臨近歲末，如何保證賬面擁有漂亮的現金流數據，成為上市房企至關重要的命題。

中原地產研究中心數據顯示，僅僅11月，房企計劃發布美元融資超過50億美元，當月美元融資刷新年內單月紀錄。

“11月是個重要時間節點，很多房企會搶在這個時間通過多渠道融資，因為需要確保公司在年末擁有較為充足的現金余額，交出一份讓資本市場滿意的報表，開源節流在年底會顯得更為迫切。”一位業內人士透露。

具體到經營層面，絕大多數房企都會一方面加速銷售回款，另一方面，則積極融資。同時減少資本性開支，甚至提前關賬減少向供應商的付款。

海外債的翹尾行情

Wind數據顯示，11月18日-22日期間，房企境內發債總額達到96.9億元，環比大漲62%。而2019年截至日前，房企合計海外發布的美元融資超過650億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。

而之所以出現這樣的局面，最直接原因是大量債務到期，房企不得不使用“借新還舊”的老辦法。

數據顯示，目前房地產行業累積的債務驚人：截至2018年底，房企各主要渠道有息負債余額20.3萬億元(人民幣，下同)，2019年上半年上市房企的有息負債總計達到42159.7億元，大部分債務將在2019年至2021年集中到期。

而隨著銀行和信托這兩個最重要融資渠道被收緊，美元債已經成為房企最重要的融資手段之一。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，房地產行業資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。美元債是房企的重要資金補充，但因為額度原因，很難成為最主要來源，然而美元債的井噴依然對緩解部分企業資金鏈有很大好處。

從美元債融資成本看，房企間差別較大，主要在6-15%之間。對于經營穩健的企業來說，融資成本降低依然是趨勢。但對于杠桿率比較高的企業來說，融資壓力有所增加。

11月22日禹洲地產發行2025年到期5億美元優先票據，利率8.3%;11月18日正商實業2.2億美元優先票據獲投資者同意發行，利率12.8%;11月13日，弘陽地產擬發行于2022年到期金額為1.5億美元、利率為9.95%優先票據。今年，市場上甚至出現了票面利率超過15%的高息債，顯示高杠桿房企的資金成本壓力較大。

開源節流

美元債井噴是近期房企融資的一個縮影，在美元債之外，房企融資有了越來越多的渠道和花樣，規模也在不斷攀升。同策研究院的最新數據顯示，11月，40家典型上市房企融資總額904.36億元，環比大幅上漲283.49%，融資總額僅次于今年3月的年內最高點。

同時，中指院研報顯示，隨著有息負債集中到期高峰的到來，房企積極探索多元化融資渠道，緩解債務壓力。分渠道來看，信用債累積融資規模較上年保持平穩，今年1-11月，房企通過國內信用債融資4971.4億元，剔除短期融資券規模影響，信用債融資規模與上年同期基本持平。其中公司債發行規模3107.9億元，同比增長30.3%，中期票據發行規模明顯萎縮，發行規模為718.2億元，同比下降50.2%，定向工具發行規模為467.6億元，同比增長7.7%;

信托渠道繼續小幅收窄，據用益信托網統計，今年1-11月，投向房地產領域的信托金額為8744.3億元，同比增長4.9%，自2019年7月起至今，信托融資規模逐月下降，11月降幅有所收窄，11月信托融資為556.6億元，環比下降6.6%，同比下降22.8%。

除了積極融資，房企通常在年底還會采取“節流”的方式美化現金流，最常見的手段就是減少拿地投資。

中指院數據顯示，2019年11月，全國300個城市共成交土地面積6964萬平方米，環比減少17%，同比減少19%。其中，雖然四大一線城市在11月加大了推地力度，共成交土地78宗，完成土地出讓金617億元，環比10月增加48%，但這一數據相比去年同期仍然大幅減少33%;成交樓面均價為6497元/平方米，環比減少28%，同比減少45%。

二線城市11月共成交土地700宗，成交土地面積2536萬平方米，環比減少23%;三四線城市數據則表現較為萎靡，共成交土地1130宗，成交土地面積4086萬平方米，同環比均有所下滑。而土地出讓金則完成了1278億元，環比減少3%。

關鍵詞： 房企