自今年2月以來，房地產“托市”行為一直在持續。“托市”涉及數十個城市，政策內容包括支持合理融資需求、延遲繳納土地出讓金、降低商品房預售條件、降低預售監管資金、降低落戶門檻、提供購房補貼、放寬公積金政策……幾乎涵蓋供需兩端的全部鏈條。

4月初，在“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動中，青島市將市區范圍內的商品房限售期限從5年調整至2年。這是青島市在“限售令”出臺兩年之后，首次作出調整。同時，在二套房認定、落戶政策等方面，也均有一定的放松。

政策寬松的期限僅為100天(到今年6月30日止)，但因對剛需的鼓勵，加之作為熱點二線城市的性質，青島的做法仍然受到外界的廣泛關注。

盡管部分城市的松綁行為因尺度過大而被叫停，但在多數分析人士看來，這些措施仍在一定程度上對沖了新冠肺炎疫情帶來的影響。如今，國內疫情正逐漸得到控制，這些政策能否挽救下行期內的樓市?

全鏈條扶持

4月3日，北京市住建委發布《關于優化商品住房預售許可辦理事項的通知》的征求意見稿，明確新申請辦理預售許可的商品住房項目，一個施工證范圍內的可售住宅部分，從原有只能辦理一次預售許可，調整為可辦理兩次。

市場人士指出，北京對申請預售證的管理一直比較嚴格。此次調整相當于讓一部分項目能夠提前進行銷售，回籠資金，不僅有效緩解企業開工施工的資金壓力，也有助于降低企業運行成本。

4月10日，上海市發改委一級巡視員王扣柱在疫情防控工作領導小組新聞發布會上表示，將減輕房企入市成本壓力。今年開工建設的住宅項目可延期繳納城市基礎設施配套費。允許符合條件的房企延期繳納土地增值稅。上海還表示，支持房地產企業合理融資需求，鼓勵金融機構加大對舊區改造的融資支持。

同樣在4月初，南京進一步放寬落戶門檻，并擴大人才購房服務方面的適用范圍。在此之前，作出過類似調整的城市還包括天津、蘇州、溫州、佛山、廣州、江門等。

人才新政頻發，被認為是近期涉房政策調整的主要特征。根據中原地產的統計，2020年以來，全國已有近60個城市發布了人才新政。

4月，沈陽市六部門共同發文，對土地出讓金繳款時間、延期交付房屋、稅費、釋放預售監管資金等方面作出微調。烏魯木齊則將新建商品房預售重點監管資金的監管比例減少50%，并對存量重點監管資金按50%比例一次性撥付給開發企業。

除熱點一二線城市外，大量中小城市也存在松綁行為。如四川樂山對“認房認貸”的標準做出微調;廣西桂林、廣西玉林、湖南益陽、四川瀘州則以實施稅費補貼為主。

“整個疫情期間，樓市政策的微調主要體現在對供應端的支持，涉及到融資、拿地、預售等環節。”中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示，青島新政之所以受到關注，是因為在需求端對剛需有著較大的支持力度。同樣地，人才和落戶政策也容易受到關注。

張大偉表示，總體來看，疫情期間出臺的這輪政策，幾乎覆蓋供應和需求端的全部鏈條，這是以往較為少見的。

堅持房住不炒

早在新冠肺炎疫情發生前，房地產政策的微調就已是常態。據中原地產的統計，2019年全年，各地對房地產政策的調控次數達620次，創歷史新高。其中，2019年下半年的調整頻率明顯高于上半年。

張大偉表示，這一方面是由于地方政府被賦予更多“因城施策”的調整權限，另一方面則是，從去年下半年開始，市場轉入下行期，地方政府“托市”的沖動也較為強烈。

2020年初，新冠肺炎疫情與市場下行的疊加影響，使樓市一度受到重創。諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2020年一季度，60個重點城市新建商品住宅銷售面積約為3892萬平方米，同比下跌超5成，環比下跌超6成，創近十年來歷史同期最低水平。其中，2月份多城市受疫情影響，幾乎無成交。

從3月下旬開始，隨著各地的有序復工，房地產市場也處于恢復過程中，但目前尚未恢復到去年同期的水平。

北京某央企開發商負責人向21世紀經濟報道表示，近期出臺的“托市”政策對刺激市場回溫、緩解房企資金壓力，起到了一定作用。但要短期徹底激活市場，目前看來并不現實。

其一，最近一個多月來，已有海寧、廣州、濟南、寶雞、駐馬店5個城市出現了政策松綁尺度過大而迅速收回的現象。這說明“房住不炒”、“不以房地產作為短期刺激經濟手段”的整體基調并未改變，目前各地政策松綁的尺度也較為有限。

其二，現階段，無論新房還是二手房，線上銷售均無法完全取代線下。該人士表示，其公司所布局的長三角、珠三角等地區，市場恢復情況相對較好。但在京津冀市場，雖然供應量充足，價格也相對合適，但市場熱情并不高漲。

張大偉也表示，未來松綁調控的嘗試會越來越多，雖然有望使市場出現“小陽春”，但不可能一下子“入夏”。他認為，對處在下行期的房地產市場來說，未來的走勢仍取決于貨幣政策、產業政策的大方向。

對此，同策集團首席分析師張宏偉較為樂觀。他認為，青島新政是核心城市(省會城市、計劃單列市和直轄市)首先針對“需求端”制定的定向寬松措施，標志著其他核心城市“需求端”政策也有望定向寬松。伴隨著需求端的刺激，核心城市的樓市交易量也會快速在二三季度復蘇，預計房價表現四季度開始企穩。

(文章來源：21世紀經濟報道)

關鍵詞： “托市”政策頻出