韓國人James Lee準備在胡志明市的新盤Vincity同時下注7套房。

James Lee定居上海已有十多年。作為在國內(nèi)排名前十的建筑行業(yè)韓企的駐滬辦公室負責人，在房地產(chǎn)方面，就在韓國首爾江南區(qū)域、北京望京和上海古北購置多套住宅。2016年之后，他將投資眼光瞄準了東南亞新興經(jīng)濟體——越南。

11套房的故事

2015年7月，越南出臺《住房法》，開放國內(nèi)房地產(chǎn)市場，對外國購房者敞開大門。2016年這一年，James懷著試探心態(tài)在越南胡志明市購買了3套高端公寓，分別位于Vinhome Central Park和Vinhome Golden River小區(qū)，都是一房和兩房的小戶型，平均面積50-60平米，都位于該市的CBD區(qū)域Thu Thiem，為的是出租方便。2018年，又入手一套香港新華集團在胡志明市黃金地段建造的小區(qū)SUNWAH Pearl的公寓。

在購置的時候，Vinhome Central Park每平米單價2200美元，Vinhome Golden River是3500美元，而SUNWAH Pearl已經(jīng)是4000美元。

而三年前購買的Vinhome Central Park售價水漲船高，成功翻倍。“我當時買了11萬美元，現(xiàn)在出手已經(jīng)漲到25萬美元了。”James稱。

房價升值收益僅僅是一部分，James同樣對租金回報滿意。比如，他剛剛將上述Vinhome Central Park的一室一廳租給一個日本人，扣掉給越南租房管理平臺的費用，還有每個月730美元房租收益。按照11萬美元的購入價格，這套房子的租售比達到8%，12年能回本。而房租收益更是連年攀升，去年這套房子每月的租金還是650美元。

“越南的行情實在是太好了，我的地產(chǎn)銷售員以前還是個兼職，現(xiàn)在辭掉了本職工作，專門對接海外客戶賣房。”James說。現(xiàn)在胡志明市的住宅也呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，2016年James還可以慢慢挑選，現(xiàn)在已經(jīng)進入搖號時代競爭激烈，所以認籌了7套房之后，他還在等待最終結(jié)果。

緊俏行情起始

越南從2006年開始加入WTO，開啟了通貨膨脹高企的同時伴隨著房價的翻倍。但2009年遭遇全球金融危機的負面影響，導(dǎo)致GDP增速下滑，匯率大幅貶值，房價也在政府上調(diào)二手交易稅率至25%之后大跌，胡志明市跌到每平1000美元左右。

在近5年，越南經(jīng)濟基本面向好。2014年到2018年GDP平均增速為6.4%，再加上全球產(chǎn)業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢和2015年放寬對外國人購房條件限制后，大舉增加房屋供應(yīng)量，房價不斷抬升。

世邦魏理仕(CBRE)的數(shù)據(jù)顯示，2018年胡志明市住房均價為1714美元，較上年同期增長10%。而由于土地供應(yīng)有限，銷售量僅為31083套，較上一年下滑12%。但這種情況分化，越南第二大城市、首府河內(nèi)的價格為1304美元，較上一年下滑2%，銷售量為25377套，年度同比下滑13%。

越南房地產(chǎn)銷售公司VNK Investment Consultancy的銷售經(jīng)理Luna Luu認為，胡志明市與河內(nèi)相比，前者人口比河內(nèi)多200多萬，而房源又比河內(nèi)少很多。而河內(nèi)很多新樓盤推出，選擇較為豐富，雖開價并不比胡志明市低，但在實際銷售中有很多優(yōu)惠政策，比如一次性付款95%以上會有7%-9%的折扣，再比如送家具和家電。

而對James這樣的購房者看來，河內(nèi)冬天太冷，不如海岸線城市胡志明市。另外胡志明市去泰國、新加坡、馬來西亞都比較近，相當于中國的上海，升值潛力較大。

目前購房的人群中，中國人已經(jīng)占主流。CBRE統(tǒng)計，2018年通過該公司買房的人中，30%購房者來自中國大陸，韓國人占22%，中國香港占11%，美國人占5%，中國臺灣占4%。而中國大陸則以長江以南地區(qū)看房者多一些。

CBRE數(shù)據(jù)顯示，從2016年到2018年，投資+租賃的購房者占比從60%變成了80%，僅有20%是用來自住。

根據(jù)越南住宅法，外國人購置公寓的產(chǎn)權(quán)為50年，到期時若護照有效、無犯罪記錄，可續(xù)期50年。而James表示，這種非永久產(chǎn)權(quán)對他來說，還是買房后10-20年左右出售比較好，前提是相關(guān)政策沒有變化。

Luna Luu了解到，胡志明市的住宅分為四個等級，豪華公寓售價超過每平3500美元，高端住宅在1500美元到3500美元之間，中端住宅在800-1500美元之間，而經(jīng)濟房低于800美元。目前房價上漲的主要推動力還是豪華住宅，去年豪華公寓售價漲幅為17%，而中低檔住宅幾乎沒有漲價。

別墅的行情更為緊俏，根據(jù)CBRE統(tǒng)計，去年胡志明市別墅每平售價平均是4153美元，同比上漲47%。

多名投資者認為，造成越南公寓和別墅受到外國人追捧，當?shù)亻_放政策與法規(guī)應(yīng)是主因。

越南《住宅法》規(guī)定每個公寓小區(qū)外國人擁有的住房總數(shù)不能超過30%，每個坊級區(qū)(相當于國內(nèi)的萬戶社區(qū)規(guī)模)外國人擁有別墅不能超過250套，所以一旦新盤開盤，30%和250的配額立即用光。

中國投資者需注意購房變長租

對于中國購房者來說，可能要注意的是資格問題。

首先需要明確的是，外國人在越南購房的基本條件是擁有合法簽證，這個門檻較低，旅游簽證就行。但是持有中國新護照，與多家房地產(chǎn)公司只能簽50年長租合同，沒有房產(chǎn)證。

Luna Luu表示，已經(jīng)有6個樓盤通知不接受中國新護照的客戶直接購買房子，包括越南最大的開發(fā)商Vinhomes 開發(fā)的Vincity，SonKim land 開發(fā)的Metropole thu thiem，DatXanh group開發(fā)的Gem Riverside，Sunshine group開發(fā)的Sunshine city Sai Gon， 和新加坡開發(fā)商Frasers開發(fā)的Q2 Thao Dien，以及新加坡開發(fā)商Mapletree開發(fā)的One Varendah。

Luna Luu解釋道，越南法律規(guī)定能購房的條件是，海關(guān)入境時蓋章在護照上，而不是蓋在另紙簽證上。但是越南暫時提供給中國公民的是另紙簽證。因此基本上所有的中國新護照均不達要求。

“已經(jīng)有6個開發(fā)商公布這問題，其他的開發(fā)商只是早晚的問題。新護照即便簽了買賣合同，也有可能會自動變成長租合同或者退錢的。而長租合同意味著產(chǎn)權(quán)在開發(fā)商，可以后期在開發(fā)商協(xié)助下轉(zhuǎn)讓給越南人，越南人再跟開發(fā)商簽訂買賣合同來解決。” Luna Luu表示。

另外，越南本國人首付只需15%-30%，根據(jù)越南住宅法，貸款期限不得長于簽證期限，利率達到9%左右，因此外國人在越南購房基本不會在越南貸款，這也有可能壓低收益率。

還需警惕的是越南的租金收益的可持續(xù)性。

根據(jù)天風證券(12.190,0.89,7.88%)(11.300， 1.03， 10.03%)報告，從歷史來看，公寓的租金收益率是相對較高的，房價最高的第一區(qū)租金收益率相對較低，但也維持在4%的水平，其余的租金收益率都在6%左右。而新的開發(fā)區(qū)第二區(qū)(類似上海浦東新區(qū))由于整體房價相對較低，租金收益率則最高達到8%。但隨著 2015-2018年四年的銷售量逐漸竣工交房，預(yù)計2020年將會是竣工高峰，將使得買房用作租賃面對更大的壓力，租金收益率預(yù)計會持續(xù)下行，目前平均是6.4%。(周炎炎)

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