多房企開(kāi)始采用‘高周轉(zhuǎn)’策略提高資金的利用效率，同時(shí)強(qiáng)化預(yù)售資金的回流，以減少財(cái)務(wù)成本支出。”張波說(shuō)。

雖然2018年商品房的銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額均創(chuàng)下歷史記錄，但放眼2019年，部分專(zhuān)家認(rèn)為，這種上行趨勢(shì)難持續(xù)。張波認(rèn)為，2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用“兩個(gè)回落、兩個(gè)趨穩(wěn)”來(lái)形容，即“銷(xiāo)售回落、增速回落，土地趨穩(wěn)、信心趨穩(wěn)”，在“房住不炒”的調(diào)控預(yù)期下，今年的商品房銷(xiāo)售面積或?qū)⑾滦小?/p>

“從市場(chǎng)走勢(shì)看，成交面積已經(jīng)連續(xù)多月出現(xiàn)漲幅明顯放緩的趨勢(shì)，房企年底雖有沖刺銷(xiāo)售的行為，但成交面積仍出現(xiàn)明顯下調(diào)。如果2019年樓市調(diào)控政策不變的話，市場(chǎng)將明顯調(diào)整，拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。”張大偉說(shuō)。

經(jīng)過(guò)近兩年的去庫(kù)存，全國(guó)商品房待售面積已經(jīng)降至5.2億平方米，同比下降11.0%，庫(kù)存規(guī)模降至57個(gè)月新低。嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，去庫(kù)存已經(jīng)接近尾聲，這會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的支撐作用，隨著2019年供應(yīng)量的增加，庫(kù)存或見(jiàn)底反彈。(薛宇飛 中新經(jīng)緯APP)

關(guān)鍵詞： 住宅 銷(xiāo)售均價(jià) 上漲