2020年的疫情大環(huán)境下讓很多人感到焦慮；裁員、降薪、低欲望等社會問題發(fā)生在周遭。當(dāng)前我國租賃市場方興未艾，企業(yè)提供的租賃住房占比低，租賃企業(yè)盈利模式尚未形成，市場格局尚未穩(wěn)定，與發(fā)達(dá)國家租賃企業(yè)相比，從專業(yè)運(yùn)營、盈利模式、金融手段等方面都有較大的差距，恒城永昶集團(tuán)學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家成熟租賃企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)為打造長租行業(yè)排頭兵提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

發(fā)達(dá)國家租賃市場成熟，為企業(yè)快速發(fā)展提供了土壤

縱觀美國和日本的長租公寓市場，我們發(fā)現(xiàn)有三種代表型的上市公司：自持集中型、自持分散型、托管型。前兩種出現(xiàn)在美國市場，市值最大的兩家公司為AVALONBAY(AVB)和AMERICAN HOMES 4 RENT(AMH);最后一種出現(xiàn)在日本市場，市值最大的是大東建托(DAITO)。其中盈利能力最好的是自持集中式的AVB，稅前利潤率為29%，其次是托管式的大東建托，純租賃業(yè)務(wù)的稅前利潤率為3.6%。自持分散式的AMH只有1%。

通過對美國長租公寓板塊6家集中式公寓公司的綜合研究我們發(fā)現(xiàn)，穩(wěn)定的自持集中式公寓運(yùn)作模式包含以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1.自己持有90%以上的物業(yè) ，順應(yīng)周期進(jìn)行物業(yè)的獲取和出售。

2.物業(yè)獲取方式以自主開發(fā)為主，占6成，收購占4成，持有資產(chǎn)周期在4年以上，開發(fā)類資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重為9.5%。

3.資本結(jié)構(gòu)上股權(quán)融資與債權(quán)融資比例約為1:1，平均資產(chǎn)負(fù)債率46.1%。

擁抱資本&擁抱產(chǎn)業(yè)鏈

從美國和日本兩種比較成功的商業(yè)模式可以看到，長租公寓領(lǐng)域要成就可持續(xù)的盈利模式有兩個(gè)可行的方向：

1.擁抱資本做自持，通過物業(yè)的增值獲益

2.擁抱產(chǎn)業(yè)鏈將租賃業(yè)務(wù)作為入口，通過產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)獲取超額利潤都是可行的方向。

而這兩種商業(yè)模式需要的核心能力是有差別的。擁抱資本端需要的核心能力是資本運(yùn)作能力和對周期的深度理解能力，擁抱產(chǎn)業(yè)鏈的模式則需要相當(dāng)?shù)钠脚_管理和協(xié)同能力?？梢哉f無論哪種模式要做到成功都是有相當(dāng)門檻的。

找到價(jià)值空間，抓住成本結(jié)構(gòu)

在當(dāng)下住房租賃市場快速發(fā)展之際，恒城永昶積極學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家成功經(jīng)驗(yàn)，集團(tuán)囊括了公寓運(yùn)營、酒店管理、裝飾裝修、配套餐飲、娛樂和家具家電等多項(xiàng)業(yè)務(wù)，形成了服務(wù)、管理、運(yùn)營、供應(yīng)鏈閉環(huán)。恒城永昶的商業(yè)版圖已經(jīng)能夠滿足公寓行業(yè)從收房、裝修、消費(fèi)到租后服務(wù)及衍生需求的幾乎所有環(huán)節(jié)。

形成自建自營并有能力輸出管理的多層次公寓品牌。旗下以大城小屋、創(chuàng)邑尚居、濱舍公寓、小屋智趣構(gòu)建適合多人群租住的長租公寓種類，以資本撬動(dòng)，不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)范疇形成業(yè)務(wù)閉環(huán)的資產(chǎn)運(yùn)營模式。

在"當(dāng)下的沖擊"中，恒城永昶開始嘗試重構(gòu)價(jià)值體系，用雄厚的實(shí)力、基礎(chǔ)去做，審慎地經(jīng)營尋找著租賃價(jià)值空間，夯實(shí)基礎(chǔ)，強(qiáng)化內(nèi)功。

引領(lǐng)實(shí)業(yè)升級的1+N理論

恒城永昶集團(tuán)創(chuàng)新實(shí)踐引領(lǐng)實(shí)業(yè)升級發(fā)展的1+N理論，將房屋租賃服務(wù)升級痛點(diǎn)，定義為"1"，通過打造智慧化、可持續(xù)的公寓管理體系，以獲得更好的消費(fèi)體驗(yàn)；而將其他主力實(shí)體服務(wù)場景，定義為"N"，通過標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)消費(fèi)，加速推動(dòng)消費(fèi)升級。

恒城永昶集團(tuán)將1+N理論劃分為四個(gè)層次，以技術(shù)層為驅(qū)動(dòng)，自建智能化線上房源管理SaaS系統(tǒng)，輔助業(yè)務(wù)層為主力，以房屋租賃市場為服務(wù)升級的抓手，打造整個(gè)生態(tài)層，從而實(shí)現(xiàn)會員生態(tài)流量管理體系，最終以為使命層為核心理念，領(lǐng)導(dǎo)整體發(fā)展。

追求區(qū)域經(jīng)營最大化，改造當(dāng)期業(yè)務(wù)去提升經(jīng)營效率

住房租賃在國內(nèi)市場的定位基本是低毛利現(xiàn)金流型業(yè)務(wù)，滿足用戶固定地點(diǎn)的定時(shí)性需求。收入來租金收入、增值收入等，經(jīng)營成本主要是去化庫存體系的效率和人工的成本。

恒昌永昶存量經(jīng)營的核心，是追求小區(qū)域內(nèi)供給最大化。租賃的有效距離有較明確的邊界，超過有效邊界，就需要做新的供需關(guān)系。城西的房子再好，也與城東工作的我沒太大關(guān)系。租客能續(xù)簽，是其需要時(shí)，體驗(yàn)不錯(cuò)、區(qū)域有可供的選項(xiàng)足夠多。

我們聚焦當(dāng)期經(jīng)營為主，用不亞于任何人的努力改造當(dāng)前出租效率。扎根吃透一個(gè)區(qū)域，分散集中化，提升流量的有效性和提高客單價(jià)。將線上和線下獲客高效的整合，提高運(yùn)營端變現(xiàn)的能力。

打造產(chǎn)業(yè)鏈上下游強(qiáng)整合，獲取規(guī)模利潤

經(jīng)過兩年多的業(yè)務(wù)演進(jìn)和發(fā)展，恒城永昶已經(jīng)形成了以托管租賃為平臺入口貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，以裝飾裝修等增值業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)為利潤中心，餐飲、娛樂、酒店業(yè)務(wù)為增值引擎的產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同模式。租賃業(yè)務(wù)成為一個(gè)平臺和入口業(yè)務(wù),起到帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展和協(xié)同盈利的作用，而非單獨(dú)作為利潤中心存在。

恒城永昶以高度配合的平臺管理和協(xié)同能力打造全產(chǎn)業(yè)鏈的模式，則需要。持續(xù)做大并且保證持續(xù)盈利，恒城永昶在走一條先擁抱產(chǎn)業(yè)鏈再擁抱資產(chǎn)的發(fā)展路徑，在這個(gè)過程中催生或者衍變分化出很多專注做單個(gè)領(lǐng)域的專業(yè)化的公司，例如裝修、家政、搬家、餐飲等等。

打造增值服務(wù)，體現(xiàn)服務(wù)價(jià)值

擁有強(qiáng)大的體系能力才能從客戶的內(nèi)部價(jià)值鏈去做服務(wù)。恒城永昶打造客戶內(nèi)部價(jià)值鏈，客戶從租賃到產(chǎn)品，一直到使用產(chǎn)品的每一個(gè)價(jià)值環(huán)節(jié)。

恒城永昶在未來發(fā)展將實(shí)踐不是讓客戶適應(yīng)產(chǎn)品，而是在解決客戶適應(yīng)房子的過程中去進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)新。不斷地延遲客戶適應(yīng)時(shí)間，為持續(xù)的服務(wù)價(jià)值創(chuàng)造出能產(chǎn)生關(guān)系的點(diǎn)，提升客戶的忠誠度與粘度，將企業(yè)和客戶從服務(wù)關(guān)系變成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。

未來恒城永昶與客戶之間是一種戰(zhàn)略性的關(guān)系，而不再是一種所謂的交易關(guān)系或者服務(wù)關(guān)系。是租客、是業(yè)主、是合作方的單個(gè)角色已經(jīng)模糊，從交易關(guān)系到服務(wù)關(guān)系，從服務(wù)關(guān)系變成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，雙方是一個(gè)互相成長的關(guān)系，能更深入地走下去。

今天的恒城永昶在住房租賃經(jīng)營發(fā)展的過程中，回歸經(jīng)營的原點(diǎn)和本質(zhì)，不急功近利、不機(jī)會主義，而是與利益相關(guān)方攜手努力，共同構(gòu)建更好的住房租賃生態(tài)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的持續(xù)發(fā)展。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

關(guān)鍵詞：