歲末年初，中央寬貨幣、地方松限購雙管齊下，讓被壓抑了一年的開發商們看到了觸底反彈的希望。“最關心的當然是下一個放松調控的城市在哪里?”多位地產圈區域高管對《財經》(博客,微博)記者坦言。

2018年年底，山東菏澤首先發出樓市調控松動信號，取消住宅新房限售。隨后多個城市放松限購，廣州、珠海、杭州、青島高新區等地，用補交社保、人才引進、落戶等手段調控市場，總方向是刺激購買力，提高買房過戶等環節的效率。

地方悄然放松樓市調控實則有跡可循。2018年12月19日，中央經濟工作會議在房住不炒的大背景下，又提出因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系的大方向。其中，因城施策就是把權力部分下放給地方。

伴隨地方樓市調控松動，金融體系繼續放水。2019年初，央行官網公布，降準1個百分點，凈釋放長期資金8000億元。2018年央行已經定向降準四次，釋放約3.5萬億元基礎貨幣。平安證券首席經濟學家張明預測，2019年貨幣政策放松還將繼續，央行應該還有四次降準。

上次大規模貨幣放水是在十年前。2008年11月，為了抵抗國際金融危機，穩定經濟增長，政府推出“4萬億”投資計劃，之后中國房地產經歷了兩輪暴漲，一線城市房價平均上漲了6倍-8倍。

寬貨幣之后，寬信用隨之而來。來自融360的數據，2018年12月，全國首套房貸款平均利率為5.68%，環比下降0.03個百分點，這是全國首套平均利率23個月以來首次下降。

多重利好之下，市場熱議樓市拐點是否臨近。2018年12月24日，住建部部長王蒙徽表示，2019年將以穩地價、穩房價、穩預期為目標。但“穩”字何解?各方看法不一。

寬貨幣開發商利好有限

2018年至今，央行五次降準，寬貨幣、寬信用的宏觀調控總基調讓好開發商的融資難得到了緩解。

2018年11月房企融資額突破千億， 12月融資又達1600億，2019年1月頭十天融資額即高達700億左右。融資房企包括富力、龍光、融創、美的置業等，其中融資成本較高的融創與龍光為6%左右，其它幾家都在45%之間。這組數據遠低于房企前兩年的融資成本。2017年房企國內平均融資成本約為8%-9%。

2018年，央行定向降準給銀行帶來了3.5萬億資金，也為全社會增加了流動性。擔心也隨之而來：熱錢是否會大量流向房地產，導致開發商繼續高杠桿買地，從而炒高地價與房價。

張明認為，五次降準給開發商的融資環境帶來了一些改變，但是目前中小開發商都不在銀行的視野內，很多銀行還是只給全國排名前20的房企貸款。央行近四次降準都是定向的，希望銀行放款給中小微企業、民營企業、創新型企業，支持債轉股以及制造業，而不是流向房地產。

但是，此前確實出現過左手倒古手，陰陽合同的狀況，中小企業從銀行貸款后，再把錢轉貸給開發商，中小企業成了地產商融資的一個通道。農行前首席經濟學家向松祚告訴《財經》記者，根據央行要求，商業銀行對小微企業的貸款用途有明確規定。而央行也把商業銀行對中小微企業的扶持效果，納入入宏觀審慎評估(MPA)體系。“當然，操作過程中會出現監管漏洞，但并不會形成普遍現象。”

中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼認為，2008年的4萬億一攬子計劃是主要政府直接投資，其中有很多項目在基建領域，較多資金直接或間接流入了房地產。

此輪貨幣政策調整，央行目標是使流動性能夠更有效率地注入到重點領域和薄弱環節，而不是房地產市場。

2018年7月末，中共中央政治局召開的會議中也為宏觀調整定了調，提出六個穩(穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期)，其中穩就業排在首位，而只有中小微企業、民營企業活下去，才能帶來穩定的就業。

2019年開年以來，瑞銀證券對幾十家頭部地產公司、金融機構和行業專家進行了調研，認為目前并未到中央在信貸層面向房地產大規模放水的程度。“2019年，投資者普遍預期是GDP增長率在百分之66.5區間，如果經濟下行風險過大，如低于6，那么宏觀刺激措施才會更多些。”瑞銀證券房地產行業分析師諶戈對《財經》記者表示。

一城一策，樓市開啟精準化調控

在2018年12月19日召開的中央經濟工作會議上，除了堅持房住不炒，中央又提出因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任等要求。而近期各地召開的地方兩會上， “一城一策”又成為熱詞。

近兩月來部分地區樓市調控松動，也是試水一城一策。如菏澤是取消新房轉讓限制，降低市區預售樓房資金監管;廣州是商住房可以銷售給個人，毗鄰城市購買首套房可申請公積金提取;杭州是允許社保補交三次;衡陽則是取消了限價。

中原地產首席分析師張大偉認為，樓市預期已變，房地產調控政策最嚴時期已經過去，微調將不可避免。2019年或有超過30座城市的樓市政策將微調，只要房價不漲的城市，房地產政策都有松動的可能性。

房價在2019年是否會大漲，地方政府的調控是一個不確定因素。

2018年，全國商品房銷售額近15萬億。通常開發商會拿收入的50%60%去拿地，相當于每年有8萬億左右的資金流向地方政府。只有房價上漲，才能把地賣出去，地方政府當然樂于看到房價上漲。

2018年，全國土地購置量價雙降。對于樓市調控，地方政府與中央一直處于博弈之中，但一城一策并不意味著地方政府可以放開手腳發展土地財政。以近兩月放松調控的城市為例，都是以去庫存，部分釋放剛需，以及提高房屋買賣交易效率為主的微調。

貝殼研究院院長楊現領認為， “一城一策” 給予了地方政府調控樓市的靈活性，但不能脫離中央“房住不炒”的大邏輯，同時地方也會承擔響應的責任。

很多人關注因城施策，卻忽略了后面“夯實城市政府主體責任”這句話。張明認為，這句話意味著房價如果漲得過高、過快，會直接影響相關官員的升遷。

多位經濟學家向《財經》預測，2019年，降準依然可期，但是，樓市暴漲暴跌可能性不大。2019年房地產市場的基調明顯——平穩、長效機制。

張明的團隊曾做過估算，中國銀行(601988)的總體貸款中約一半都與房價和地價相關。廣發銀行和西南財大發布的一份報告中指出，中國家庭80%的資產是房子。如果樓市大跌，經濟下行壓力加大，就會引發系統性金融風險與社會風險。同時，由于海外投資受限，樓市仍然是中國家庭資產配置中最重要的標的，如果樓市暴漲，居民和房企杠桿率還會加大，這會讓此前的去杠桿成果功虧一簣。

1月24日的冬季

關鍵詞： 樓市 拐點 上漲空間