“滬六條”新政滿月，上海樓市出現積極信號。

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此前8月25日，上海市住建委、市房屋管理局等六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》，涉及符合條件的家庭，外環外購房不限套數；成年單身按照居民家庭執行住房限購政策；公積金賬戶可支付首付款；商貸利率不再區分首套和二套；個人住房房產稅政策完善等六項具體措施，故也被業內稱為“滬六條”。

從新政落地首月的成交數據來看，政策對市場的提振作用已顯現。據安居客監測，8月26日至9月25日，二手房網簽成交21127套，環比增長8%；上海新房網簽成交9984套，環比增長37%，兩類房源成交量均實現不同幅度的改善。

具體來看，在上海“豪宅熱”的加持下，新房市場再現“日光”盛況。9月21日，兩大豪宅項目“金陵華庭”、“中建玖上瑯宸”于同日迎來開盤。根據開發商發布的信息，金陵華庭項目二期首批120套房源及中建玖上瑯宸項目首批140套房源均在開盤當日便宣告售罄。

此外，隨著限購政策放寬，上海二手房市場逐漸回暖。據“網上房地產”數據顯示，本周六9月27日，上海二手房（含商業）網簽成交套數更是達到了1165套，為今年5月10日以來的新高。

圖片來源：網上房地產

圖片來源：安居客上海

至于價格方面，新房與二手房房價走勢有所分化。從9月15日國家統計局發布的數據來看，2025年8月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅總體繼續收窄。一線城市中北京、廣州、深圳新房價格均呈環比下跌態勢，而上海新房價格依舊領漲全國，環比上漲0.4%。不過，二手房方面，上海房價仍未擺脫此前的下行趨勢，環比下降1%。

上海中原地產資深分析師盧文曦指出，上海新房市場呈現量穩價升的走勢。“滬六條”的限購寬松和信貸政策優化對剛需和改善都很友好，而且在傳統銷售季檔口公布，有助于穩定預期。就近期成交數據而言，剛改和豪宅類新房項目都有不錯表現，說明政策亦獲得了市場的認同。結合市場各方表現，今年“金九銀十”傳統銷售季的成色有保障。

“二手房市場情緒也被帶動起來，咨詢量、帶看量明顯反彈。但上海二手房整體掛牌量還是在高位運行，因此市場還是采用以價換量的策略，價格繼續下行。”盧文曦稱。

外灘頂豪2小時收金近百億，套均總價超8200萬

位于上海市黃浦區外灘街道的金陵華庭二期項目，嘉里建設打造，是“滬六條”落地的一個月里，最受市場關注的豪宅項目之一。

9月10日，該項目公布了“一房一價”備案表。其中，一套865平方米的頂層復式房源震驚業內，其總價高達2.83億元，折合單價約32.68萬元/平方米，一舉超越此前新房單價紀錄保持者——保利世博天悅頂樓房源（單價30.27萬元/平方米），成為目前上海新房市場中備案單價最高的住宅產品。

9月21日，金陵華庭二期項目正式開盤，吸引了227組客戶參與認購。此次金陵華庭二期項目推出的是首批120套房源，為約360平米—875平米的大平層及復式樓，均價20.5萬元/平米。

開盤僅僅兩個小時，項目開發商嘉里建設方面便宣布，120套房源正式售罄，累計銷售額98.43億元，套均總價超過8200萬元。

對此，當前上海中高端改善市場的熱點比較高，10萬+的項目開盤全部銷售一空的現象很多。滬六條中的“房貸利率不再區分首套和二套”的金融政策支持可以讓這部分產品的熱度延續下去。高端改善也往往會成為市場的風向標，銷售順暢有助于穩定持續看好上海未來發展。

值得注意的是，隨著新政發布以及“金九銀十”傳統銷售旺季的到來，上海豪宅產品上新趨勢較以往更為火熱。

同策研究院數據顯示，上周（9月15日—9月21日）共有8個項目入市，其中10萬+的項目有4個。除金陵華庭外，位于靜安的中建玖上瑯宸和位于楊浦的保利蘭桂坊也均實現開盤售罄。

9月20日，上海網上房地產官網公布了最新一批過會樓盤名單，共有9個項目、824套房源入市，其中10萬+的項目多達4個、房源448套，分別為閔行紫竹板塊的蘭香湖貳號、靜安蘇河灣板塊的悅97、長寧西郊板塊的西郊云廬以及楊浦東外灘板塊的中海云邸玖章。

二手房網簽日成交量四度破千，外環外房源受益明顯

隨著“滬六條”新政出臺，上海二手房市場逐漸回暖。據安居客數據監測，新政至今，上海二手房（含商業）分別于8月30日、9月20日、9月21日、9月27日網簽成交破千套，分別是成交1103套、1012套、1004套、1165套。而在新政前7月1日至8月24日近兩月的時間里，上海二手房未有一日成交破千。

截至9月27日，9月上海二手房網簽成交總量已突破1.8萬套，達18459套，環比上漲約11%，同比上漲約34%。

得益于限購政策放寬，外環外二手房的數據變化更為明顯。太平洋房屋的數據顯示，新政出臺這一個月來（8月25日-9月25日），太平洋房屋二手房成交量相比上月（7月24日-8月24日）增長約4%，新增掛牌房源數量累計環比上漲16%，新增客戶量累計環比增長3%，帶看量累計環比增長1%。

在各環線中，“外環外”表現尤為突出。8月25日-9月25日，太平洋房屋“外環外”成交量占比環比上漲14%，新增房源數量占比環比上漲24%，新增客戶量占比累計環比增長4%，帶看量占比累計環比增長2%。

上述“外環外”二手房數據漲幅領先的情況也在其他中介機構的數據中獲得驗證。另據上海鏈家的數據，與近兩月同期相比，新政后四周（8月25日—9月21日），上海鏈家二手房成交量增長11%（外環外增長16%），新增掛牌量增長14%（外環外增長19%），新增客戶咨詢量增長11%（外環外增長18%），帶看量持平（外環外增長4%）。

此外，太平洋房屋業務策略部主管程紅接受時代周報記者采訪時表示，據她推測改善型需求的客戶是增加的，新政對置換鏈條末端的推進起了一定作用，主要源于從該機構成交房價格段維度看到，“300萬以下”和“500-700萬”成交占比同比環比均有所上升的，從環線上看，“內中環間”的新增客戶占比環比亦有所上升的。

至于二手房價格方面，易居研究院監測數據顯示，新政后首周，有部分外環外房源業主提價3%—5%以迎合市場。

對此，程紅表示，的確有部分外環外業主會提價（掛牌價），但太平洋房屋監測，在實際成交中，業主的心理底價單價（外環外）較新政前是有所下降的，新政前一個月議價幅度約為4%（業主平均心理價格在4.1萬），新政后一個月議價幅度則升至4.8%（業主平均心理價格也降至3.97萬）。

“據我們了解，更多的業主是想借此次新政盡快完成置換或者變現”程紅稱。

她表示，本輪新政的影響或將持續到10月底，短期內預計不會有政策跟進。在此期間，“金九銀十”傳統銷售旺季下，上海二手房價預計仍以“以價換量”為主導。

責任編輯：櫟樹

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